Почему наценка за вид из окна по-разному работает в Москве и Петербурге

Текст: директор по продажам девелоперской компании Legenda Ксения Садкова, специально для портала «Элитное.ру»

Вид из окна в дорогом сегменте жилья – это не просто бонус, а самостоятельный актив, который напрямую влияет на цену и ликвидность объекта. Но если для Петербурга этот принцип работает твердо, то в Москве ситуация за последние годы сильно изменилась.

Для элитной недвижимости красивый вид из окна всегда был дополнительной ценностью и ценообразующим фактором, способным добавить к прайсу до 100% и более. Но размер «комиссии за панораму» зависит от того, что именно находится за окном. Основных вариантов три. Во-первых, вид может открываться на воду (набережные рек и другие водоемы), а также на зеленые зоны. Лотов с такими характеристиками мало, поэтому премиальное жилье с красивым видом на реку или парк оказывается в среднем на 20-40% дороже невидовых аналогов.

Во-вторых, вид может быть панорамным. Наценка за возможность видеть все вокруг как на ладони может достигать 50% от базовой цены в жилом комплексе. И, наконец, третья, самая дорогая категория жилья – объекты с прямым видом на знаковые архитектурные и культурные достопримечательности. За такой уникальный вид переплата может составлять и 100%, и больше.

В Петербурге (на фото ниже) эта логика работает четко. Дело в том, что жесткий высотный регламент не позволяет строить в центре северной столицы высотные дома, поэтому видовые характеристики элитных проектов в Петербурге определяет, как правило, не этажность, а расположение здания, ориентация его окон и отсутствие препятствий перед ними. Прямой обзор на исторический объект или большую воду увеличивает стоимость элитной квартиры в Петербурге на 30-50%, тогда как боковой или частичный вид прибавляет лишь 10-20%.

Когда наша компания начала строить в Москве, то мы ожидали увидеть тот же тренд и здесь. Но в столице видовая ситуация за последние годы удивительным образом изменилась. Девелоперы строят много башен, высота которых по сравнению с Петербургом головокружительна. Красивые виды открываются из многих локаций: не обязательно жить у Кремля, чтобы любоваться его куполами, а деловой центр «Сити» (на фото ниже) видно вообще почти из любой точки Москвы. И этот тренд только усиливается. По данным аналитиков агрегатора новостроек Redcat, за последние 5 лет премиальные жилые комплексы столицы стали в среднем выше на 7 этажей.

Второй мощный фактор, изменивший отношение к видовым характеристикам в столице – это массовая реорганизация промзон. В так называемом «сером поясе» немало участков, расположенных в хороших местах, на берегах рек. Они годами «ржавели», но после включения в план комплексного развития территорий резко пошли в рост. И сегодня никого не удивляет, что даже на окраинах города из окон жилых комплексов комфорт-класса можно увидеть колесо обозрения на ВДНХ. Бизнес-логика понятна: чем выше ЖК, тем больше дорогих метров попадет в продажу. Но этот же тренд ломает сложившееся представление о красивом виде из окна, как об уникальной ценности, что отражается на цене.

В итоге в двух столицах сегодня сложилась довольно четкая география видового элитного предложения. В Москве самые дорогие панорамы сосредоточены на Софийской и Садовнической набережных, где из окон видны Кремль, храм Христа Спасителя и Москва-река. Рядом – Хамовники и Якиманка, где видовые квартиры сочетаются с тихой исторической средой. Отдельный сегмент – высотные башни Пресни и «Москва-Сити» с панорамами мегаполиса. А самый дорогой московский пентхаус, который сейчас находится в открытой продаже, расположен в Соймоновском проезде. Его площадь – более 900 кв. м, а цена – 9 млрд рублей.

Видовая недвижимость северной столицы исторически сосредоточена на островах Петроградского района – Аптекарском, Крестовском, Петровском и Петроградском. Большинство элитных проектов, которые ставят ценовые рекорды, находятся именно в этой локации и имеют вид на воду. Сейчас самый дорогой лот в Петербурге – это пентхаус площадью 1 тыс. кв. м в комплексе «17/33 Петровский остров» (на фото выше). Он выставлен за 3 млрд рублей, и значительную часть этой цены формирует именно панорама Невы.

Большинство покупателей дорогого жилья, около 70%, обращают на видовые характеристики самое пристальное внимание. И каждый четвертый готов платить за них осознанную надбавку от 20%. Это абсолютно рационально, ведь квартира с хорошей панорамой быстрее продается, легче сдается в аренду и меньше теряет в цене в периоды рыночной нестабильности. Именно поэтому девелоперы, работающие в премиальном сегменте, стараются максимально использовать видовой потенциал участка уже на этапе архитектурной концепции.

Но я всегда советую очарованным видами покупателям до сделки оценивать защищенность обзора от будущей застройки. Нередко люди платят значительные деньги за вид, который через несколько лет перекроет новый жилой комплекс. Важно проверять юридические и физические ограничения. Если перед вами открытая береговая линия, парк с охранным статусом или зона культурного наследия, то вид можно уверенно считать долгосрочным активом, а не временным преимуществом.

Только в таком случае покупатель заплатит не просто за красивую картинку, а за редкий актив, который с каждым годом будет дорожать. Поскольку в Москве и Петербурге таких видов остается все меньше, выбор видовой недвижимости становится не просто эмоциональным, а экономически оправданным.

Тестирование локаций: как девелоперы осваивают новые территории для элитного жилья

Как посреди Москвы построили новый центр деловой жизни «Москва-Сити»