Модные тенденции в сфере недвижимости и архитектуры с каждым годом меняются все быстрее. Так, готическая архитектура властвовала в Европе в течение нескольких веков (XII-XIV); барокко – приелось всего за столетие (XVII век); а XVIII век был поделен пополам между рококо и классицизмом. Сегодня же для того, чтобы жилому комплексу выйти из моды достаточно всего 10-15 лет, уверяет основатель архитектурного бюро «Атриум» Антон Надточий. Так, по его словам, в конце 1980-х годов фаворитом архитектурных трендов являлся постмодернизм, во второй половине 1990-х его сменил новый модернизм. «И это было не заигрывание со старым стилем, – замечает архитектор, – развивалась совершенная новая архитектура».

И главная причина подобных миграций – это престиж, желание соответствовать современным трендам

Мода на жилье касается не только архитектуры, но и локации, планировок, инженерии и многих других параметров современных проектов класса de luxe. «Еще вчера модно было жить на Остоженке, сегодня – на Патриарших прудах, а завтра мейнстримом среди богатых людей станет "Москва-Сити”, – рассуждает управляющий партнер агентства ZIP Realty Евгений Скоморовский. – Вчера главной загородной локацией среди элиты была Рублевка, сейчас крупные предприниматели и управленцы перебираются на Новорижское направление». И главная причина подобных миграций – это престиж, желание соответствовать современным трендам, как считает директор по маркетингу группы «Миэль» Наталья Кац.

На заре рынка

Рынок элитной недвижимости в конце 1980-х годов был представлен двумя типами жилья. Во-первых, это квартиры в очень хороших сталинских дореволюционных домах, расположенных, например, на Патриарших прудах, Поварской улице или в переулках Арбата. К плюсам таких зданий можно было отнести прекрасную локацию и интересные планировки, к минусам – устаревшие инженерные коммуникации, отсутствие места для парковок и ряд других недостатков.

Второй тип – это дома из красного кирпича, которые возводились для членов центрального комитета коммунистической партии СССР. «Цековские дома» были построены в 70-х годах – вокруг Патриарших прудов, в Леонтьевском и Гранатном переулках (на фото выше – дом на Гранатном переулке, 10, построенный для Брежнева). Позже краснокирпичные здания появились в переулке Сивцев Вражек, 20 и на Якиманке, 24. Минусов у этих домов тоже достаточно. Во-первых, рассуждает Наталья Кац, подъезды, в силу идеологии ЦК, очень простые; во-вторых, высота потолков в квартирах не превышает три метра (для сравнения: в сталинках и дореволюционных домах потолки – от 3,2 метров). «Однако все остальное – планировки, качество строительство, выбор места – было сделано безупречно, и квартиры в этих домах до сих пор популярны и востребованы», – замечает эксперт.

Элитные новостройки: первый опыт

Первичный рынок элитной недвижимости начал зарождаться в Москве в середине 90-х годов. Первые предприниматели начинали бизнес зачастую совсем в других сферах: например, на продаже товаров массового потребления, как вспоминает директор по развитию департамента городской недвижимости Point Estate Алексей Сидоров. Потом у группы бизнесменов стали появляться мысли построить дом: чаще – для себя, реже – чтобы заработать. Потом нанимали архитектора, строителей и возводили жилой комплекс на 20-40 квартир. Частично это жилье расходилось по самим инвесторам проекта, остатки – продавали, в первую очередь, знакомым. В результате почти у каждого объекта был свой застройщик (на фото ниже – ЖК «Агаларов Хаус»).

Со временем эти предприниматели приобрели опыт в области недвижимости, поняли, как нужно строить, как выбирать архитекторов и подрядчиков, как договориться с различными заинтересованными структурами так, чтобы не платить лишних денег. А главное – они поняли, что строительство жилья – выгодная для инвестирования отрасль и постепенно становились настоящими девелоперами.

Примерно половина первых элитных проектов – это копирование упомянутых выше кирпичных домов ЦК с низкими потолками и демократичными подъездами

«Сегодня этих компаний практически не осталось, теперь крупные застройщики принадлежат государственным банкам или олигархическим структурам», – замечает господин Сидоров. Творческого подхода к строительству у застройщиков того времени не было. Примерно половина первых элитных проектов – это копирование упомянутых выше кирпичных домов ЦК с низкими потолками и демократичными подъездами. А улучшенная планировка, как правило, выражалась в дополнительном санузле, эркере и комнатами чуть большего размера, чем в обычных квартирах.

Теперь о местоположении. На заре элитного строительства, в 1995-1997 годах, премиальные дома могли появляться в самых удивительных, с точки зрения сегодняшнего дня, локациях. Например, в районах Сокольники и Кунцево. Так, в 1994 году был построен элитный комплекс по адресу улица Вересаева, 6 (на фото выше). «Проект очень пафосный, активно рекламировался, а квартиры продавались, если я правильно помню, в районе 6 тыс. долларов за кв. метр, что в те времена казалось просто фантастической суммой, – вспоминает Наталья Кац. – При этом странное местоположение: район Кунцево, рядом ТЭЦ, промзоны… Продажи в этом доме шли плохо».

Один из самых ярких примеров первых элитных проектов 90-х годов, по мнению Алексея Сидорова, жилой комплекс «Красная башня» (на фото ниже) на Большой Татарской улице, 18. Однако сегодня сам эксперт смотрит скептически на элитарность этого проекта. «В целом, обычный дом: только потолки чуть повыше, интерьеры чуть богаче, территория закрытая, – считает он. – Даже подземной парковки нет».

Тем не менее, продолжает мысль Алексей Сидоров, спрос на такое жилье был сумасшедший, ведь люди в нашей стране ничего лучшего не видели. Появились предприниматели, которые неожиданно для себя быстро заработали деньги. «Еще вчера человек был, к примеру, младшим научным сотрудником с окладом 80 рублей, а сегодня он успешно занялся бизнесом – и у него несколько миллионов, – говорит эксперт. – Эти люди видели перспективы в жизни, хотели улучшить свои жилищные условия и сформировали огромный спрос, за которым предложение катастрофически не успевало». До кризиса 1998 года, по данным Евгения Скоморовского, в Москве было построено около двух десятков элитных домов суммарно на тысячу квартир. Но успешных бизнесменов и чиновников было, конечно, гораздо больше.

Проблемы первых элитных проектов

Главный недостаток первых элитных домов, по мнению управляющего партнера Contact Real Estate Дениса Попова – это низкие потолки. В основном, высота потолков составляла 2,8-3 метра, тогда как площади квартир были очень большими – в среднем 150-200 кв. метров. Технологии позволяли делать потолки выше, но девелоперы гнались за кв. метрами. «А за счет сэкономленной высоты выходил еще один этаж», – замечает Денис Попов.

Встречаются квартиры с маленькими кухнями, без кладовок, неудачно расположенными санузлами и даже такие, в которых на 200 кв. метров всего три окна

Этим проблемы не ограничивалось. «У первых элитных домов была не очень сбалансированная внешняя архитектура: красный кирпич плюс много-много гранита, – добавляет Наталья Кац. – Никакого очевидного стиля». Кроме того, в премиальных комплексах 90-х не было качественной инфраструктуры, входные двери и окна были низкого качества, а общественные зоны – крайне аскетичными.

Естественно, старые комплексы элит-класса уступают современным проектам в качестве инженерных коммуникаций: очистка воды, вентиляция, кондиционирование. «Даже сегодня фасады премиальных комплексов 90-х годов увешаны кондиционерами так же, как хрущевки, – говорит директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Илья Менжунов. – А в современных проектах предусматривается скрытая система кондиционирования со специальными нишами» (на фото ниже – ЖК «Торрис Хаус»).

Еще одна проблема, которую можно выделить, продолжает эксперт, это планировки. «В старых проектах было крайне важно продать “оболочку”, то есть необычную, запоминающуюся архитектурную форму. В сочетании с точечным характером застройки, эта стратегия выливалась в большое число неликвидных планировок, – уточняет Илья Менжунов. – Встречаются квартиры с маленькими кухнями, без кладовок, неудачно расположенными санузлами и даже такие, в которых на 200 кв. метров всего три окна».

Элитная квартира как доступ к телу

Сегодня, не смотря на затоваренность рынка элитного жилья в столице, время от времени находятся желающие приобрести квартиру в том или ином проекте, построенном четверть века назад. Этому есть несколько объяснений. Во-первых, квартиры в старых домах стоят на 15-20% дешевле современных аналогов. При этом покупатель сможет не без гордости заявлять, что купил элитную квартиру. Во-вторых, есть люди, которые когда-то мечтали купить жилье в том или ином комплексе, но не было денег. А сегодня они заработали достаточно, чтобы осуществить мечту молодости, говоря языком психологов, «закрывают гештальт».

Впрочем, существует и более практичная причина покупки устаревшей недвижимости. Многие крупные чиновники и бизнесмены, купившие квартиру в 15-20 лет назад, привыкли к месту и не хотят ничего менять. А новые жильцы приобретают жилье в этих комплексах, чтобы появилась возможность решить какие-то важные вопросы с этими людьми в непринужденной обстановке. Проще говоря, покупают не жилье, а «доступ к телу» власть имущих.

Элитные дома, которые строят сегодня, сильно отличаются от проектов 90-х. Однако какими бы ультрасовременными и технологичными они не были, можно с уверенностью сказать, что через пару десятилетий они попадут в категорию устаревшего жилья.