Мир не стоит на месте. Телефоны за четверть века эволюционировали от пудовых кусков пластмассы с кнопками до IPhone последней модели. Дома тоже эволюционируют. Во-первых, они становятся выше: в 2018-м средняя этажность российских зданий достигла 16 этажей. Это серьезная цифра в масштабах страны. Во-вторых и в-главных, усложняется подход к проектированию зданий, к выбору внешнего облика, к техническим характеристикам. Небоскребы новой формации стали штучным товаром со своей специфической и довольно требовательной аудиторией — подобно смартфону, выпущенному по индивидуальному проекту.

Высотное строительство. Без права на ошибку

Сейчас в России, по статистике Knight Frank, есть около 220 зданий высотой 100-150 метров (тогда как в мире их порядка 10 тысяч). История по-настоящему высотного строительства у нас насчитывает менее 25 лет, тренд относительно новый. Сверхвысоких (от 300 метров) домов в стране всего пять, и три из них – МФК «Город Столиц», МФК «ОКО» и другие объекты в ММДЦ «Москва-Сити» (на фото ниже). Долгие годы рынок небоскребов, по сути, «Сити» и ограничивался, оставаясь элитарным, развиваясь в жесткой дружеской конкуренции, которая гарантировала проектам определенный уровень. Но у такой строгой локализованности есть и свои неизбежные слабые стороны.

Это, например, сочетание на относительно небольшой (для такого количества небоскребов) площадке жилой функции с торговой и офисной, причем с явным приоритетом последней. Такой путь, кстати, прошли рынки небоскребов по всему миру. Статистика Knight Frank, исследующая функциональное назначение сотни самых высоких зданий всех континентов с 1980 года по 2018-й, свидетельствует о том, что на протяжении 35 лет понятие «небоскреб» за редким исключением означало «офисное здание». 9/10 домов «высокой сотни» тогда являлись офисными, гостиничными были 4%, еще 5% – МФЦ и только 1% приходился на жилые. Сейчас доля многофункциональных объектов среди ста самых высоких зданий достигла 46% (сюда, естественно, входят в том числе МФЦ с жилой составляющей), на офисы приходится 38%, на гостиницы – 5%, на жилье – 11%.

В «Москва-Сити» (на фото выше) представлены главным образом офисная и жилая (апартаменты) функции, и это отличный выбор для небоскребов делового района. Другое дело, что при таком сочетании функций крайне важно разводить потоки посетителей каждой из составляющих: у гостей, сотрудников или владельцев офиса совершенно иной ритм, цели и ценности, чем у тех, кто живет в высотном здании. А поскольку проект делового центра был начат еще в 90-е, он по определению несет на себе следы совсем другого, менее развитого, рынка.

Руководитель проекта Capital Group Дмитрий Летов:

– Первые небоскребы «Сити» – это проекты совсем другого времени. Применяемые девелоперами решения рынком тогда мало чем ограничивались. Покупатели небоскребов (и высокобюджетной недвижимости в целом) не были столь взыскательны, как сейчас. Застройщики работали в условиях рынка, который по умолчанию готов был принять любой их проект. Такая «обманчивая легкость» привела, в частности, к тому, что здания строились без учета процессов их «взросления» и «старения». Как следствие, например, некоторые лоты в отдельных таких проектах не реализованы до сих пор – 300-метровые апартаменты с тремя окнами и т.п.

Сейчас экономика проектов не дает девелоперам права на ошибку. Применяемые решения должны быть не просто рабочими и эффективными, они должны быть лучшими в своем роде, оставаясь в числе лидеров и пять, и пятнадцать лет спустя.

В мире существуют различные классификации, выделяющие многоэтажные, высотные, сверхвысотные здания и т.п. Но главное отличие небоскреба от высотного здания вовсе не в количестве этажей. Здесь есть такой принципиальный момент, как уникальность и неповторимость здания. Высотные дома по своей природе стандартны, они вписываются в ряд норм и требований.

Небоскреб – уникален. Безусловно, технически и инженерно это очень сложная постройка, для которой тоже действуют свои нормы: по конструктиву, устойчивости, микроклимату и т.д. Но эти нормы дополняются и обновляются для конкретного проекта. Вся физика процессов в каждом таком здании уникальна, поэтому каждый раз девелопер на основе существующих правил высотного строительства заново создает правила для каждого небоскреба. Готовых решений тут нет и быть не может.

Директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева (на фото ниже):

– ММДЦ «Москва-Сити» – район с очень мощной энергетикой, в чем его сила. Но это же задает и определенные ограничения: не каждый чувствует себя в «Сити» в своей тарелке настолько, чтобы жить там. Мы, например, составили портреты покупателей апартаментов в башне «ОКО» и квартир в комплексе жилых небоскребов Capital Towers (на фото ниже), который строится в том же районе, но несколько в стороне от «Сити». И, хотя аудитория обоих небоскребов – покупатели элитной недвижимости, их портреты четко различаются.

Первый фактор отличий – количество времени, которое человек проводит в Москве. Жители «ОКО» постоянно находятся в разъездах, это люди, у которых, как правило, не один бизнес, есть деловые связи и контакты по всему миру. Это такая бизнес-элита, которая живет сразу в нескольких странах. Для ее представителей, безусловно, важен и дом, и его статус, но как бы «в целом». Такие клиенты, конечно, требуют, чтобы отделка, техника были премиального уровня, но они почти никогда не интересуются детально, как и что работает на кухне. А вот покупатели лотов Capital Towers более внимательно относятся к обустройству кухонь: готовы обсуждать марку и цвет бытовой техники, детали дизайн-проекта вплоть до мельчайших оттенков (рендер интерьеров ниже).

В интересах вдумчивых покупателей в Capital Group даже взяли в штат дизайнеров, которые работают с покупателями, адаптируя дизайн-проект под их потребности. Причем речь не только о цветовых решениях или небольших пространственных изменениях: при желании (и в рамках, заданных законодательством) клиент вполне может поменять планировку.

Интересный факт: сегодня, по оценкам аналитиков, на рынке элитного жилья мебель или хотя бы кухня представлены не более, чем в 13% предложений в подклассе премиум (без учета ММДЦ «Москва-Сити»). Данная опция не является для покупателей ключевой при принятии решения о покупке. Отделка и даже сантехника не так персонизированы, как кухонное оборудование, которое более специфично. Неиндивидуальный проект отделки кухни повышает риски не угодить клиенту.

«Одна из ошибок, которые до сих пор встречаются при создании высотных проектов, – это продажа без финальной отделки, – говорит Оксана Дивеева. – Если небоскреб жилой, ни о каком white box и речи быть не может, иначе это будет непрекращающаяся стройка на десятилетия со всеми составляющими: шум, пыль, грохот, постоянно посторонние люди в здании и т.п. Совершенно неприемлемая ситуация для здания премиум-класса и выше. В Capital Towers жители получают полностью готовый продукт со всеми изменениями в изначальном проекте, которые они решили внести “на берегу”. И небоскреб начинает жить сразу же».

Небесное притяжение. Кто покупает апартаменты в небоскребах

Покупателей жилья в небоскребах в Capital Group называют skyminded people. Термин возник не на пустом месте: компания заказывала исследование психологии людей, делающих выбор в сторону высотных домов по всему миру. Результат получился любопытный. Оказалось, что вверх стремятся люди самого разного пола, возраста и расы, от основавшей стартап юной девушки до пожилого магната.

«Объединяет их одно, – рассказывает Оксана Дивеева. – Современный покупатель жилья в небоскребе – это человек, сделавший себя сам. Абсолютное большинство таких людей не имеет отношения к “старому” капиталу, это предприниматели, добивающиеся всего самостоятельно. Практически не встречаются среди любителей небоскребов ни почившие на лаврах наследники состояний, ни “винтики” из крупных корпораций (как можно было бы предположить, исходя из распространенных клише о небоскребах). Нет, сегодняшние skyminded people – это люди-двигатели, основатели бизнеса, вокруг которых все крутится. Ценности в жизни у них могут быть самыми разными, но есть объединяющий момент, эмоциональный и очень важный: все они подзаряжаются, получают энергию, глядя на город с огромной высоты».

Даже само понятие высоты, подчеркивает Оксана Дивеева, может быть для каждого своим: кто-то хочет видеть город, как карту светящихся огней, кому-то нужна более детальная картинка. «Но все они, говоря о своих ожиданиях от жилья, так или иначе признают, что вид из окна будет для них топливом, тем, что придает силу».

Виды из башен «Москва-Сити» – это уже классика, и они, несомненно, уникальны. Но есть одна видовая характеристика, которой «Сити» похвастаться никак не может – это открытая панорама города, вид не внутрь квартала из небоскребов.

«Есть одно забавное заблуждение, связанное с особенностями жизни в небоскребе, – рассказывает Дмитрий Летов. – До сих пор многие считают, что обитатели высоток проводят время строго за закрытыми окнами и дышат кондиционированным воздухом. На самом деле, жителям современного небоскреба доступны все те же возможности, что и в обычном здании. Например, можно открывать окна. Другое дело, что на этапе проектирования приходится потрудиться над тем, чтобы сделать это простое, вроде бы, действие безопасным. Рассчитываются безопасные параметры открывающейся части окна, учитывается stack-эффект (эффект вертикальной тяги), чтобы открытие окон в любых комбинациях и на разных этажах не сказывалось на комфортном микроклимате и движении воздуха в здании».

Кстати, к вопросу о видах. Виды из башен «Москва-Сити» – это уже классика, и они, несомненно, уникальны. Но есть одна видовая характеристика, которой «Сити» похвастаться никак не может – это открытая панорама города, вид не внутрь квартала из небоскребов. «В этом плане у Capital Towers сейчас нет аналогов», – гордится Оксана Дивеева (на фото ниже – виды из Capital Towers). В проекте преодолена и еще одна «системная проблема» первых российских небоскребов – дефицит инфраструктуры. Capital Towers строится по принципу «вертикальной улицы»: при относительно компактной площадке в пространстве небоскреба могут спокойно, не мешая друг другу, находиться более двух тысяч человек, и основная инфраструктура (то, что может потребоваться в течение дня) также запроектирована в границах комплекса.

«Почему-то, когда не погруженный в тему человек говорит о небоскребах, он в последнюю очередь вспоминает о семейных потребностях, – говорит Оксана Дивеева. – Но на самом деле этот формат идеален для семьи. У нас очень много отзывов от мам, например. Они ценят тот момент, что в течение дня не приходится никуда ехать, разве что на лифте. Детский центр рядом, салоны красоты, магазины, кафе, парк вокруг (инфраструктура на фото ниже). Еще один миф, который, конечно, имеет под собой определенную почву – это отсутствие уюта, чувство толпы. В действительности так бывает, если небоскреб неправильно спроектирован, потоки людей не разделены между собой.

Современный небоскреб – это, наоборот, предельно защищенное личное пространство и отсутствие суеты. Забавно, кстати, что многие клиенты, которые приходят в Capital Group за элитной недвижимостью (а это, как правило, люди, которые заключили не одну сделку и представляют себе разные форматы высокобюджетной недвижимости) отмечают, что атмосфера жизни в небоскребе гораздо более комфортная, чем даже в небольших клубных проектах. Скажем, на Остоженке у человека может появиться чувство заброшенности, а в небоскребе ты никогда не бываешь один. Хотя, если захочешь, можешь спокойно провести и день, и два, не общаясь ни с кем, кроме персонала и курьеров».

«Небоскреб – по определению “градостроительная” история. Проекты мы делаем “с запасом” на 10 лет вперед, чтобы и тогда небоскреб оставался передовым. Сейчас такой подход – единственный, с которым имеет смысл работать».

Еще лет 10 тому назад клиенты рынка элитной недвижимости не чувствовали формат небоскребов с его плюсами так хорошо, как сейчас. И это понятно. Начнем с того, что многих видов бизнеса, которые сейчас позволяют заработать состояние, 10-15 лет назад просто не было. Скажем, если в первом десятилетии 21 века жилье элит-класса покупал в основном классический бизнесмен, то сейчас, как отмечают в Capital Group, на рынке заметно присутствие клиентов новой формации – молодых (30-35 лет и даже моложе), сделавших состояние на криптовалюте или блоггерстве.

Второй краеугольный момент – это, конечно, качество самих проектов. Как ни крути, такие небоскребы, как Capital Towers, по сравнению с первыми столичными высотными зданиями – практически, как Iphone последней модели рядом с кнопочным телефоном выпуска начала 2000-х.

Впрочем, в перспективе ситуация должна выправиться, и разрыв между строящимися сейчас проектами и их последователями уже не будет таким заметным, считает Оксана Дивеева. Она добавляет: «Небоскреб – по определению “градостроительная” история. Проекты мы делаем “с запасом” на 10 лет вперед, чтобы и тогда небоскреб оставался передовым. Сейчас такой подход – единственный, с которым имеет смысл работать».

И с этим не поспоришь. Формат элитных небоскребов получил свою аудиторию, и это люди, которые знают, чего хотят. Skyminded people явно не готовы платить за то, что не дотягивает до их ожиданий. Так что столичному рынку небоскребов придется соответствовать своей требовательной публике — покупателям с Iphone последней модели, а то и со смартфонами, созданными по индивидуальному проекту, в карманах.