Примерно 24% строящейся в России жилой недвижимости оказалось в зоне риска, как подсчитали в «Метриум» на основе данных «Дом.рф». Застройщикам этих проектов не удалось получить финансирование банков. Также у них нет права привлекать средства дольщиков напрямую – по старым правилам 214-ФЗ. В таком случае, по словам управляющего партнера «Метриум» Марии Литинецкой, возможна заморозка стройки и невыполнение обязательств перед теми дольщиками, которые уже успели купить квартиру в проекте до начала реформы.

Речь идет о 660 компаниях, которые возводят 28,5 млн кв. метров жилья. У таких девелоперов два пути дальнейших действий: продолжать добиваться получения проектного финансирования в банках или вести строительство за счет своих средств. Первым путем пойдет большинства, а второй сценарий маловероятен. Дело в том, что и раньше в жилищном строительстве доля инвестиций застройщиков не превышала 15-17%. Мария Литинецкая не исключает, что властям придется вмешаться в ситуацию и стимулировать банки кредитовать девелоперов.

Среди регионов, лидирующих по площади жилищной застройки, наибольшая доля потенциально проблемных объектов в Красноярском крае. На них приходится больше половины (52% или 1,5 млн кв. метров) от всего объема строящегося жилья в регионе. В Краснодарском крае в зону риска попадает 41% (4 млн кв. метров) объема строительства. В Республике Башкортостан таких объектов примерно 39% (1,7 млн кв. метров), а в Ленинградской области – 36% (1,5 млн кв. метров).

В столицах реформа идет более успешно. В Москве лишь 17% строящихся жилых объектов оказалось в зоне риска (2,8 млн кв. метров), а в Санкт-Петербурге – 15% (2 млн кв. метров). В Московской области доля такого жилья не превышает 14% (1,8 млн кв. метров).

Гендиректор Level Group Кирилл Игнахин объясняет это более высокой маржинальностью проектов. Здесь самая высокая в стране разница между себестоимостью строительства и выручкой за проданные площади. Поэтому местные застройщики и их комплексы кажутся банкам привлекательными, и они охотнее дают целевое финансирование. В большей части региональных рынков ситуация противоположная: из-за низкой рентабельности здесь высокие риски. Поэтому банки не спешат становиться инвесторами и держателями эскроу-счетов. По этой причине местные застройщики остаются без средств.

При этом большинство девелоперов в России сохранили за собой право напрямую привлекать средства дольщиков. Их проекты соответствовали критериям строительной готовности 30%, а также в них было продано не менее 10% всех квартир. Это 2,4 тыс. компаний, возводящих 71 млн кв. метров жилья (60% от застройки в стране). В Москве по старой модели финансирования будет закончено 62% жилых комплексов площадью 10,3 млн кв. метров.

На новую схему работы, включающую получение банковского кредита и открытие эскроу-счета для покупателей жилья, перешло 760 застройщиков. Суммарная площадь их проектов составляет 18,8 млн кв. метров (16% от застройки в России). В Москве площадь комплексов, продаваемых с эскроу, составляет 3,6 млн кв. метров. Это 21% от всех строящихся жилых домов в столице.