Ипотечный рынок России развивается рекордными темпами. За первую половину года россияне, согласно предварительным данным «Дом.рф», взяли жилищных кредитов на 1,3 трлн рублей. По итогам 2018-го общее количество оформленных ипотечных договоров может достичь 1,3-1,4 млн, а сумма – 2,8 трлн рублей, что на 29% и 40% превысит результаты 2017 года. Также выросла и средняя сумма кредита. На текущий момент она составляет 2,03 млн рублей, и это на 8,9% больше, чем в прошлом году. Что касается суммарного ипотечного портфеля российской банковской системы, то за год он вырос на 22%, составив к 1 июню 2018 года 5,8 трлн рублей.

Есть несколько причин ипотечного бума в стране. Одна из основных – низкие ипотечные ставки. Сегодня они достигают 9,3% годовых, что на 1,3% ниже, чем в прошлом году. Второй фактор заключается в том, что кризис продолжается, и на фоне отсутствия роста реальных доходов у населения просто нет денег на покупку жилья. Более того, часто нет возможности накопить даже на первоначальный взнос. Начала расти доля потребительских кредитов, которые могли быть получены для его выплаты (более 100 тыс. рублей). Как писала «Российская газета» со ссылкой на исследование бюро кредитных историй «Эквифакс», во втором квартале 2018 года количество таких займов достигло 4,4 тыс. против в 3,4 тыс. в первом квартале и 2,5 тыс. во втором квартале 2017-го.

Если говорить конкретно о Москве, то, по данным Росреестра, в первом полугодии 2018 года в городе зарегистрировано получение 37,9 тыс. жилищных кредитов, что на 74,4% больше, чем за аналогичный период прошлого года. В январе-июне на вторичном рынке столицы с привлечением кредитов, по информации «Миэль-Сеть офисов недвижимости», был куплен 41% всего жилья. Что касается первичного рынка, то, по данным ЦИАН, в этот период доля ипотеки в новостройках «старой» Москвы варьировалась в зависимости от месяца от 42 до 52%, а в проектах Новой Москвы – от 46 до 58%.

Портал «Элитное.РУ» попросил аналитиков и представителей крупных риэлторских агентств оценить текущее положение и перспективы ипотечного рынка столицы в сегменте новостроек. Некоторые эксперты считают, что последствия ипотечного бума могут быть негативными, другие называют это временным явлением или видят только положительные факторы, например, рост спроса на недвижимость.

---

Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева:

– В первой половине этого года порядка 39% всех сделок на рынке недвижимости бизнес-класса было совершено с привлечением заемного финансирования, в то время как за аналогичный период прошлого года – только 24%. На элитном рынке в первом полугодии 2018 года каждая четвертая сделка была совершена с привлечением ипотеки, в прошлом году доля ипотечных сделок на элитном рынке не превышала 15%.

Текущий рост числа сделок на рынке, особенно в бизнес-сегменте, в большей степени связан с высокой доступностью ипотеки. По данным АИЖК, средний показатель ставок по ипотеке топ-15 банков России снизился с 10,6% в начале 2017 года до 9,1% на конец первого полугодия 2018 года.

Действительно, высокий спрос не подкреплен реальными финансовыми возможностями населения, а основан только на финансовой политике ЦБ и ведущих банков. Реальные доходы населения в нашей стране уменьшаются или, в лучшем случае, стагнируют. И если ставки по кредитам вырастут, то скорее всего продажи жилья упадут.

---

Директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Александр Шибаев:

– В первом полугодии 2018 года доля ипотечных покупок составила 16% от общего количества сделок, заключенных по ДДУ на первичном элитном рынке Москвы. При этом годом ранее, в первом полугодии 2017, она не превышала 10%. Активность на ипотечном рынке связана со снижением ставок по кредиту и расширением круга покупателей элитного сегмента за счет появления на рынке проектов с достаточно низкими стартовыми ценами. Стоит заметить, что средний срок жилищного кредита составляет всего 18 лет.

Наибольшее количество ипотечных сделок было заключено в самых продаваемых объектах премиум-класса. Так, в Neva Towers доля ипотечных сделок составила 17%; в расположенном рядом с «Москва-Сити» комплексе Capital Towers – 10%; а рекордсменом стали «Садовые кварталы», где доля сделок с привлечением жилищных кредитов в первом полугодии текущего года составила 28% от общего количества продаж в проекте. Интересно, что минимальная доля ипотечных сделок была зафиксирована в комплексе премиум-класса «Вишневый сад» – 3%.

---

Управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов:

– По нашим подсчетам, в массовом сегменте в «старых» границах Москвы доля ипотеки по итогам первого полугодия составила 67,5%, в бизнес-классе – 27,9%, в премиум-классе– 4,5%, в элитном – 0,1%. В самом закредитованном массовом сегменте в 15,3% проектов доля ипотеки превышает средние по классу значения (67,5%). Причем в 8,5% новостроек массового сегмента доля кредитов ниже 40%. Максимальные и минимальные значения зафиксированы в точечных проектах, где ежемесячно продаются небольшие объемы предложения, и каждая ипотечная сделка может существенно изменить долю кредитов просто за счет небольшой выборки. В целом же в 76,2% проектов массового сегмента доля ипотеки варьируется от 40% до 67,5%. Поэтому говорить о сверхзакредитованности преждевременно.

Сегодня на рынке нет признака формирования ипотечного пузыря. Не стоит ориентироваться только на долю ипотеки. Другие показатели говорят о том, что выдано еще очень мало ипотечных кредитов, что свидетельствует о низком уровне дохода граждан. В частности, доля ипотеки от ВВП в России составляет всего порядка 5%. Похожие значения наблюдаются, к примеру, в Мексике. В развитых европейских станах все гораздо позитивнее. Например, в Чехии ипотечный портфель составляет порядка 17% от ВВП, в Польше – 20%. Накануне кризиса 2007 года в США это значение достигло 73%. Очевидно, что российский рынок жилищного кредитования еще очень далек от критических значений.

Кроме того, несмотря на рекордные объемы кредитования, доля просроченной задолженности стабильна и даже показывает небольшое снижение. Например, в июне 2018 года ее доля составила 3,75%, что на 0,58% ниже, чем в мае этого же года. Если на рынке наблюдается формирование ипотечного пузыря, то просроченная задолженность увеличивается, а не падает.

---

Директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын:

– В 2017 году снижение ипотечных ставок ЦБ по понятным причинам привело к росту ипотечных покупателей, особенно в массовом сегменте, хотя и в премиальном количество таких сделок возросло. По словам Михаила Меня рост ипотеки составил за 2017 год 25% (ипотечных кредитов выдано на 1,5 трлн рублей). При этом, как мы знаем из СМИ, долгосрочная стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в РФ рассчитана на то, чтобы к 2030 году порядка 60% населения могло купить жилье на кредитные средства (число заемщиков будет увеличиваться до 1,6 млн в год).

Конкретно по комплексам нам говорить сложно, премиальный сегмент все же не так зависим от этого инструмента. Отмечу только, что если для покупателей стандартного жилья ипотека превращается чуть ли не в единственную возможность покупки, для наших клиентов это именно инструмент. И ипотека, на наш взгляд, именно такой и должна быть – облегчать покупку.

Безусловно, рост ипотечных сделок скорее указывает не на восторг граждан по поводу ее доступности (не так уж приятно брать на себя многолетний долг с высокими процентами), а на отсутствие средств. Например, если по словам того же Меня, в прошлом году долги по ипотеке составили 2,5%, то на фоне стагнирующей экономики и доходов населения в будущем этот процент грозит вырасти. Нельзя забывать об опыте США, ведь мировой кризис 2008 года (кризис банковской ликвидности) начался с ипотечного кризиса именно в этой стране.

---

Экономист, доцент факультета финансов и банковского дела РАНХиГС Сергей Хестанов:

– Есть две причины высокого спроса на ипотеку. Во-первых, это низкие ставки. Во-вторых, с 1 июля 2018 года поменялись правила финансирования строительства, и многие покупатели торопились любыми способами приобрести жилье до этого срока.

Я сомневаюсь, что подобная динамика сохранится во второй половине года. Конечно, ЦБ высказал легкую озабоченность тем, что темп очень высокий, и анонсировал повышение норм резервирования по этим кредитам. Но мне кажется, что буквально через 2-3 месяца накопится статистика по работе рынка уже в новых условиях (после 1 июля), ажиотаж спадет сам собой, и какие-то драконовские меры не потребуются.

---