Уходящий год стал рекордным для первичного рынка недвижимости Москвы. Рекорды ставили и покупатели, и застройщики. С одной стороны, стремительно росло предложение – на рынок вышло много новых проектов. Только элитный сегмент столицы пополнился 21 комплексом (данные Savills). Это пятилетний рекорд и один из лучших результатов с конца 90-х годов. С другой стороны, покупатели так активно раскупали жилье, что общий объем предложения не только не вырос, а даже снизился. С января по конец ноября только в новостройках элит-класса прошло 667 сделок, что на 40% больше, чем в прошлом году.

В нашем сегменте мы не ожидаем революций, но и на нас отразится появление нового участника рынка в лице банка, удорожание финансовых потоков и их контроль

По мнению редакции портала «Элитное.ру», на активность рынка в текущем году существенно повлияло два фактора. Во-первых, 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к закону о долевом строительстве. Нововведения ужесточили требования к девелоперам, а также начался пока добровольный (с 1 июля 2019 года – обязательный) переход на схему продаж с эскроу-счетами. То есть деньги дольщиков будут поступать не застройщикам, а на специальный счет в банке. Девелопер же сможет получить эти средства лишь после сдачи проекта в эксплуатацию. Для застройщиков это значит, что теперь они будут вести строительство или за собственный счет, или с привлечением банковского кредита. Новая схема повышает себестоимость строительства. Поэтому успеть до «часа икс» старались все: застройщики – вывести новые проекты, покупатели – приобрести квартиры.

Устойчивый спрос на жилье «подогрел» цены на квартиры. Однако главным драйвером роста стоимости на фоне отсутствия роста реальных доходов стала доступная ипотека. И это, на наш взгляд, второй по значимости фактор, повлиявший на рыночную ситуацию. Отметим, что ставки на жилищные кредиты уменьшались уже несколько лет, но пик был достигнут в начале осени текущего года. Тогда средняя ставка по выданной в России ипотеке, по статистике ЦБ, снизилась до исторического минимума в 9,41% годовых. Но уже в середине сентября Центробанк впервые за четыре года поднял ставку на 0,25%, до 7,50% годовых. И в октябре только покупатели московской недвижимости, ожидающие роста ставок по кредитам на жилье, оформили более 10 тыс. ипотечных сделок. В целом доля покупок квартир с привлечением ипотеки превысила 50%.

Конечно, это далеко не все события, которые происходили на рынке недвижимости в уходящем году. Выходили новые проекты, застройщики становились банкротами, появлялись новые игроки, технологии… Об основных событиях и тенденциях 2018 года мы попросили рассказать экспертов – представителей ведущих агентств недвижимости.

Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева:

– Среди главных трендов 2018 года на столичном рынке недвижимости высокой ценовой категории можно выделить рекордно активный покупательский спрос, главным образом, в третьем квартале. Тогда было заключено примерно 230 сделок, что стало самым высоким квартальным показателем за последние годы.

Также я отмечу увеличение доли покупок жилья с использованием ипотеки, прежде всего в премиум-классе. Наконец, в уходящем году вырос спрос на очень дорогие и эксклюзивные объекты. Особенно востребованными в Москве оказались пентхаусы и уникальные квартиры на верхних этажах.

Директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын:

– По-прежнему самым главным трендом на премиальном и элитном рынках остается невероятное количество – более 100 – качественных новостроек по доступным в сегменте ценам. Это золотое время грозит в скором будущем закончиться, что, судя по высокому спросу, покупатели в полной мере осознают.

Помимо количества проектов стоит упомянуть разнообразие форматов. В прошлом году нас удивил Nobel Row – комплекс европейского формата, представленный единой секцией из пяти уникальных пятиэтажных квартир в самом центре города. В этом году на рынок вышел комплекс вилл Cameo на Маяковской (на фото ниже). Застройщик так и позиционирует проект, как загородный формат. По-прежнему набирают популярность сервисные апартаменты, причем в самом центре столицы (их рассматривают в качестве «квартиры для пиджака»), есть и квартиры, и пентхаусы, и реставрации, и новостройки.

Нельзя не упомянуть новые правила в сфере строительства, в том числе грядущий переход на проектное финансирование. Уже сейчас на рынке случились такие прецеденты, как слияния компаний, некоторые застройщики ушли с рынка. В профессиональном сообществе активно обсуждаются изменения в законодательстве и серьезная трансформация отрасли. В нашем сегменте мы не ожидаем революций (большинство застройщиков соответствуют требованиям регулятора), но и на них отразится появление нового участника рынка в лице банка, удорожание финансовых потоков и их контроль, да и в целом, нельзя не принять во внимание, что строительная индустрия – сложный механизм, и факторов влияния будет немало.

Директор по развитию Contact Real Estate Вячеслав Антропов:

– Главным трендом уходящего года стало существенное увеличение покупательского спроса и рекордное количество сделок на рынке элитной недвижимости. По нашим оценкам, по итогам года объем продаж на первичном рынке превысит 600 сделок, и такие высокие показатели в высокобюджетном сегменте наблюдаются впервые с 2013 года. Основной причиной всплеска покупательской активности стал выход большого количества новых проектов по привлекательным ценам. В некоторых успешных проектах, например, «Дом на Тишинке» (на фото ниже) и «Садовые Кварталы», наблюдался настоящий инвестиционный ажиотаж. Еще одной причиной роста продаж стало изменение в законодательстве – обязательное банковское сопровождение по привлечению средств дольщиков, в результате которого покупатели начали активно приобретать недвижимость, опасаясь роста цен.

Еще один тренд года – стагнация средневзвешенной цены: на протяжении года на первичном рынке элитного жилья она держалась на уровне 780 тыс. руб. за кв. метр, что объясняется выводом новых проектов по рыночным ценам.

В 2018 году был отмечен тренд закрытых продаж в таких проектах как: Brodsky, White Khamovniki, High Garden, «Малая Пироговская, 14» и Lucky. Также было зафиксировано увеличение среднего бюджета сделки, что связано с возвращением спроса на ультрадорогие лоты.

Управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин:

– 2018 год можно смело назвать годом рекордов для рынка премиальных новостроек Москвы, что, прежде всего, касается старта продаж новых проектов. Так, на рынок в уходящем году вышел 21 новый комплекс против 12 годом ранее. И за истекшие 5 лет это абсолютный рекорд! Еще важно отметить, что на выход новых проектов повлияли не только грядущие законодательные изменения в сфере долевого строительства, но и стабильный покупательский спрос на премиальное жилье, отвечающее всем самым современным требованиям. И здесь также не обошлось без рекордов: в 2018 году спрос на элитные новостройки вырос на 40%.

Сегодня девелоперы все чаще отдают предпочтение клубным домам (до 50 квартир), а также проектам реконструкции (на фото выше – «Дом с атлантами»), доля которых в последнее время существенно выросла. В уходящем году в продажи вышло 13 проектов, где предлагаются лоты с внутренней отделкой от застройщика (годом ранее их было всего 5).

В сегменте бизнес-класса столицы в продажи вышло меньше проектов, чем в 2017 году (-27%). Однако спрос на лоты данной качественной категории, по данным нашей компании, вырос на 20%. Свою роль здесь сыграли такие факторы, как доступная ипотека, стабильные привлекательные цены, а также взвешенная и продуманная стратегия продаж застройщиков в сочетании с индивидуальным подходом к каждому клиенту.

Директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова:

– Один из главных трендов во всех сегментах жилой недвижимости Москвы – существенные объемы вывода новых проектов. Это связано как с реорганизацией девелоперами значительного объема промышленных территорий, так и их «гонкой» по выводу новых проектов на фоне законодательных изменений. Количество стартовавших комплексов внушительное: по итогам 11 месяцев 2018 года – 23 бизнес-класса, по 10 премиальных и элитных. При этом 7 новых комплексов реализуются в закрытых продажах, что в таком количестве на рынке наблюдается впервые.

Ещё одну тенденцию хотелось бы особенно отметить – использование застройщиками энергоэффективных технологий и экологичных материалов

Вместе с объемом предложения растет и показатель спроса, вызванный как наличием огромного выбора интересных проектов по инвестиционным ценам, так и ожиданием возможного роста ставок по ипотеке и цен на первичном рынке из-за перехода девелоперов на новые условия работы. В результате обе стороны – девелоперы и покупатели – реализуют свои потребности как можно активнее: одни выводят новые проекты, другие приобретают объекты в новостройках.

Укрепляется тенденция вывода нового объема предложения лотов с отделкой. При этом девелоперы стараются минимизировать цену квадратного метра жилья с отделкой, чтобы она могла конкурировать с проектами в локации, где квартиры и апартаменты предлагаются без отделки.

Ещё одну тенденцию хотелось бы особенно отметить – использование застройщиками энергоэффективных технологий и экологичных материалов при строительстве жилых объектов: получение сертификатов энергоэффективности и экологичности Green Zoom (комплекс «Серебряный фонтан»), по стандарту Breeam (комплекс Hill8, на фото выше). Кроме того, в условиях ограниченности зеленых территорий девелоперы стремятся к единению природы и человека в своих проектах посредством устройства рекреационных и прогулочных зон на стилобатах и верхних этажах зданий. Такие зоны спроектированы в комплексах Tatlin, Story, «Большевик», «Суббота».

Управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов:

– Стоит выделить три важные тенденции на первичном рынке недвижимости бизнес- и элит-классов. Первая – стабильный рост цен, причем как на квартиры, так и на апартаменты. При этом наибольшее увеличение отмечено именно для элитных апартаментов (+19,2%). У остальных классов повышение составило от 5% до 6,8%. Данный рост был вызван рекордным спросом. Только за первые три квартала 2018 года в премиум- и элит-классах было заключено на 11% договоров долевого участия больше, чем за весь 2017 год в данном сегменте.

Вторая тенденция – активный выход новостроек, в которых проектом предусмотрен консьерж-сервис. Данная опция набирает все большую популярность среди обеспеченных клиентов. Третья тенденция – увеличение доли квартир в бизнес-классе с отделкой «под ключ». Если по итогам 2017 года таких квартир было порядка 1,2%, то сегодня доля составляет 4,4%. Прирост зафиксирован и в премиум-классе (с 0,1% до 13,4%).

Руководитель отдела аналитики и проектного консалтинга Est-a-Tet Наталья Бланкова:

– Квартиры бизнес-класса продолжают удерживать лидирующие позиции в структуре предложения, их объем на протяжении двух лет превышает 1 млн кв. метров. Увеличились доли в структуре предложения в ЗАО, САО и СЗАО, так как северные округа традиционно соответствуют характеристикам, необходимым для реализации проектов данного сегмента. Более половины предложения представлено в корпусах, находящихся на завершающих этапах строительства и уже введенных в эксплуатацию.

За год, на фоне вывода новых проектов, средняя цена кв. метра снизилась на 2,4% и составила 232,9 тыс. рублей за кв. метр. За 2 прошедших года спрос на квартиры бизнес-класса существенно вырос и достиг 27% в общей структуре спроса (в 2016-м – 22%). Помимо этого, существенно сократилась средняя площадь квартир – до 67 кв. метров с 77 кв. метров в 2016 году. В структуре предложения увеличилась доля двухкомнатных квартир, а в структуре спроса – трехкомнатных. Апарт-комплексы бизнес-класса продолжают удерживать лидерство в структуре предложения. За год средняя цена кв. метра увеличилась и достигла 278 тыс. рублей.