Около двух месяцев назад, 1 июля 2018 года, рынок недвижимости начал жить по новым правилам. Тогда вступили в силу поправки к закону о долевом строительстве, ужесточающие требования к застройщикам. Теперь они могут добровольно (а с 1 июля 2019 года – в обязательном порядке) перейти на продажи с использованием эскроу-счетов. По этой схеме деньги дольщиков будут храниться в банке, а девелопер получит их только после сдачи дома в эксплуатацию. Компании начнут вести строительство за свои средства или за счет банковских кредитов. Портал «Элитное.РУ» попросил агентства недвижимости и застройщиков прокомментировать, к чему приведут законодательные изменения, в частности, в Москве. Большинство экспертов говорят о том, что в ближайшие несколько лет все останется по-прежнему: застройщики накопили достаточный запас новых проектов и пока могут продолжать строить по старым правилам. Затем объем предложения начнет снижаться, а жилье – дорожать.

Руководитель направления новостроек департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Юрий Щербаков:

– Конечно, перемены, которые ожидают строительный сектор, будут самыми значительными за последние десять-пятнадцать лет, а то и за всю его «новейшую историю». Эскроу-счет – термин, возможно, спорный для той роли, которую он будет играть. По сути, это альтернатива банковской ячейки. Принцип прост: именно благодаря эскроу-счету покупатель, наконец, навсегда потеряет статус дольщика (по сути – инвестора) и станет именно покупателем. Его средства на приобретение квартиры, поступив на счет, будут не доступны для застройщика, пока тот не сдаст проект и не сможет заключить понятный всем договор купли-продажи. Это значит, что «инвестиционный риск», о котором ранее не принято было говорить, но который всех все равно беспокоил, будет нивелирован.

Что потеряет покупатель? Он потеряет дешевый входной билет на рынок, не сможет, пусть и с риском, приобрести объект на этапе котлована. Да, цены поднимутся в любом случае, поскольку деньги для застройщика подорожают за счет процента финансирующего проект банка. И если раньше стоимость на строящийся проект росла по мере его готовности, то теперь на рынок будет выходить только готовое жилье, что, в общем-то, можно назвать вполне цивилизованным подходом.

Многие застройщики уйдут с рынка, и последствия могут негативно сказаться на тех, кто сейчас находится в статусе их дольщика

Если взглянуть на ситуацию с позиции застройщиков, то формируется крайне неблагоприятная среда: требования ужесточаются, и соответствовать им смогут максимум 50-60% компаний. Для того, чтобы выйти на стройку после 1 июля 2018 года, нужно уже быть крупным опытным холдингом, располагающим своими собственными средствами на строительство, или иметь в своей структуре надежный банк (что происходит в банковской сфере последние несколько лет, думаю, тоже понятно – и там наводят порядок).

Это значит, что многие застройщики уйдут с рынка, и последствия могут негативно сказаться на тех, кто сейчас находится в статусе их дольщика. Надеюсь, что у регулятора есть план действий на случай возникновения подобной ситуации. Справедливости ради отметим, что упорядочивание системы ни для кого не было сюрпризом. Государство уже давно пыталось решить проблему обманутых дольщиков. Мы помним и довольно жесткие меры (вплоть до тюремного заключения не оправдавших доверие девелоперов), и неоднократные попытки отрегулировать закон о долевом строительстве. Однако застройщики не справились с задачей, хотя их всячески подталкивали к ее решению. И вот регулятор занял жесткую позицию и решает проблему так, как умеет.

В таких условиях возможно не только укрупнение рынка, но и монополизация

Оценить урон, который будет нанесен строительной отрасли в лице застройщиков, пока сложно. Думаю, многие строительные компании продолжат работать, но уже не в роли девелоперов, а в роли подрядчиков, при условии наличия строительных мощностей. Не ясно, какую роль будет играть банк. Орган, финансирующий проект, вроде бы, будет иметь полномочия влиять на процесс стройки, но при этом обладает ли он нужной компетенцией? И, конечно, мы все прекрасно понимаем, что какой бы ни был принят правильный и стройный закон, только практика его применения покажет, насколько он необходим и полезен. В таких условиях возможно не только укрупнение рынка, но и монополизация. А мы как продавцы, несомненно, понимаем, что высокое качество продуктов обеспечивает конкуренция.

Руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев:

– Введение механизмов, усложняющих и ограничивающих работу застройщиков, в большинстве случаев отразится на цене кв. метра. Однако есть и положительная сторона: при условии проектного финансирования, а также использования эскроу-счетов, риски для покупателей недвижимости минимизируются. При этом необходимо помнить, что страхование вкладов действует лишь до 10 млн рублей, а это средний бюджет предложения для двухкомнатной квартиры площадью около 63 кв. метров в сегменте «комфорт». Квартиры до 10 млн рублей занимают сегодня чуть меньше половины рынка массового сегмента. Стоимость жилья уже до конца года может вырасти до 10%.

Объемы строительства также снизятся, однако этот процесс произойдет не единовременно

На рынке останутся только надежные игроки, которые будут грамотно вести финансовое планирование и соблюдать нормы закона. Объемы строительства также снизятся, однако этот процесс произойдет не единовременно. Этим летом вышло достаточно много новых проектов. Например, объем нового предложения, поступившего в реализацию в июле, составил 96,5 тыс. кв. метров, что на 18% больше показателя прошлого месяца. Вывод новых проектов продолжился и в августе. В связи с этим рынок на данный момент переполнен предложением, и уровень конкуренции очень высок, а излишки будут реализовываться еще 3-4 года, до тех пор, пока ситуация не стабилизируется. Уменьшится количество игроков и потому, что новым компаниям, по сути, закроют вход на рынок недвижимости. Ведь, чтобы приступить к реализации нового комплекса и получить всю необходимую документацию, девелоперу необходимо иметь опыт на рынке недвижимости не менее 3 лет и портфель реализованных проектов площадью 10 тыс. кв. метров.

Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

– Основное следствие принятых поправок и ожидаемого отказа от долевого строительства состоит в том, что столичный рынок новостроек ждет скачкообразный рост объема предложения. Последний год в преддверии вступления в силу новых требований к застройщикам девелоперы активно запасались разрешениями на строительство. Только за май и июнь в Москве были выданы разрешения на возведение 6 млн кв. метров жилой недвижимости (два годовых объема ввода в столице). По итогам года, по оценкам Москомстройинвеста, власти могут разрешить строительство 12 млн кв. метров жилья.

Теперь начинается следующий этап «подготовки» к переходу на проектное финансирование – вывод на рынок как можно большего количества проектов до 1 июля 2019 года. Пока трудно прогнозировать, насколько вырастет объем предложения. Могу отметить, что в массовом сегменте новостроек только за июль начались продажи в восьми новых проектах – столько же поступило в реализацию за первое полугодие. Такой же процесс будет и в бизнес-классе. При этом конкуренция на рынке остается острой, а приток новых проектов ее усилит. Можно предположить, что продажи в большом количестве комплексов начнутся по очень привлекательным расценкам – так застройщики попытаются привлечь к себе максимальное внимание покупателей. Затем расценки быстро пойдут вверх, и на этом инвесторы смогут неплохо заработать.

Генеральный директор Tekta Group Роман Сычев:

– В ближайшее время поправки не повлияют на столичный рынок новостроек. По оценке главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева, разрешений на строительство, выданных застройщикам до 1 июля 2018 года, достаточно для того, чтобы большая часть девелоперов работала по старым правилам еще 3-4 года. Полагаю, что в ближайший год в Москве стартуют продажи очень большого количества новых проектов, которые также не попадут под требование обязательного привлечения средств через эскроу-счета с 1 июля 2019 года.

Наконец, не стоит забывать, что в столичной строительной отрасли работают крупные и опытные игроки, для которых выполнение новых требований 214-ФЗ, скорее всего, не станет большой проблемой, даже если они начнут в ближайшее время реализацию проектов по новым разрешениям, полученным после 1 июля 2018 года. Соответственно, ценовая ситуация в ближайшие годы останется стабильной или будет обусловлена исключительно рыночными факторами, не связанными с законодательными изменениями. Количество застройщиков может снижаться в течение нескольких лет после полного перехода рынка на расчеты через эскроу-счета, однако в столице число «игроков» не сократится критичным для строительной отрасли образом.

Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева:

– С 1 июля пошел отсчет переходного периода от долевого строительства к проектному финансированию, который продлится до 30 июня 2019 года. В это время основная часть застройщиков, по нашим прогнозам, будет работать по привычной схеме, привлекая деньги дольщиков. Тем не менее, уже появляются компании, которые готовы строить с привлечением денег через эскроу-счета. С переходом к эскроу финансовая нагрузка на застройщиков увеличится. Необходимость брать банковские кредиты объемом до 90% от стоимости строительства заставит поднимать цены.

Приобретение на этапе строительства станет безопасным, но за свое спокойствие покупателям придется заплатить

В новых условиях существенное повышение стоимости выглядит очевидным, однако покупатели к этому не готовы, поэтому застройщики вынуждены будут мобилизовать все имеющиеся у них ресурсы и даже частично пойти на снижение маржинальности бизнеса, чтобы обеспечить выполнение плана продаж. В идеале приобретение на этапе строительства станет безопасным, но за свое спокойствие покупателям придется заплатить: по нашему прогнозу, цены могут вырасти в среднем на 15%.

Государство постарается поддержать спрос ипотечными программами, застройщики будут предлагать рассрочки и гибкие способы оплаты, поэтому резкого проседания в продажах не ожидается. Поскольку средний срок строительства составляет два-три года, а основной объем финансирования – до 50% – нужен застройщику как раз на начальном этапе, то проекты, уже вышедшие на рынок, будут реализовываться по привычным схемам. Произойдет укрупнение рынка, так как работать в новых условиях смогут только крупные игроки. Реальное влияние поправок на рынок мы сможем оценить только тогда, когда проекты, строящиеся по прежним правилам, будут распроданы.

Управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин:

– По моему мнению, без проектного финансирования у рынка жилья просто нет будущего. Я считаю, что это еще один большой и важный шаг к тому, чтобы сделать рынок более цивилизованным. Такие изменения будут способствовать сокращению числа обманутых дольщиков за счет того, что с рынка начнут уходить слабые и неустойчивые объекты. К любому проекту подключится банковская команда, которая будет проводить аудит, контролировать расходы некредитных средств, более прагматично оценивать планы по продаже квартир.

При подобном подходе более доступным для конечного потребителя станет и банковское ипотечное кредитование

Покупатели точно не останутся в проигрыше. Во-первых, те большие объемы ввода, которые уже запланированы, гарантируют стабильность цен и не потребуют поспешных решений. Во-вторых, на мой взгляд, при подобном подходе более доступным для конечного потребителя станет и банковское ипотечное кредитование, в том числе за счет эффекта увеличения масштаба подобного кредитования и сокращения затрат банка на сопровождение всего процесса выдачи ипотеки.

Для застройщиков по-прежнему сохранится прибыль, необходимая для того, чтобы строительство было инвестиционно привлекательным. Сейчас много компаний, которые хотят строить, а также зарабатывать на объемах. И главное, что этот бизнес масштабируемый, то есть в случае появления запроса на крупное строительство, он может быть достаточно легко расширен.