1 – Ключевая ставка ЦБ снизилась с 21 до 16%

С лета 2025 года Банк России стал снижать ключевую ставку. В июне она опустилась на один пункт, до 20%, в июле – еще на процент, и за несколько шагов к концу года она снизилась до отметки в 16%.

Для рынка жилья, где ипотека долгое время оставалась основным драйвером спроса, снижение ставки стало настоящим глотком свежего воздуха. Если в начале 2025 года ставки по кредитам на покупку жилья достигали 30%, то к декабрю их уже можно было взять по 18-19%. В итоге выдача ипотеки во второй половине года увеличилась на 20-25%. А продажи в новостройках и на вторичном рынке, по данным сервиса «Авито Недвижимость», увеличились на 20% и 18% соответственно.

Есть в снижении ключевой ставки и другая сторона. Многих инвесторов привлекают высокие ставки по депозитам. И сегодня, по словам главы консалтингового агентства GMK Сергея Разуваева, остатки на депозитах физических лиц в российских банках составляют порядка 63,5 трлн рублей. Эксперт уверен, что даже депозитного дохода хватило бы для оживления первичного рынка жилья. Прочитать об этом можно в статье.

Если совместить эти два пункта, то снижение ставки ЦБ может стать поворотным моментом к постепенному оживлению рынка жилой недвижимости, пребывающего с лета 2024 года в состоянии анабиоза.

2 – Волна банкротств региональных застройщиков

Однако до разворота дожили далеко не все игроки рынка. Падение спроса и низкая рентабельность проектов привели к массовым банкротствам застройщиков в регионах. В январе-феврале арбитражные суды ввели процедуры несостоятельности в отношении ряда компаний: СК «Донстрой» и ООО «СТЭК» (Ростов-на-Дону), «Регионстрой» (Чувашия), а также ООО «Капитал-строй» (Владимирская область), чье банкротство оставило без жилья около 600 дольщиков. Серьезной проблемой для властей Ленинградской области стала крупная компания «Петрострой», которая в последнее время находится в процессе банкротства.

По данным сервиса «Контур.Фокус», в 2025 году на различных стадиях банкротства (в основном конкурсное производство) находилось почти 800 компаний, работающих в строительном секторе. Эта волна разорений дополнительно ослабила доверие покупателей к рынку новостроек, что негативно отразилось на объеме сделок.

Правда, представители «Дом.РФ» уверяли общественность, что массовые банкротства застройщиков исключены, так как с проблемами столкнулись исключительно компании, модели ведения бизнеса которых малоэффективны. А парламентарии обратили внимание, что возможны риски умышленных банкротств владельцев девелоперских структур после распродажи жилья.

3 – «Эффект Долиной» как катализатор кризиса

Широкий резонанс в прошедшем году вызвало дело народной артистки Ларисы Долиной, ставшее катализатором системного кризиса на рынке вторичного жилья. Летом 2024 года певица под влиянием мошенников, по ее утверждению, продала за 112 млн рублей элитную квартиру в Хамовниках площадью более 200 кв. м. Деньги были похищены преступной группой, а квартира перепродана предпринимательнице Полине Лурье, не связанной с преступной группой.

Через несколько месяцев Долина подала иск о признании сделки недействительной, ссылаясь на то, что ее ввели в «заблуждение». И через полгода, в марте 2025 года Хамовнический суд Москвы удовлетворил иск певицы, восстановив за ней право собственности без обязательства возврата средств. Найти похищенные у Ларисы Долиной 175 млн рублей, включая 112 млн, полученные от продажи квартиры, правоохранительные органы не смогли. Денежные средства были выведены через подставных лиц, которые получили сроки от четырех до семи лет лишения свободы. Но организаторы аферы остались вне зоны досягаемости закона.

Случай породил устойчивый термин – «эффект Долиной»: практику оспаривания сделок пожилыми продавцами с последующим возвратом жилья через суд. На текущий момент в апелляционных инстанциях находится свыше 8 тыс. исков от пенсионеров, а саму певицу прозвали «нулевой бабкой».

Массовое признание сделок с пожилыми людьми недействительными вызвало дополнительный отток спроса со вторичного рынка на первичный. Кроме того, риелторы зафиксировали резкое падение ликвидности квартир, принадлежащих людям в возрасте (дисконт до 15%), а покупатели стали требовать расширенных проверок: от оформления выписок ФНС до проведения медицинских экспертиз.

В итоге судебные власти сделали разворот. 16 декабря 2025 года Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России отменила решения трех нижестоящих инстанций и отказала Ларисе Долиной в иске о признании сделки купли‑продажи ее московской квартиры недействительной, признав право собственности за покупательницей Полиной Лурье как добросовестным приобретателем.

Власти все-таки перешли на сторону защиты интересов добросовестного покупателя, но на этом дело не закончилось. Через несколько дней адвокаты певицы предоставили результаты экспертизы, согласно результатам которой, у Ларисы Долиной было выявлено расстройство адаптации «в сочетании с индивидуально-психологическими особенностями». В общем, «дело Долиной» еще не закончилось. Созданный «нулевой бабкой» прецедент оставляет серьезную правовую неопределенность, которая, по всей вероятности, будет влиять на рынок и в 2026 году. А словосочетание «схема Долиной», по данным Института лингвистических исследований РАН, войдет в словарь неологизмов 2025 года.

4 – Падение ввода и будущий дефицит жилья

В 2025 году «Дом.РФ» пересмотрел прогноз ввода жилья, предупредив о будущих проблемах. Если в прошлом году было построено 48 млн кв. м, то в текущем – порядка 25-30 млн. По мнению экспертов, уже в 2026-2028 годах рынок столкнется с дефицитом нового жилья. Эксперты «Дом.РФ» рекомендуют субсидировать проектное финансирование, чтобы избежать проблем на рынке жилой недвижимости. Без мер стабилизация сегмента возможна не ранее 2028 года.

5 – Бум ИЖС и малоэтажного строительства

2025 год стал переломным для индивидуального жилищного строительства. Ввод ИЖС и малоэтажки вырос на 35%, до 12 млн кв. м, заняв четверть жилищного рынка (против 18% в прошлом году). Спрос на ИЖС подстегнул дефицит квартир в многоквартирных домах, снижение ключевой ставки и запуск «Семейной ипотеки 2.0» под 6% с лимитом до 12 млн рублей, покрывшей 45% выдач и сделавшей доступными 70% типовых домов площадью 100-150 кв. м.