Доля ипотечных сделок в новостройках Московского региона третий месяц подряд обновляет исторический максимум. По данным ЦИАН, в июне 2022 года 79% покупателей воспользовались кредитом. В июле доля впервые превысила 80% и достигла 81%. В августе она была уже на уровне 83%. Это сразу на 19% больше, чем год назад. В частности, в августе в Московской области доля покупок в кредит составила 87%, в старых границах Москвы – 80%, в Новой Москве – 81%. То есть в области почти девять квартир из десяти приобретают ипотечные заемщики, в Москве – восемь.

Доля кредитования резко выросла из-за повышения доступности ипотеки. В этом году Центробанк снижал ключевую ставку, от которой зависит уровень ставок по депозитам и кредитам, шесть раз подряд после ее повышения с 9,5% до 20% в феврале. В июне она вернулась к 9,5%, в июле ее снизили до 8% и в сентябре – до 7,5%. Вслед за решением регулятора менялись и ипотечные ставки. В частности, ставки по льготной ипотеке с господдержкой в апреле увеличили до 12%, а в мае снизили до 9%. Тогда же правительство разрешило сочетать эту программу с рыночной, что увеличило максимальную сумму кредита. В июне ставки по льготной ипотеке с господдержкой вернулись на докризисный уровень – 7%.

Меняли ставки и коммерческие банки. Сейчас в «Сбербанке» и ВТБ ставка по льготной ипотеке с господдержкой находится на уровне 6,3%, а по стандартным программам она начинается от 9,9%. Кроме того, активно субсидируют ставки и застройщики. С весны распространилась ипотека практически под 0% годовых. «Субсидирование ставок позволяет восстанавливать спрос, однако в свою очередь программы с «нулевой» ипотекой ведут к еще большему повышению стоимости за счет наценки от девелоперов к прайсу самой квартиры», – отметил руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. Также появились программы с минимальным первоначальным взносом. Но ЦБ считает, что такие займы имеют повышенный уровень кредитного риска. Поэтому с декабря Центробанк вводит надбавку к коэффициенту риска по ипотеке с первоначальным взносом ниже 10%. Величина надбавки составляет 2,0.

По данным ЦБ на июль, займы в новостройках выдавали в среднем под менее чем 4% годовых. В августе в Московском регионе, по информации Est-a-Tet, доля ипотечных сделок с применением льготной ипотеки с господдержкой сократилась на 14%, до 43%. Доля семейной ипотеки тоже уменьшилась, но незначительно – на 1%, до 12%. В то же время доля сделок по стандартной программе ипотечного кредитования выросла сразу на 4%, до 14%. Заметно увеличилась популярность субсидированной ипотеки: сделки с ней занимают 24% от общего объема, что на 10% больше, чем в июле. Теперь чаще применяют субсидированную ставку в рамках госпрограмм и семейной ипотеки. Неизменной остается доля IT-ипотеки. В июле и в августе она составляет 2%.

При выборе теперь уже не так ориентируются на цену кв. метра и стоимость квартиры. «Для покупателя на первое место вышел размер ежемесячного платежа», – рассказывает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. По его словам, люди хотят как можно меньше нагружать семейный бюджет, поэтому и предпочитают программы с меньшим платежом. Кроме того, покупатели квартир в ипотеку стали чаще выбирать кредитные программы с большим сроком погашения – 25-30 лет.

В августе срок кредитования в Московском регионе, подсчитали в ЦИАН, впервые превысил 25 лет. В Москве в старых границах и в Новой Москве он составил 300 и 310 месяцев, в Московской области – 312 месяцев. За три года срок вырос на семь лет в «старой» Москве, на восемь лет – в Новой Москве и на девять лет – в Подмосковье. Также срок кредитования ниже в более дорогом сегменте. В Москве в проектах массового сегмента он составляет 305 месяцев, в бизнес- и премиум-классе – 289 и 240 месяцев.

При этом доля ипотечных сделок в массовых новостройках традиционно выше. В первом полугодии 2022 года, по данным компании «Метриум», доля в них составила оставила 71,3% против 47% в бизнес-классе и 35,6% в премиум-классе. По количеству ипотечных сделок в массовом сегменте лидирует «Люблинский парк». Здесь купили в ипотеку 732 квартиры. Это 73,2% от всего числа покупок в новостройке в январе-июне. Проект реализует группа компаний ПИК, как и еще восемь комплексов, вошедших в топ-10. В бизнес-классе ведущие позиции по количеству объектов в рейтинге занимает «Донстрой» (три комплекса), за ним следуют MR Group и Level Group (по два). Лидирует «Остров» (на фото ниже) с 338 ипотечными покупками, что составило 40,6% от всего количества сделок в квартале за этот период. Также MR Group реализует половину из входящих в десятку самых продаваемых в ипотеку премиальных новостроек, в том числе, возглавивший рейтинг проект Mod. Здесь с привлечением кредита приобрели 85 квартир, что составило 57,4% всех купленных лотов в комплексе за полгода.

Если в 2020 году доступная ипотека благодаря запущенной льготной программе с господдержкой стала «спасательным кругом» для отрасли в период коронакризиса, а в 2021-м – драйвером спроса, разогнавшим до рекордных цифр и продажи, и цены, то на фоне кризиса этого года она вновь выступает все тем же «спасательным кругом» и практически единственным способом приобретения жилья для большинства. Однако вопрос, хватит ли этого фактора для поддержки рынка на фоне продолжающегося роста цен на жилье (хоть и не докризисными темпами), остается открытым. В январе-августе 2022 года управление Росреестра по Москве зарегистрировало 57,8 тыс. ДДУ с квартирами против 58,6 тыс. за тот же период 2021 года. То есть пока спрос за восемь месяцев только немного уступает показателями прошлого года.