В первом полугодии 2020 года на рынке московских новостроек заключили 28,5 тыс. договоров долевого участия с квартирами и апартаментами, как подсчитали аналитики ЦИАН. Это на 30% меньше, чем в первой половине прошлого года 2019 года. На Новую Москва пришлось 27% сделок (7,7 тыс. ДДУ). За год в большей степени просели продажи именно на присоединенных территориях (на 43%), тогда как в «старых» границах падение оказалось менее существенным (на 23%).

Средняя площадь приобретаемого жилья в «старых» границах Москвы составила 56,6 кв. метра при бюджете в 12,79 млн рублей. Относительно аналогичного периода прошлого года средний чек сделки вырос на 10% при одновременном снижении площади на 0,4 кв. метра. В Новой Москве похожая ситуация: средний бюджет покупки составил 6,62 млн против 5,76 млн годом ранее. Рост – на 15%. Средняя площадь при этом увеличилась с 48,5 до 50,2 кв. метра.

«Несмотря на падение числа сделок на треть, первое полугодие нельзя считать провальным, – считает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. – Даже в режиме самоизоляции, девелоперы смогли собирать почти половину спроса от докризисного периода, чему во многом способствовал именно льготная ипотека».

Снижение покупательской активности началось еще до прихода эпидемии коронавируса в Россию – с осени 2019 года, но тогда оно компенсировалось ростом выручки. Самым результативным месяцем в полугодии стал март, на который пришлось 24% всех сделок. В начале этого месяца произошла девальвация рубля, что вызвало повышенный интерес к недвижимости как к традиционному инструменту сохранения средств. Но объявленный режим самоизоляции в конце марте не позволил полноценно реализоваться сценарию ажиотажного спроса. Число сделок оказалось ниже, чем в марте 2019 года на 4%. Частично причиной этого стали задержки регистрации сделок в ряде проектов Новой Москвы.

В апреле спрос упал на фоне карантинных ограничений. К тому же не все девелоперы смогли оперативно перестроиться на удаленную продажу. В результате число сделок за месяц снизилось на 47%. В мае тенденция продолжилась: количество проданного жилья уменьшилось еще на 20%. Только в июне, после снятия режима самоизоляции и запуска льготной ипотеки, рынок ожил – спрос вырос на 46%. Но сделок все рано меньше, чем в докризисном январе, половина которого прошла в режиме «каникул».

После запуска льготного кредитования доля ипотечных сделок резко увеличилась. В июне она достигла максимума: в «старых» границах Москвы – 68%, в Новой Москве – 75%. Также из-за программы, по которой можно взять кредит на срок не больше 20 лет, снизился средний срок займа в «старых» границах. В апреле 2020 года ипотеку брали в среднем на 225 месяцев, в июне – на 217 месяцев. Средний чек ипотечной сделки также уменьшился за месяц с 13,18 млн до 11,88 млн рублей. С увеличением лимита до 12 млн рублей рынок может вернуться к прежним значениям уже к концу лета. В Новой Москве ситуация обратная. После снижения среднего срока кредитования в мае до 210 месяцев, в июне срок вырос до 217 месяцев. Средняя сумма ипотечной сделки также увеличилась – с 6,5 млн в апреле до 6,91 млн рублей июне. Таким образом, доступная ипотека позволила покупателям брать большие суммы в кредит для проектов ТиНАО.

На первичном рынке «старой Москвы» в начале июля 2020-го в продаже находится 40,5 тыс. квартир и апартаментов, а Новой Москвы – 8,75 тыс. За полгода число лотов в реализации снизилось на 0,6%. В первом полугодии девелоперы вывели в продажу 1,8 млн кв. метров квартир и апартаментов в «старой» Москве. Это на 11% больше, чем за аналогичный период прошлого года. В Новой Москве объем вышедшего в реализацию предложения оказался ниже на 26% относительно аналогичного периода прошлого года – 0,5 млн кв. метров. Количество новых проектов также снизилось. В январе-июне 2020 года в Москве стартовали продажи 27 новых комплексов против 32 за тот же период 2019 года.

Средняя стоимость кв. метра на первичном рынке столицы составила 204,1 тыс. рублей. За полгода показатель вырос на 4,9%. «В краткосрочной перспективе, полагаю, мы увидит дальнейший рост средних цен, – комментирует Алексей Попов. – Причина – не только в отложенном спросе, который пока не был реализован, но и изменении структуры предложения. Новых проектов на стадии котлована становится меньше за счет относительно невысокой девелоперской активности, соответственно средние цены пойдут вверх только из-за роста объема квартир в проектах на средней и высокой стадии строительной готовности. К тому же новые проекты продаются через эскроу-счета, а значит в стоимости квадратного метра уже заложено проектное финансирование, при котором застройщикам сложно продавать дешевле утвержденной в обязательствах перед банком стоимости».