«Коронакризисный» 2020 год стал столь же успешным для рынка недвижимости Москвы, как и благополучный 2019-й. Покупательский бум второй половины года полностью компенсировал провал в первой половине, связанный с карантинными ограничениями. «Первичку» эффективно поддержало правительство, запустив льготную ипотеку. «Вторичка» обошлась без помощи, показав хоть и не рекорды, но высокие показатели. При этом предложение опустилось до минимума за последние годы, а цены выросли до исторически максимальных. Аутсайдером можно назвать только загородный рынок жилья Подмосковья. И это несмотря резко усилившийся интерес со стороны покупателей. Запросы редко перерастали в сделки, так как на «загородке», упадок которой продолжает уже более 10 лет, просто не из чего выбирать, особенно среди готовых к переезду домов.

Портал «Элитное.ру» узнал у экспертов, что ждет рынок в следующем году. Только немногие прогнозируют новые рекорды, остальные уверены скорее в замедлении темпов роста. Пролонгация программы субсидирования уже «снизила градус» ажиотажа. Предложение продолжит сокращаться на фоне «вымывания» и медленного выхода новых проектов. Рост стоимости снизится. На «загородке» наконец-то ожидаются положительные изменения. С 1 декабря начала действовать пилотная программа льготной ипотеки на строительство частных домов. Мера давно ожидаемая, позволяющая оживить рынок, поменять структуру и привлечь новых игроков.

Управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин:

– Абсолютно точно можно сказать, что 2021 год станет лучше уходящего, при условии, что не последует очередной локдаун, но к нему предпосылок все меньше. Основным драйвером спроса станет стабильность.

Принимая во внимание, что большинство клиентов элитного рынка недвижимости принадлежат к миру бизнеса или финансов, спрос на объекты премиальной недвижимости будет устойчивым. Бизнесмены, которые смогли пережить пандемию, сейчас чувствуют себя гораздо лучше. Фондовые рынки уже отреагировали на позитивные изменения, хотя многие ограничения до сих пор не сняты. Если говорить о недвижимости, то рынок жилья по отношению к финансовому рынку реагирует на события с опозданием на 6-9 месяцев. Сегодня можно прогнозировать, что рынок будет расти как по количеству сделок (рост на 10-15%), так и по их стоимости (рост на 5-10% в годовом исчислении).

К началу следующего года практически не останется объектов, которые продаются не по эскроу-счетам. В новых условиях застройщику станет выгоднее продавать медленнее, но по более высокой цене. По этой причине инвестиционных покупок с целью будущей перепродажи станет меньше. Застройщикам придется пересматривать модели финансирования сделок. Предполагаю, что следующий год станет годом длинных рассрочек, которые все быстрее приближают нас к зарубежным практикам. В целом все эти изменения позитивно повлияют как на сроки реализации проектов, так и на их качество.

В 2021 году стоит ожидать консолидации отрасли, когда основной объем рынка будут контролировать крупные застройщики. В целом 2021 год будет позитивным для рынка премиальной недвижимости.

Директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова:

– В сегменте элитной городской недвижимости Москвы в текущем году одним из ключевых событий стали рекордные за последние 5 лет значения средневзвешенной цены предложения в обоих классах: в премиальном – 673 тыс. рублей за кв. метр (плюс 11% за год), в де-люкс – 1,3 млн рублей за кв. метр (плюс 16% за год). Общий показатель составил 880 тыс. рублей за кв. метр (плюс 9% за год).

В следующем году мы ожидаем продолжения тенденции роста средневзвешенной цены, особенно в классе де-люкс на фоне сокращения объема предложения. В структуре спроса и предложения лидером останется район Дорогомилово, который в этом году сместил в первой позиции Хамовники. Вероятно также, что в начале 2021 года сохранится высокий уровень покупательской активности, который будет поддержан выходом новых проектов. Относительно прогнозов мы настроены оптимистично, и в будущем ждем новых рекордов на рынке.

Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова:

– Спрос на высокобюджетные новостройки сохранится на достаточно высоком уровне. Причем как со стороны обычных покупателей, так и со стороны инвесторов. Интерес к новостройкам бизнес-класса будет стимулировать льготная ипотека: после того как размер кредита по господдержке был увеличен до 12 млн рублей, спрос на квартиры бизнес-класса начал расти. Этот тренд продолжится и в 2021 году.

Инвесторы едва ли вернутся к размещению средств на депозитах, к тому же вступит в действие новый закон о налоге на доходы по вкладам сверх 1 млн рублей. Кроме того, маловероятно, что «ковидные» ограничения на полеты снимут раньше лета 2021 года. Поэтому спрос на дорогие новостройки отчасти будут стимулировать и закрытые границы. Многие состоятельные граждане, которые лишились возможности активно путешествовать по миру, в текущей ситуации задумались о приобретении дополнительной или инвестиционной элитной недвижимости в России.

В условиях экономической турбулентности и нестабильности рубля в ближайшие месяцы вряд ли стоит ждать активного вывода новых проектов на рынок. Хотя «на низком старте» сейчас находятся минимум 16 площадок, в ближайшее время мы едва ли увидим большое количество «премьер». Но некоторые проекты еще могут стартовать даже до конца года.

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая:

– На массовый сегмент рынка недвижимости будут влиять два фактора: пандемия и программа льготной ипотеки. Из-за пандемии сильно снизились реальные доходы населения, что должно было отрицательно повлиять на спрос, но снижение ключевой ставки ЦБ, последовавшее за ним снижение ставок по ипотеке, по банковским вкладам и программа льготного жилищного кредитования при покупке квартир в новостройках вызвали бум продаж, на который наложился и отложенный с весны спрос. Как результат – рост цен на недвижимость на 15-20% за год, который крайне маловероятно продолжится в следующем году. Более реальна стагнация цен и постепенная коррекция в 2022 году к уровню начала текущего года.

Элитный и премиальный сегменты на горизонте года больших изменений не претерпят, спрос будет расти пропорционально предложению, которого за текущий год стало несколько больше ввиду интереса застройщиков к нынешней конъюнктуре рынка, когда на него вышли деньги с банковских депозитов.

Загородная недвижимость будет ждать разрешения ситуации с льготным кредитованием строительства и покупки индивидуальных домов. В данный момент после взлета спроса в феврале-марте есть нехватка первичной загородной недвижимости, так как три четверти предложения на загородном рынке – это участки без подряда. Программа кредитования строительства и покупки частных домов, которая должна быть разработана к 1 июля 2021 года по поручению президента РФ, пробудит интерес девелоперов к освоению этого сегмента рынка.

Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

– Прогнозы на 2021 год по вторичному рынку жилья неоднозначные. С одной стороны, если рассматривать все классы, стремительного роста цен, скорее всего, больше не будет, он уже приостановился, и в следующем году вероятна только корректировка в пределах 5-10%. Если рассматривать каждый класс отдельно, то тенденции разные. В эконом-классе все относительно понятно, и предложение со спросом коррелируются: чем больше на рынке предложения, тем больше возможностей для дисконта. Однако здесь тоже есть нюанс: если произойдет дальнейшее вымывание предложения и возникнет его дефицит, то велика вероятность нового роста.

С бизнес- и элит-классом все иначе, потому что здесь возникает так называемая цепная реакция, т. е. сначала, как правило, заводится эконом-, потом бизнес-класс и т.д. Поэтому по бизнес-классу в следующем году возможен более активный рост, который будет фиксироваться в цифровом отношении.

Перспективы загородной недвижимости зависят от того, будет ли принята программа льготной ипотеки на приобретение загородных домов. Ее введение может катализировать создание благоприятных условий для развития рынка, т. е. сделает сегмент более инвестиционно-привлекательным для потенциальных застройщиков, которые формируют продукт. Это, в свою очередь, позволит увеличить объем предложения на рынке. В условиях изоляции люди снова вспомнили о существовании загородной недвижимости и стали ее приобретать, поэтому спрос сохранится, а ликвидность объектов будет расти. В основном это будут форматы благоустроенных домов: таунхаусы и коттеджные поселки.

Генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин:

– В этом году экономике был нанесен серьезный урон пандемией коронавируса. Из-за закрытия границ и части предприятий благосостояние населения сильно ухудшилось. Спрос на недвижимость мог резко упасть, но власти нашли выход из данной ситуации. Была запущена программа по субсидированию ипотеки под 6,5% на новостройки, что оказало существенную поддержку строительной отрасли. Рост спроса привел к повышению цен на недвижимость.

Недавно правительство приняло решение продлить программу льготной ипотеки до 1 июля 2021 года. Но это не означает, что цены продолжат расти в том же темпе, что и сейчас, вплоть до ее завершения. До конца года спрос останется на высоком уровне. Это связано с тем, что многие традиционно пытаются решить жилищный вопрос до наступления новогодних праздников. К тому же кто-то уже успел воспользоваться льготной ипотекой и удовлетворить свои потребности в жилье. Таким образом, в начале 2021 года может произойти закономерное снижение спроса, а значит темпы роста также замедлятся.

Сильнее всего данная ситуация отразится на массовом сегменте, так как спрос со стороны этой целевой аудитории наиболее эластичен по цене. Рост стоимости недвижимости в таких проектах составит порядка 5-8% в 2021 году. В бизнес-классе изменения будут аналогичные, но не столь явно выражены, поскольку покупатели этого сегмента менее восприимчивы к динамике цен. Премиальную и элитную недвижимость такая ситуация, скорее всего, не затронет. Это особый рынок, где спрос зависит в большей степени от заявленных качественных характеристик проекта и объема предложения.

Генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев:

– В следующем году мы ожидаем постепенного снижения ажиотажного спроса, который пока наблюдается на рынке жилья. С одной стороны, рост цен нивелирует покупательские выгоды от сниженных ставок по ипотеке, с другой – программы субсидирования будут завершены в середине 2021 года, и, возможно, ставки по ипотеке возрастут. Однако это не означает снижения цен.

Во-первых, существенно снизился объем предложения (примерно на 20% за год). Во-вторых, начнется постепенно восстановление мировой и российской экономики после пандемии. В-третьих, если говорить о локальных рынках жилья, в частности, о Новой Москве, объем инвестиций в ТиНАО в 2021 году достигнет 2 трлн рублей. Будет создано много инфраструктурных, социальных и коммерческих объектов, что повысит привлекательность местного рынка. Наметится отток покупателей из сильно подорожавшей «старой» Москвы в Новую на фоне распространения удаленной занятости. Поэтому в целом темпы спроса на жилье здесь могут замедлиться, но останутся высокими. А в наиболее ликвидных проектах «квадрат» продолжит дорожать в среднем на 1% в месяц.

Директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын:

– Какие у нас основные факторы, влияющие на ситуацию на рынке? Трансформация образа жизни и быта: бизнесы разоряются, люди теряют работу, а это ведет не только к снижению покупательской способности – это ведет к трансформации их жизни. Например, обычно многие покупатели в высоком сегменте приобретают редкие лоты впрок. Иногда это инвестиция, иногда для детей, на будущее, иногда просто потому, что объект редкий. Это может быть квартира в клубном доме, который реконструируют напротив Кремля (ну, не будет подобного в будущем), или квартира на «вторичке», где жил кумир детства, которая продается вместе с его коллекцией редких вин или бабочек. Такие покупки были не редкостью, но сейчас их станет меньше… А вот многие владельцы этих самых квартир могут задуматься о смене образа жизни – например, на фоне потери бизнеса – и, как следствие, о продаже «лишней» недвижимости.

Одним словом, думаю, к середине или концу следующего года рынок ждет лавинное количество предложений. Рынок «вторички» и так уже переполнен, давно насыщен спрос и на первичном, продажи там идут только потому, что впервые за много лет появились уникальные предложения: много ли будет в будущем исторических реконструкций на Чистых Прудах, Патриарших, в Замоскворечье и Хамовниках? Но первичный рынок столицы сегодня напоминает мне загородный рынок 2008 года – перегретый во всех смыслах этого слова. Тогда стройка там шла просто жуткими темпами, цены росли, все искрилось… Если бы в тот момент не разразился мировой экономический кризис, загородный рынок все равно бы пережил крах – он бы стал сжирать сам себя.

То, что сейчас происходит в целом с рынком новостроек, тоже напоминает пузырь, искусственно раздуваемый как застройщиками, так и властями – и это закончится тем, что он лопнет, – на фоне такой малости и данности, как падение доходов на всех уровнях. И только загородный рынок, возможно, наконец снова расцветет. Пробыв долгое время в запустении, сегодня он снова начинает интересовать покупателей и девелоперов. Люди пришли к необходимости что-то менять, и переезд за город – это самая насущная перемена. «Хоть здоровее там будем», – думают люди и начинают неспешные поиски дома.

Так что с ценами прогноз соответствующий: роста на городские квартиры не будет. Новостройки хоть и растут в цене, но этот рост обусловлен исключительно стадией готовности. Как только застройщик захочет поднять планку, он отпустит своих потенциальных покупателей к конкурентам, которых хватает. Если кто-то давно хотел купить квартиру на «вторичке», то следующий год вполне подходящий. И только загород разочарует покупателя дефицитом качественного предложения по доступным ценам и отсутствием предложений в аренду. Зато ситуация открывает долгосрочные и позитивные перспективы для девелоперов, чему мы не можем не радоваться.