Прошлый год стал рекордным на рынке недвижимости Москвы. В 2022 году рекордов не ждали. Прогнозировали, скорее, замедление роста. Январь встретил рынок традиционным затишьем после праздников. В феврале спрос, как обычно, увеличился: практически в 1,5 раза и в новостройках, и на «вторичке». В первых, по данным Россреестра, купили 10,1 тыс. квартир по ДДУ, на вторичном рынке прошло 13,4 тыс. сделок. И с этих высоких позиций рынок вошел в новый кризис после событий 24 февраля.

В конце месяца Центробанк повысил ключевую ставку с 9,5% до рекордных 20%, следом подорожала и ипотека, основной драйвер спроса на жилье. Но отразилось это месяц спустя. А тогда произошел резкий всплеск активности покупателей. На рынок вышли люди с «живыми» деньгами, которые при экономической нестабильности хотели сохранить свои сбережения. Закрыть сделки спешили и ипотечные заемщики, ранее получившие положительное решение от банка. Из-за ажиотажа часть девелоперов начала активно переделывать прайсы, а другие, наоборот, объявили о заморозке цен. Вторичный рынок отреагировал слабее. Владельцы были в растерянности и не спешили менять стоимость, некоторые вообще передумали продавать недвижимость. На этом фоне в марте спрос в новостройках снизился на 7%. Доля ипотечных сделок в Московском регионе, под данным ЦИАН, оказалась на минимальном в этом году уровне – 62%. На «вторичке» число сделок выросло на 36%.

В апреле на ситуацию уже стали влиять повысившиеся до заградительных ставки по ипотеке. К примеру, 28 февраля ВТБ увеличил ставки по ипотеке на 4%, до 15,3%, 1 марта «Сбербанк» – на 7,3%, до 18,6%, а 4 марта ВТБ еще раз поднял ставки – уже до 22,4%. В апреле поменялись условия и по льготной госпрограмме на новостройки: ставку повысили с 7% до 12%. В том же месяце Банк России снизил ключевую ставку на 3%, в начале и конце мая – еще суммарно на 6%. Для поддержания продаж застройщики начали все чаще дополнительно субсидировать ставки, появились программы с околонулевыми ставками. Но спрос не удержался из-за неопределенности на рынке труда. В мае ставку по льготной госпрограмме на новое жилье снизили до 9%. Также разрешили сочетать эту программу с рыночной или другой субсидированной. В апреле спрос начал снижаться, а в мае достиг своего минимума в этом году: 4,9 тыс. ДДУ с квартирами и 7,9 тыс. сделок на вторичном рынке. По данным «Миэль», в мае доля ипотечных сделок на «вторичке» уменьшилась до 22%.

Летом сказался эффект от запуска многочисленных программ по стимулированию продаж, а также отложенный спрос, нереализованный весной. Рынок начал восстанавливаться. Тем более, что еще дважды снизили ключевую ставку: в июне на 1,5%, до д 9,5%, и в июле еще на 1,5%. В июне ставку по льготной госпрограмме на новостройки сократили до докризисных 7%. В сентябре ключевую понизили еще на 0,5%, до 7,5%. В новостройках количество сделок росло и в июне, и июле. При этом в июле доля ипотечных сделок в Московском регионе достигла рекордных 81%. В августе было снижение продаж, в сентябре – вновь рост.

Затем, после объявления о частичной мобилизации, последовал новый спад. В октябре по ДДУ купили 4,6 тыс. квартир: на 40,1% меньше, чем в сентябре. В ноябре спрос даже вырос на 31% на фоне новостей о возможной отмене льготной ипотеки и околонулевых кредитов от застройщиков. На вторичном рынке активность покупателей повышалась непрерывно до октября, а в ноябре снизилась на 5,9%. Прошло 10,8 тыс. сделок.

В результате предварительные итоги года оказались не такими уж и плохими. За 11 месяцев 2022 года в Москве по ДДУ купили 76,1 тыс. квартир, что на 13,5% меньше, чем в январе-ноябре прошлого года, но на 5,6% превышает показатель аналогичного периода 2020 года. На вторичном рынке в январе-ноябре прошло 118,6 тыс. сделок. Снижение относительно аналогичного значения прошлого года составило 21,2%, позапрошлого – 7,9%.

Предложение из-за снижения спроса выросло. Объем экспозиции на первичном рынке Московского региона увеличивается последние восемь месяцев. За ноябрь выбор в новостройках стал больше на 2,2%. В продаже находится 105 тыс. квартир и апартаментов (информация ЦИАН). По данным «Миэль», в ноябре объем предложения на рынке вторичной недвижимости Москвы перестал расти и даже немного снизился: на 1%. Но выбор все равно очень большой. В продаже находится 50,1 тыс. квартир и апартаментов.

Цены в новостройках вопреки всему продолжают расти. В ноябре средняя цена кв. метра в Московском регионе составила 266,9 тыс. рублей, что на 12% больше, чем год назад (данные ЦИАН). Однако девелоперы стали с осторожностью подходить к ценообразованию в уже реализуемых проектах, появились скидки, а в элитном сегменте стали активно предлагать рассрочку. Во вторичном сегменте кв. метр в ноябре подешевел в годовом выражении впервые с 2017 года, как сообщила компания «Инком-Недвижимость». Средняя цена кв. метра составила 276,8 тыс. рублей, снизившись за год на 0,55%. И здесь наблюдаются более существенные дисконты.

Портал «Элитное.ру» также опросил экспертов рынка, чем им запомнился 2022 год, и какие главные тенденции они могут отметить.

Коммерческий директор компании Optima Development Дмитрий Голев:

– 2022 год оказался весьма сложным для рынка. Начинался он на подъеме. Однако дальнейшие геополитические потрясения кардинально поменяли ситуацию. В обществе возникла атмосфера неопределенности, из-за чего многие россияне отложили решение о покупке недвижимости. Застройщикам потребовалось искать новые маркетинговые инструменты для стимулирования спроса. Также большинство девелоперов были вынуждены менять логистические цепочки и поставщиков. Государство оказывало рынку поддержку, но власти так и не смогли остановить резкий рост цен на стройматериалы. В результате компаниям приходится работать в условиях невысокой маржинальности.

Ключевым драйвером спроса в этом году служила ипотека. Число сделок с привлечением жилищных кредитов за год выросло на 20%: с 61% до 81%. Роль ипотеки повысилась в том числе в премиальном сегменте. В августе доля сделок с кредитным обременением здесь достигла исторического максимума – 59%.

С января по ноябрь на рынке новостроек премиум-класса было совершено 3 040 сделок по ДДУ (без учета инвестиционных), что на 21,3% меньше показателя за аналогичный период 2021 года. Число покупок с целью перепродажи и вовсе просело примерно на 40%. На рынке представлено 52 премиальных проекта, средняя цена жилья в сегменте с начала года увеличилась на 5,6%: с 554 тыс. до 585 тыс. рублей за кв. метров. Часть клиентов премиального сегмента переключилась на зарубежную недвижимость, в частности, Турцию и Дубай, однако мы уже видим существенное восстановление спроса на проекты премиального сегмента в Москве.

Директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова:

– Уходящий год оказался непростым для рынка жилой недвижимости. Геополитические потрясения привели к существенному снижению покупательской активности. Застройщикам для стимулирования спроса пришлось запускать субсидированные ипотечные программы и траншевую ипотеку, объявлять дисконт до 35%, чаще предлагать различные виды рассрочки и трейд-ин, уменьшать площадь квартир и апартаментов в новых проектах.

Экстраординарные обстоятельства 2022 года сказались и на элитном сегменте. Многие клиенты решили отложить покупку жилья до стабилизации ситуации. В результате с января по ноябрь на столичном рынке элитного жилья было совершено всего 300 сделок по ДДУ, что на 55% меньше показателя за аналогичный период прошлого года. Впрочем, картина выглядит не столь пессимистично, если учесть также жилье, приобретенное по договорам купли-продажи.

Несмотря на снижение спроса, элитные застройщики по-прежнему не объявляют открытый дисконт, но многие из них предоставляют клиентам индивидуальные бонусы. Девелоперы продолжают запускать новые проекты в привлекательных локациях. По итогам ноября на рынке представлено 63 новостройки против 59 в начале года, число экспонируемых лотов выросло на 9,4%. В 2022 году реализуемое жилье подорожало на 22%. Это лучший показатель среди всех сегментов.

Региональный директор департамента городской недвижимости компании NF Group Андрей Соловьев:

– В 2022 году рынок недвижимости вновь оказался в состоянии турбулентности, характеризуемым адаптацией покупателей и застройщиков к кризису. Стоит отметить, что сейчас этот период стал короче, потребители быстрее привыкают к внешним факторам и новым реалиям. По сравнению с тенденциями прошлого года в элитном сегменте сменилась направленность рынка: в первичном сегменте растут объемы предложения на фоне высокой девелоперской активности и охлаждения спроса. Средняя цена предложения после корректировки во втором квартале повышалась довольно умеренно. Кроме того, расширилась практика скидок, предоставляемых в основном в индивидуальном порядке. На вторичном рынке также растет доступный для покупки объем предложения, при этом здесь возможны более существенные дисконты. Средний размер скидки варьируется в пределах 5-10%, однако может доходить и до 20-30%.

Среди ключевых трендов рынка элитной жилой недвижимости отмечается появление новых игроков, ранее работавших в более бюджетных классах: Level Group («Саввинская, 17» и «Саввинская, 27»), «Пионер» (Opus), «Абсолют Недвижимость» (Luzhniki Collection), «Группа ЛСР» (Le Dome). Более того, в этом году сегмент продемонстрировал рекордный объем новых проектов. Он составил почти 4,4 тыс. лотов, что в четыре раза превышает аналогичный показатель 2018 года (1,1 тыс. объектов). Рынок пополнился сразу двумя масштабными новостройками: «River Park Towers Кутузовский», где запроектировано более 2 тыс. квартир, и Luzhniki Collection, в корпусах которого будет представлено более 1,1 тыс. квартир.

У девелоперов в 2022 году возникла задача по поставкам материалов, особенно для дорогих проектов, где доля иностранных комплектующих достигает 30%. Речь идет не только об отделочных материалах, но также об инженерных системах, лифтах, а в небоскребах – даже о стеклопакетах и многих других деталях. Многие девелоперы решили полностью отказаться от отделки в новых проектах, другие налаживают логистику через турецкий и азиатский рынки. При этом из-за инертности рынка оценить реальные последствия изменений будет возможно только в следующем году. Тогда станет понятно, сможет ли рынок наладить поставки и получать продукт необходимого качества по адекватной цене. Сейчас формат отделки все еще остается актуальным, хотя заметно некоторое смещение в сторону отсутствия данной опции. Так, по предварительным итогам 2022 года в элитном сегменте с финишной отделкой и отделкой white box представлено 47% предложения (минус 6% с начала года). В структуре спроса доля сделок с отделкой остается стабильной и составляет 63% (плюс 1% по сравнению с 2021 годом).

За 2022 год общий объем сделок на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы может составить около 900, сократившись на 44% за год и приблизившись к показателям 2017-2018 годов. Коррекция спроса в 2022 году была ожидаема, учитывая текущую экономическую и геополитическую ситуации. В условиях неопределенности многие покупатели заняли выжидательную позицию, отложив приобретение недвижимости, а некоторые полностью отказались от сделок или использовали возможность релокации семьи и бизнеса за границу.

При среднем бюджете сделки в 110 млн рублей суммарная стоимость реализованных элитных квартир и апартаментов в 2022 году может приблизиться к 100 млрд рублей. Для сравнения: по итогам рекордного 2021 года совокупная стоимость сделок на первичном рынке элитной жилой недвижимости превысила 170 млрд рублей.

За исключением первых трех месяцев, в течение всего 2022 года объем предложения в новостройках элитного сегмента рос. По предварительным итогам года экспонируется почти 1,8 тыс. квартир и апартаментов, что на 37% выше значения четвертого квартала 2021 года. Восполнение объемов предложения осуществлялось посредством активного выхода новых проектов, а также за счет охлаждения спроса. Тем не менее показатель по-прежнему остается ниже значений более ранних периодов (минус 16% по сравнению с итогами 2020 года и минус 32% по сравнению с итогами 2019 года).

За 11 месяцев 2022 года старт продаж был объявлен в 14 новостройках, а также в одном новом корпусе уже реализуемого комплекса. Примечательно, что количество новых объектов за 2022 год практически достигло значения, равного общему показателю за 2020 и 2021 годы.

Средняя цена предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы составила 1,53 млн рублей за кв. метр, за год показав прирост на 14%. После корректировки показателя во втором квартале, когда стоимость кв. метра снизилась до 1,46 млн рублей (минус 9% за три месяца), средняя цена демонстрировала довольно умеренные темпы роста, связанные как с осторожностью девелоперов в ценообразовании уже реализуемых проектов, так и с выходом новых масштабных комплексов по более доступным ценам.

В разрезе классов средняя цена предложения в сегменте «премиум» достигла 1,12 млн рублей за кв. метр (плюс 16% за год), а в сегменте де-люкс – 2,13 млн рублей (плюс 11%). Примечательно, что ценовая разница между классами остается на высоком уровне и составляет более 90%, тогда как, например, в 2016 году она равнялась 42%. Показатель активно увеличивается с 2019 года из-за высоких темпов роста цены кв. метра в сегменте де-люкс, который традиционно характеризуется небольшими объемами выхода новых объектов. Ограниченное предложение, увеличение себестоимости строительства и заметное повышение качества возводимых комплексов в совокупности с расширением уникальных характеристик новостроек стали ключевыми факторами наблюдаемой динамики.

Директор департамента загородной недвижимости компании NF Group Татьяна Алексеева:

– Общая активность на рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья в течение 2022 года сохранялась на высоком уровне. При этом объемы поглощения на первичном рынке сдерживались дефицитом предложения и его низким разнообразием. Дальнейшее развитие сегмента будет зависеть от структуры экспозиции и общей экономической ситуации в стране. Первичный рынок активизировался после пятилетней стагнации, в связи с чем ожидается выход новых проектов от крупных застройщиков и рост количества сделок.

События уходящего года безусловно коснулись спроса. В этом аспекте сформировалось два тренда: с одной стороны, покупательская активность в целом снизилась, с другой – выросло число высокобюджетных сделок. После затишья, наблюдавшегося после февраля, с мая по июль совершались покупки в бюджете 7-15 млн долларов. На это повлияли колебания валютного курса, а также желание инвестировать средства с целью их сохранения. На тот момент в ситуации неопределенности многим покупателям казалось, что за эти деньги в будущем построить или купить готовое жилье под ключ будет невозможно.

Ключевыми событиями рынка стали выход и анонсирование новых проектов, а также развитие интереса к загородной недвижимости как со стороны покупателей, так и со стороны девелоперов. Пополнение предложения повлияло на изменение его структуры и цен на первичном рынке. В начале года стартовали продажи в новых очередях проекта «Миллениум парк» (участки без подряда), в поселке Vision, а в третьем квартале – в новом поселке на Рублево-Успенском направлении «Маслово Forest Club» от девелопера «Галс-Девелопмент». При этом первичные продажи завершились в двух загородных поселках. В перспективе ожидается рост девелоперской активности на загородном рынке.

За неполный 2022 год на первичном рынке был реализован 131 лот, что на 45% меньше, чем в предыдущем году. По предварительной оценке, до конца года объем сделок увеличится на 20-25. Таким образом, суммарный показатель за 2022 год снизится на 34% за год.

Объем предложения на рынке элитного загородного жилья Подмосковья составляет порядка 2 200 лотов, из которых 1 729 экспонируются на вторичном рынке и 471 – на первичном. За неполный год количество лотов от собственников в экспозиции увеличилось на 3%, а совокупный объем коттеджей, таунхаусов и участков от застройщиков вырос на 46%. Предложение по-прежнему сформировано преимущественно вторичным рынком, на который приходится 79% лотов на конец 2022 года, тогда как доля лотов от застройщиков составляет всего 21% предложения. Тем не менее, доля первичного рынка начинает расти.

В целом загородный рынок – как первичный, так и вторичный – в большей степени представлен форматом коттеджей и земельных участков. Среди предложений от собственников 81% лотов составляют коттеджи. На первичном рынке большинство лотов представлено земельными участками (60%), а на коттеджи приходится 26% первичного предложения.

Средний бюджет предложения снизился почти по всем форматам как на первичном, так и на вторичном рынках. На первичном рынке снижение среднего показателя связано с изменением структуры предложения: на рынок вышли объекты в новых коттеджных поселках в более доступных бюджетах. Средняя стоимость коттеджей снизилась за год на 15%, до 243 млн рублей, цена одной сотки земли уменьшилась на 33%, до 3 млн рублей, а средняя стоимость таунхаусов, наоборот, выросла на 4%.

Во вторичном сегменте снижение стоимости обусловлено курсовыми колебаниями: около трети лотов здесь экспонируется в евро или долларах. Наиболее значительную динамику мы наблюдаем в формате коттеджей: за год минус 17%, до 284 млн рублей за лот. Средний бюджет предложения таунхаусов снизился на 2%, до 85 млн рублей, а аналогичный показатель земельных участков остался неизменным – 3 млн рублей за сотку. Кроме того, на рынке появляются скидки: в среднем размер дисконта сейчас достигает 10%.