После перехода рынка первичной недвижимости на расчеты с эскроу-счетами может распространиться комбинированная схемы оплаты квартир, как считают в АН «Бон Тон». Речь идет об объединении рассрочки и ипотечного кредитования в один механизм. Такое решение позволит ипотечным покупателям избежать финансовых потерь, а девелоперам – аккумулировать продажи на реализуемом проекте.

Новые правила работы вступят в силу 1 июля 2019 года. Сначала значительная часть проектов останется на старой схеме привлечения денежных средств, но постепенно на эскроу-счета перейдет весь рынок. Тогда может возникнуть вопрос о компенсационности и интересах ипотечных покупателей. К примеру, если при реализации проекта сложится негативная ситуация, и дольщик, использующий жилищное кредитование, захочет расторгнуть договор долевого участия, то вернется лишь погашенное тело кредита, а проценты просто «сгорят».

Тогда может пригодиться такой инструмент оплаты, как рассрочка. Глава юридического департамента «Бон Тон» Дмитрий Логинов считает, что дольщикам будет выгоднее брать жилищный кредит к моменту ввода дома в эксплуатацию и раскрытия девелопером эскроу-счетов. Но к тому времени значительная часть жилья уже продана, к тому же цены на квартиры в готовых домах всегда выше. И способом оставить за собой понравившуюся квартиру, не потеряв в деньгах, может стать беспроцентная рассрочка – некий аналог «ипотеки под 0%» на период возведения жилого комплекса, в среднем составляющего 2-2,5 года.

Застройщик ничего не теряет, так как использует для возведения новостройки деньги, предоставляемые банком, а не средства дольщиков. Поэтому можно продавать квартиры по ДДУ в рассрочку с учетом определенного графика платежей. Покупатель может закрыть обязательства до окончания строительства дома, но возможен и вариант с равномерными выплатами и, к примеру, с одним большим платежом ближе к сроку получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При негативном сценарии дольщик, как уточняет Дмитрий Логинов, расторгнет договор и заберет свои средства обратно, не потеряв на выплате процентов, которые возникли бы в случае привлечения ипотеки. Если стройка идет успешно, то «покупатель» берет заем на остаток до РВЭ, понимая при этом, что риски минимальны.

Эта схема интересна даже в том случае, если принять во внимание плавающую ставку по кредиту для девелоперской компании (чем активнее поступают средства дольщиков на эскроу-счета, тем ниже процент по кредиту для застройщиков). Договоренности по графику платежей и сумме выплат от месяца к месяцу, устраивающие обе стороны, обеспечат поступление части денежных средств на эскроу-счета. Заемщик также заинтересован в активном погашении рассрочки, что позволит снизить сумму будущего кредита и уменьшить финансовую нагрузку.