Стоимость квартир в Москве обновила исторический максимум

Средняя цена столичного жилья достигла рекордного уровня с 1991 года

В январе 2019 года средняя стоимость предложения на вторичном рынке Москвы достигла 206,3 тыс. рублей за кв. метр (без учета ТиНАО), как подсчитали в «Инком-Недвижимости». Это на 16% больше, чем в первом месяце прошлого года, и максимальный уровень за всю историю существования рынка недвижимости современной России. Предыдущий рекорд был в апреле 2015 года – 200,2 тыс. рублей.

Тогда это произошло на фоне начавшегося обвала спроса (с марта по май количество запросов на покупку упало более чем вдвое), став ярким примером инертности «вторички» и «последним рывком» перед практически трехлетним периодом снижения цен. Во втором полугодии 2017-го тенденция стала ослабевать, затем показатели колебались в минимальных пределах, а в 2018-м произошел перелом – московские квартиры снова начали дорожать, заметнее всего – во втором полугодии.

Сегодня ценовой максимум также наблюдается на фоне ослабления покупательской активности, которая особенно хорошо видна в сравнении с устойчивым ростом спроса в прошлом года. В 2018 году количество желающих приобрести жилье увеличивалось в годовом выражении практически каждый месяц, достигнув пика в октябре. Тогда число авансовых договоров выросло на 20% по отношению к году ранее и на 38% по сравнению с сентябрем. И первый раз с декабря 2014 года возник ажиотаж, а «рынок покупателя» стал «рынком продавца». Это касалось массового сегмента, но и в целом свидетельствовало о резком увеличении числа покупателей.

В январе 2018 года ситуация сильно изменилась. Количество авансов относительно уровня января 2017-го сократилось на 16%. Ажиотажа вновь нет, а «рынок продавца» перестал быть таковым. Но сегодня, в отличии от 2015 года, не ожидается ни обвала спроса, ни падения цен. Директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома считает, что в 2019 году ситуация останется стабильной. Но уменьшение реальных доходов населения, неблагоприятный внешнеполитический и экономический фон, рост доходности банковских вкладов и повышение ипотечных ставок будут «стоить» вторичному рынку 15% от уровня спроса в 2018 года.

При сниженной активности и платежеспособности покупателей можно было бы ожидать, что ценовой пик пройден, и ближайшее время начнется снижение. Но нынешний максимум вызван не столько разогнанным спросом, сколько структурой предложения. Более половины выставленного на продажу жилья (52%) относится к дорогому сегменту (от 15 млн рублей). Для сравнения: в январе прошлого года доля таких вариантов не превышала 41%. Да и квартир в реализации находится мало: 18,9 тыс. Это минимальное число с июля 2016 года. В сегменте массового жилья предлагается лишь 9 тыс. объектов, а два года назад их было в 2,6 раза больше. При этом именно в масс-маркете сосредоточен спрос на «вторичку»: в бюджете до 15 млн рублей проходит 74% сделок.