Инвестиции в курортную недвижимость: почему все решает межсезонье

Текст: исполнительный директор Академии городских технологий «Среда» Людмила Дмитриева, специально для портала «Элитное.ру»

У курортной недвижимости есть особенность, которую легко упустить, рассматривая привлекательные архитектурные концепции и прогнозы туристического потока. Основная разница в доходности объектов формируется не в высокий сезон, когда загрузка гостиниц традиционно велика, а в межсезонье. Именно в этот период становится понятно, насколько жизнеспособна концепция курорта и способен ли объект приносить доход на протяжении всего года.

Два гостиничных комплекса на одном побережье могут показывать сопоставимую загрузку летом, но существенно различаться по финансовым результатам осенью и зимой. Один будет зависеть преимущественно от пляжного отдыха, другой сможет привлекать гостей благодаря оздоровительным программам, деловым мероприятиям, культурным событиям и развитой городской среде.

Для девелопера это означает, что инвестиционная привлекательность курортного объекта во многом определяется возможностями территории, на которой он расположен. Качество самого здания, уровень сервиса и профессиональное управление остаются обязательными условиями успеха, но все большее значение приобретает инфраструктура курорта и разнообразие сценариев пребывания в межсезонье.

При разработке концепции нового города-курорта «Белая Дюна» в Калининградской области Академия городских технологий «Среда» провела исследование спроса на туристические продукты. В его основу легли опрос 1750 представителей целевых аудиторий России и Беларуси и десять глубинных интервью с заинтересованными сторонами. Мы изучили девять туристических концепций, чтобы определить, какие форматы отдыха наиболее привлекательны и какие из них обладают потенциалом для создания устойчивой экономики курорта.

Наибольший интерес вызвала экскурсионная концепция «Все увидеть, все узнать». Ее привлекательность отметили 95,8% респондентов. Отдых у воды заинтересовал 91%, формат приморского городка с развитой городской средой – 87,9%, а концепция восстановления физического и эмоционального состояния – 84,7%.

Однако высокая популярность туристического продукта еще не означает, что именно он обеспечит девелоперу наибольшую доходность. Для инвестиционной модели гораздо важнее понимать продолжительность предполагаемого пребывания, готовность гостя платить за дополнительные услуги и возможность поддерживать спрос вне высокого сезона.

Показателен медицинский туризм. Хотя его общая привлекательность составляет 74,7%, именно эта концепция продемонстрировала наиболее высокие показатели интереса к длительному отдыху и дорогостоящим предложениям. Доля ориентированных на продолжительное пребывание достигла 38,1%, а готовность рассматривать высокий чек – 30,2%. Для сравнения: в концепции отдыха у воды соответствующие показатели составили 22,3 и 16,9%.

Это заявленные предпочтения, которые еще предстоит проверить на практике, но для девелопера они дают важный ориентир. Медицинские и оздоровительные комплексы потенциально способны формировать более продолжительный спрос и привлекать аудиторию с высоким бюджетом поездки. При этом они требуют значительных вложений в оборудование, специалистов и эксплуатацию.

Особенно интересно, что активный отдых, привлекательный для 53,5% всех участников исследования, получил отклик у 66% респондентов из обеспеченной аудитории. Это подтверждает, насколько важно при проектировании курортной недвижимости учитывать конкретные потребности целевого сегмента, а не ориентироваться исключительно на массовую популярность того или иного формата.

Один из главных вызовов для курортного девелопмента заключается в преодолении сезонности. На морском побережье погода неизбежно ограничивает период пляжного отдыха. Однако она не должна ограничивать возможности использования недвижимости.

Современный курорт может объединять разные виды отдыха, которые дополняют друг друга. К примеру, деловой туризм. Наличие выставочного или конгресс-центра позволяет проводить конференции, профессиональные форумы и корпоративные мероприятия в периоды традиционного снижения туристического спроса. Для гостиничного девелопмента это возможность привлекать организованные группы и формировать более предсказуемую загрузку номерного фонда.

Другой перспективный сегмент – гости, которые совмещают отдых с удаленной работой. Для них принципиально важны качественная связь, общественные пространства, доступность повседневных сервисов и комфортная среда для длительного проживания. Такие сценарии расширяют возможности курорта за пределами привычного формата недельного отпуска.

Однако разнообразие инфраструктуры требует грамотного пространственного планирования. Для девелопера важно найти баланс между количеством предлагаемых функций, их востребованностью и стоимостью эксплуатации. Дорогая инфраструктура сама по себе не гарантирует высокой загрузки. Она должна быть встроена в понятную туристическую концепцию и финансовую модель.

Именно такой подход «Среда» использует при разработке концепции города-курорта «Белая Дюна» в Калининградской области.

В основу позиционирования закладываются оздоровление, восстановление физического и ментального здоровья, а также разнообразные спортивные активности. Сочетание природного потенциала Балтийского побережья с современной инфраструктурой позволит сформировать туристические продукты для разных сезонов и аудиторий.

Важная составляющая концепции – формирование полноценной городской среды. Гость должен иметь возможность выйти из гостиницы или апартаментов и оказаться в привлекательном общественном пространстве, где есть рестораны, магазины, культурные объекты, прогулочные маршруты и места для повседневного отдыха.

Такая среда становится самостоятельной ценностью для объектов недвижимости. Она повышает привлекательность территории как для туристов, так и для частных покупателей, рассматривающих недвижимость в качестве второго жилья или инвестиционного актива.

Развитие масштабного курорта требует создания инфраструктуры, которая важна для всей территории, но далеко не всегда может окупаться как самостоятельный коммерческий объект.

Автомобильные дороги, инженерные сети и другие инфраструктурные объекты создают возможности для строительства частных гостиниц, апарт-отелей и жилых комплексов. При этом финансирование всего этого комплекса за счет отдельных девелоперов существенно увеличило бы стоимость их проектов.

Поэтому одним из ключевых преимуществ «Белой Дюны» является участие государства в развитии территории. Проект входит в федеральную программу «Пять морей и озеро Байкал» и предусматривает государственное финансирование части инфраструктурных мероприятий. Сопровождение проекта осуществляет АО «Корпорация развития Калининградской области», которое курирует его реализацию и координирует взаимодействие с региональными органами власти и профильными ведомствами.

Для инвесторов это означает возможность снизить инфраструктурную нагрузку на собственные проекты. Государственные вложения в транспортную доступность и инженерное обеспечение создают основу для последующего частного строительства и способны повысить его экономическую привлекательность.

Не менее важна роль региональных властей в формировании туристического спроса. Развитие курорта не заканчивается строительством гостиниц и благоустройством территории. Необходима постоянная работа с туристическими продуктами, событийным календарем и продвижением новой дестинации.

В случае «Белой Дюны» мы отдельно разрабатываем концепцию приоритетных туристических продуктов и коммуникационную стратегию. Ее задача – начать формирование узнаваемости курорта еще на стадии реализации инвестиционных проектов.

Это принципиально важный момент для девелоперов. Когда продвижение территории начинается заблаговременно, будущие объекты недвижимости получают возможность выходить на рынок в условиях уже формирующегося интереса туристов и частных инвесторов.

Дополнительным преимуществом становится потенциал деловых мероприятий регионального и федерального масштаба. Их проведение при участии властей и институтов развития может стимулировать туристический поток и создавать спрос на размещение за пределами высокого сезона.

Еще одна особенность масштабных курортных проектов – участие нескольких крупных девелоперов, которые одновременно развивают свои объекты в рамках единой территории.

К «Белой Дюне» уже проявляют интерес четыре крупных инвестора. Их присутствие формирует конкурентную среду, в которой каждому участнику необходимо предложить собственную концепцию размещения и убедительные преимущества для будущих покупателей.

Конкуренция может разворачиваться по нескольким направлениям: архитектурное качество, уровень гостиничного оператора, набор сервисов, формат управления недвижимостью и условия для частных инвесторов.

В результате на одной территории могут появляться различные инвестиционные продукты: гостиничные комплексы, кондо-отели, апарт-отели, оздоровительная и жилая недвижимость.

При этом общая инфраструктура курорта работает на привлекательность всех проектов. Парк, общественная набережная или конгресс-центр способны повышать ценность соседних объектов независимо от того, какой девелопер их построил.

Таким образом, формируется модель, в которой конкуренция отдельных компаний сочетается с их заинтересованностью в развитии территории в целом.

В случае «Белой Дюны» по нашим оценкам можно ожидать доходность вложенного капитала в проекты на ранней стадии в размере 20-50% на долгосрочном горизонте.

Развитие курортной недвижимости сопровождается изменением способов привлечения частного капитала.

Один из уже распространенных форматов – кондо-отели, в которых отдельные номера приобретаются частными инвесторами, а эксплуатацией занимается профессиональная управляющая компания. Для покупателя такой объект может сочетать возможность владения недвижимостью с получением дохода от ее коммерческого использования.

Другой набирающий популярность механизм – закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). Они позволяют инвесторам участвовать в финансировании объектов недвижимости через приобретение паев, не привязывая вложения к стоимости конкретного гостиничного номера или апартамента. При этом минимальная сумма инвестиций, условия входа и круг потенциальных участников определяются правилами конкретного фонда.

Для девелопера ЗПИФ может стать дополнительным инструментом структурирования капитала, а для инвестора – способом участия в более крупном проекте.

Но независимо от выбранного формата главным остается качество самого актива. На результат вложений будут влиять загрузка номерного фонда, тарифная политика, расходы на обслуживание, профессионализм оператора и конкурентоспособность курорта.

Поэтому, оценивая инвестиционные перспективы, необходимо учитывать способность объекта генерировать устойчивый денежный поток. Ведь в конечном счете инвестиционная ценность курортной недвижимости определяется тем, насколько востребованным окажется место спустя годы после завершения строительства. Красивый вид на море помогает продать объект, но долгосрочную экономику формируют причины, по которым люди будут возвращаться сюда в любое время года.

Как всесезонные курорты меняют правила инвестиционной игры

Манжерок как новый Сочи: почему сейчас лучшее время для входа в недвижимость на Алтае