Квартиры в домах у парков имеют много преимуществ, особенно в тех городах, где зеленых зон мало. Это и экологическое благополучие, и возможность отдыха на природе, пеших или велопрогулок, пробежек и занятий спортом. В элитном сегменте, как отметил директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев, традиция жить рядом с парками напрямую ассоциируется с Лондоном, где некоторые частные дома имеют прямой доступ к парковой зоне, и у каждого жителя есть свой ключ от калитки.

Такой «аристократический» статус обходится владельцу очень дорого, и максимальная ценовая надбавка на «элитку» отмечена как раз в Лондоне. Квартиры элит-класса в доме с прямым выходом к Риджентс-парку стоят на 29% дороже, чем расположенные в зданиях, находящихся в пределах 150 метров от него (в среднем 4,5 тыс. долларов за кв. фут против 3,5 тыс.). При этом зеленые зоны, по данным департамента природопользования и охраны окружающей среды, занимают только 26% площади города.

«Экологический фактор вплотную подобрался к тройке главных критериев выбора недвижимости»

В туристических зонах России, например, в Крыму, как таковой градации цен по расположению комплекса рядом или вдали от парка нет. Как объяснила директор по маркетингу комплекса апартаментов в Крыму резиденции «Дипломат» Наталья Зубова, новостройки в парковых зонах полуострова или находящиеся в непосредственной близости от них действительно стоят дороже, но только потому, что это проекты высокого ценового сегмента. Портал «Элитное.ру» узнал у ведущих агентств недвижимости, какая ситуация с ценами на жилье около парков в Москве, где зеленые зоны занимают немалую площадь: более 50% территории в «старых» границах.

Рост популярности ЗОЖ и улучшение самих парков

«Тренд на проживание у парков появился достаточно давно – уже около 10 лет назад, – объяснил директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Анатолий Довгань. – Связан этот тренд с популярностью здорового образа жизни, интереса к пробежкам, прогулкам, занятиям спортом. Часто жилье рядом с парками стремятся купить семьи с маленькими детьми или пожилыми родителями». Руководитель офиса «На Фрунзенской» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ольга Тихонова также отметила, что за последние 5-7 лет внимание потребителя к здоровью, проведению досуга и экологии стало еще более пристальным.

«Экологический фактор вплотную подобрался к тройке главных критериев выбора недвижимости после бюджета, транспортной доступности и инфраструктуры», – заявил управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов. А Ольга Тихонова считает, что наличие жилья около входа в парк или окон, выходящих в сторону парка, является преимуществом, которое почти сопоставимо с хорошей транспортной доступностью. Покупатели оценивают важность этого фактора практически в той же пропорции, что и близость расположения дома, например, к метро.

Качественно улучшились и стали более «наполненными» и сами московские парки (на фото ниже – «Зарядье»). Первоначально тенденция на благоустройство зеленых зон наметилась в центральных районах столицы, но постепенно тренд распространился на более отдаленные локации города. После масштабных изменений в парковой инфраструктуре, по словам заместителя директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерия Кочеткова, интерес к проживанию рядом с зелеными зонами вырос на 15%. Спрос может подняться и на 40%, но пока этому мешает низкая платежеспособность населения.

Активное появление «зеленых» новостроек

Тренд усиливается и на фоне активного развития первичного рынка. «Еще пять лет назад клиентам не предлагалось подобного разнообразия новых комплексов, – пояснил Илья Менжунов. – Поэтому часто приходилось выбирать между современным новым домом не у парка и устаревшей технически «вторичкой», но рядом с парком. Сейчас подобный компромисс не нужен».

Тенденции к озеленению и созданию концепции дружественного отношения к природе придерживаются преимущественно девелоперы новостроек, ориентированных на семьи. Проекты рядом с рекреационными зонами также выбирают и любители спортивного образа жизни, которые ценят возможность с утра или перед сном совершить пробежку в парке.

«Чтобы подчеркнуть географическое преимущество, девелоперы в названиях своих жилых комплексов часто привязываются к локации и подчеркивают близость к зеленым зонам, – отметила генеральный директор «РГ-Девелопмент» Татьяна Тихонова. – Например, используют слова «парк», «сад» или «лес». Таких на рынке около 15% из всех проектов, находящихся в реализации».

Сколько нужно переплатить за квартиру у парка

Эксперты по-разному оценивают размер надбавки за близость к зеленой зоне. По словам директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева – это около 2%, Татьяна Тихонова говорит о 5-7%, а Илья Менжунов – о 7-10%. Валерий Кочетков считает, что в проектах, расположенных у парков, квартиры стоят на 20-30% дороже, чем в аналогичных жилых комплексах, которые расположены на несколько кварталов дальше.

В случае жилья эконом-класса стоит говорить скорее о росте интереса к предлагаемому жилью, а не о цене на него

Генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг» Владимир Савченков заявил, что раньше разница была более существенной. В 2014-2015 годах стоимость объектов в 2 и 5 минутах ходьбы от парка отличалась минимум на 15-30%, а сейчас – на 5-15% в зависимости от факторов сезонности и районирования. В центральных районах цены меняются соответственно сильнее, нежели в спальных районах или окраинах. Близость объекта к парку «Зарядье», садам «Эрмитаж» или парку «Музеон» будет иметь диапазон цен на порядок выше.

Жилье массового сегмента не дороже, но более популярное

«В Москве существует пул крупных парков, включая Сокольники (на фото ниже), Ботанический сад, Коломенское, Кузьминки, ЦПКиО им. М. Горького», – рассказала генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. В непосредственной близости располагаются либо масштабные проекты комфорт-класса, либо точечная застройка, тяготеющая к центральным локациям Москвы. В обоих случаях существенной ценовой разницы не наблюдается.

Дело в том, что наличие рекреационной зоны является дополнительным, а не основополагающим фактором при выборе жилья. В особенности в сегменте «комфорт», в котором избыток предложения не дает ценам высоко подняться.

На недвижимость эконом-класса, как объясняет Илья Менжунов, застройщик не может сделать существенную наценку из-за наличия рядом парка, поскольку в таком случае цена окажется приближенной к проектам комфорт-класса с другими более ликвидными характеристиками. Да и клиенты с ограниченным бюджетом реже обращают внимание на экологическую составляющую, предпочитая выбирать квартиру, исходя только из ее стоимости.

В сегменте массового жилья разница, как заметил Андрей Соловьев, может составлять 5-7%. Данная категория покупателей более чувствительна к цене. По мнению Ольги Тихоновой, в отношении жилья эконом-класса стоит говорить скорее о росте интереса к предлагаемому жилью, а не о цене на него.

Бизнес-класс и выше – ценовая надбавка до 40%

Однако в бизнес и премиум-классе доступность парка значительно повышает стоимость объекта. «Цены на жилье, которое расположено ближе к входу в парк и имеет преимущество в плане видовых характеристик, могут быть выше и на 15-20%», – отметила Ольга Тихонова. В дорогом сегменте, по словам Андрея Соловьева, близость к парковым и прогулочным зонам увеличивает стоимость жилой недвижимости на 10%. А в проектах высшей ценовой категории эта разница может доходить до 40%, как уточнил Валерий Кочетков.

Анатолий Довгань пояснил, что надбавка эта действует для лотов, находящихся максимум в 10-минутной пешей доступности от парка или крупной зеленой зоны. К примеру, в этом году в новых домах вблизи парка «Усадьба Трубецких», ЦПКиО им. Горького, сада «Эрмитаж» проходили крупнейшие сделки по продаже премиального жилья, бюджет которых превышал 250 млн рублей.

Роман Родионцев в качестве примера привел квартал премиум-класса Redside (на фото выше), расположенный рядом с парком «Красногвардейские пруды». В корпусе №8, находящемся в непосредственной близости к парку, средняя цена предложения составляет 646 тыс. рублей за кв. метр, а в корпусе №3, который расположен дальше всех от парка, показатель составляет 629,5 тыс. рублей.

Дороже всего – вид на парк

Даже внутри одного жилого комплекса может быть сильный разброс цен в зависимости от вида из окна: на парк или улицу/двор. Илья Менжунов говорит о разнице в 1-5%, Наталия Кузнецова – о 5-7%. Валерий Кочетков и Анатолий Довгань считают, что разница может доходить и до 10-15%.

«В рамках одного и того же корпуса наблюдается ценовая разница в ЖК «Лесопарковый», – рассказал Роман Родионцев. – В корпусе №7 двухкомнатная квартира с видом на парк стоит на 6% дороже, чем аналогичная квартира на таком же этаже, но в другой секции». «В нашем проекте «Петровский парк» двухкомнатная квартира на 24 этаже с панорамным видом на парковую зону стоит на 25% дороже, чем аналогичная квартира на втором этаже», – сообщила Татьяна Тихонова.

«Ради вида на природный заказник покупатели брали ипотеку или даже отказывались от большей площади»

Коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова назвала цены в резиденции премиум-класса Spires (на фото ниже) у «Долины реки Сетунь». Стоимость кв. метра однокомнатной квартиры с окнами на заказник на 38 тыс. рублей выше, чем аналогичного объекта с видом на двор. Общий бюджет покупки больше в среднем на 10-12%.

«У нас прошло несколько сделок, когда ради вида на природный заказник покупатели брали ипотеку или даже отказывались от большей площади, – поделилась Наталья Козлова. – Конечно, это касалось преимущественно просторных квартир. Например, вместо 130 кв. метров с видом на двор покупатели приобретали квартиру в 110 кв. метров с видом на парк». Вопросом вида из окна в большей степени, как правило, озабочены жены, тогда как супруги чаще смотрят на планировки. Несемейные покупатели реже обращают внимание на вид из окна, объясняя это тем, что основную часть времени они проводят вне дома, поэтому фактор, в какую сторону выходят окна, не столь принципиален.

Отдельный выход в парк или своя парковая территория

«Ценится не столько близость к парку (первая, вторая или третья линии), а частный доступ в парк и наличие приватной зоны», – считает Андрей Соловьев. Например, у ЖК Barkli Park, построенного в 2013 году, есть собственный выход в соседний Екатерининский парк. Среди новых проектов с такой опцией можно назвать Capital Towers (на фото ниже), где будет организована надземная галерея с собственным входом в парк «Красная Пресня». В ЖК NV/9 Artkvartal также есть частный выход в парк, а собственная территория проекта благоустроена и озеленена. Еще один комплекс с собственным выходом в парк и озелененной внутренней территорией – «Вишневый сад».

Если новостройка не соседствует с зеленой зоной, то застройщики стараются повысить стоимость своего проекта за счет обустройства собственных зеленых зон. К примеру, в ЖК «Большая Дмитровка IX» внутренняя закрытая территория благоустроена и озеленена, а в ЖК Ordynka даже планируют высадить яблоневый сад.

Собственные парки, по словам Романа Родионцева, создают не только в проектах дорого сегмента, но и в составе жилых комплексов бизнес-класса, когда застройщик стремится продать не только кв. метры, но и определенную «среду обитания». Так, в составе жилого комплекса «Зиларт» был создан парк «Тюфелева роща». В составе проекта «Символ» будет собственный центральный парк «Зеленая река» (на фото ниже), первую часть которого открыли уже в прошлом месяце.

«Раньше благоустройство придомовой территории было привилегией высокобюджетного жилья, сейчас этот тренд характерен также и для массового сегмента, – заявил Илья Менжунов. – Сегодня обычными газонами и клумбами никого не удивишь, поэтому девелоперы все чаще привлекают ландшафтных дизайнеров для разработки индивидуального проекта».

«На рынке аренды наценка – это видение собственника квартиры»

При аренде жилья вопрос близости к паркам не столь актуален. По мнению Владимира Савченкова, здесь большую роль играет именно близость к метро и иная транспортная доступность, а также непосредственно стоимость. Однако среди арендаторов элитного жилья тренд на проживание у парков, как считает директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова, весьма распространен. Причины те же, что и для рынка продаж. Экология, здоровый образ жизни, занятия спортом, утренние пробежки и так далее. Часто с такими запросами обращаются семьи с детьми. При этом жить у парка в равной степени стремятся как российские, так и иностранные арендаторы.

Близость парков – ключевой фактор, влияющий на цену на уровне 15-18%

Ценовые колебания, по мнению Владимира Савченкова, здесь гораздо более скромные. Аренда элитных квартир у парков и зеленых зон, по данным Елены Куликовой, в среднем стоит на 10-15% дороже. «На рынке аренды наценка – это видение собственника квартиры, – заявил Андрей Соловьев. – У некоторых собственников наценка за близость зеленых зон может составлять те же 10%, а другие владельцы могут оценивать данную надбавку на уровне 20-25%».

В «Доме на Трубецкой», находящемся на границе парка «Усадьба Трубецких», квартира площадью 167 кв. метров предлагается в аренду за 800 тыс. руб. в месяц. Чуть дальше от парка (до 10 минут пешком), в одном из введенных корпусов комплекса «Садовые Кварталы», квартиру площадью 150 кв. метров сдают за 575 тыс. руб. в месяц. В пересчете на цену кв. метра разница составляет 25%. В показатель заложен и ряд дополнительных параметров, основные – это уровень отделки и меблировки. Но близость парков – ключевой фактор, влияющий на цену на уровне 15-18%.

Елена Куликова также считает, что в новостройках в районе «Усадьбы Трубецких» разница может доходить до 20% для квартир с 3-4 спальнями. Среди проектов она называет тоже «Садовые кварталы», а также «Дом на Бурденко» и Fusion Park. В бизнес-классе таким же примером могут служить жилые комплексы у Воронцовского парка.