Вступившие в силу с 1 января 2015 года поправки к законопроекту «О налоге на имущество физических лиц», закрепили систему расчёта налога на недвижимость по её кадастровой стоимости. Этот шаг законодателей приблизил налоговую базу к реальной стоимости недвижимости на рынке, а сам налог сделал ещё более дифференцированным. Если собственники жилья кадастровой стоимостью до 10 млн рублей в 2016 году заплатят в госказну 0,1% от стоимости недвижимости, то владельцы квартир, оценённых в 20,50 или 300 млн рублей – 0,15%, 0,2%, 0,3% соответственно. Для объектов стоимостью свыше 300 млн рублей ставка налога установлена на уровне 2%.

Так сколько придётся платить владельцам дорогих квартир? По данным компании Knight Frank, налог на квартиру площадью 200 кв. метров в доме бизнес-класса 2006 года постройки на северо-западе Москвы составит 25 430 рублей в год. Немногим больше – 27 216 рублей в год – направит в бюджет владелец 88 метровой квартиры в элитном доме 1998 года. А вот сумма налога на квартиру площадью 221 кв. метр в элитной новостройке составит 66 424 рубля в год.

Однако эти цифры еще не предел: предположим, кадастровая стоимость квартиры – 300 млн рублей. Перемножив кадастровую стоимость на предписанную законом ставку – 0,3%, получаем приблизительную сумму налога – 900 тысяч рублей в год. Если же кадастровая стоимость превышает 300 млн рублей, то умножаем её на 2 % и получаем принципиально другую сумму налога – 6 млн в год.

Систему расчёта, при которой собственник платит в казну тем больше, чем дороже оценена его собственность, эксперты единодушно признают справедливой. Однако предупреждают: новшество грозит владельцам дорогой недвижимости большими налогами, а властям – судебными процессами. «Скорее всего, многие собственники будут не согласны с кадастровой стоимостью, установленной специалистами Росреестра, – говорит управляющий партнёр компании IntermarkSavills Дмитрий Халин. – В принципе, не исключены случаи, когда кадастровая оценка может превышать рыночную стоимость объекта. Поэтому возможны массовые обращения владельцев недвижимости в суды с целью оспорить кадастровую стоимость». Впрочем, эксперт уточнил, что на сегодняшний момент кадастровая стоимость большинства «300-миллионников» примерно в три раза ниже рыночной.

К менее законным, нежели суд, способам снижения кадастровой стоимости профессиональные участники рынка относятся скептически. «Я не думаю, что собственнику удастся обойти закон и снизить реальную кадастровую стоимость, например, за взятку, – говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Росреестр производит расчёты по жёстким инструкциям. Возможно, больше недвижимости будет оформляться в собственность льготным категориям граждан, которые вообще освобождены от уплаты налога. Но эффективность такого «ухода» от налога под вопросом, так как льготу можно оформить всего лишь на один объект каждого вида».

Вице-президент компании RED Development Ольга Кузнецова, в свою очередь, подсказала вполне законный способ снижения налоговой нагрузки – покупка двух отдельных квартир меньшей площади и их фактическое объединение. Отвечая на вопрос, как рынок отреагирует на изменения в налоговом законодательстве, эксперты проявляют осторожность в оценках. Некоторые считают, что именно этот год и будет показательным, некоторые – что реакции следует ждать в следующем году, когда москвичи получат на руки квитанции на оплату налога. Впрочем, некоторые компании уже констатируют изменения.

Новый налог на имущество стал одним из факторов сокращения спроса на квартиры с бюджетом покупки свыше 20 млн рублей, и практически свёл к нулю спрос на квартиры стоимостью от 50 млн рублей, считает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. Те же состоятельные потребители, чьи финансовые возможности в условиях девальвации не изменились, отложили сделки с недвижимостью и задумались об оптимизации своих расходов.