Если выразить настроение девелоперов, собравшихся в текущем году на форуме MREF (Moscow Real Estate Forum), то идеально подойдет фраза: «То ли еще будет…». «В кулуарах полно пессимистических настроений: игроки рынка недвижимости сетуют и на ипотеку под 25% годовых, и на «бриджи» под 46%, и на победу Дональда Трампа», – поделился владелец группы «Родина» Владимир Щекин.

Возвращение Трампа на пост президента США может привести к росту курса доллара и ужесточению санкций в отношении России, но если это и произойдет, то когда-нибудь в будущем. Тогда как первые две причины – суровая реальность российского рынка недвижимости.

Главной причиной для пессимизма эксперты видят падение спроса

«Себестоимость строительства растет вдвое быстрее, чем цена на жилье», – продолжает Владимир Щекин. Главная проблема, уверен он, что деньги для застройщиков сильно подорожали: в настоящее время стоимость бридж-кредитов доходит до 46% годовых. «Сегодня очень большой объем корпоративного долга, – соглашается с ним представитель компании «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. – Застройщики оказались в крайне сложной ситуации».

Но себестоимость строительства растет не только из-за высоких ставок по корпоративным кредитам. Управляющий партнер ГК «ФСК» Алексей Алмазов замечает, что сильно подорожали стройматериалы: цены на некоторые позиции выросли на 200%. А президент «Нострой» Антон Глушков добавил, что сегодня многие строительные компании испытывают кадровый голод. В первую очередь, это произошло из-за сильного снижения числа мигрантов из ближнего зарубежья: Таджикистана, Узбекистана и т. д. «Мы не можем восполнить этот пробел внутри России, в результате средний уровень зарплат за последнее время вырос на 35%», – объясняет господин Глушков. Девелопер не исключает, что в будущем эта проблема решится за счет мигрантов из других стран, например, Индии, но пока строить некому.

Впрочем, главной причиной для пессимизма эксперты видят падение спроса. В последние четыре года главным драйвером продаж была льготная ипотека. Однако большинство ее программ закрыли в июне текущего года, после чего, по словам Михаила Гольдберга, темпы продаж жилья в среднем по России упали на 25%. В ноябре ситуация усугубилась из-за повышения Центробанком ставки до 21%, вследствие чего ипотека подорожала до 25%. «Результаты этих изменений мы увидим через 10-12 месяцев, – уверен Алексей Алмазов. – Строительный рынок инертен и реагирует на перемены медленно».

«Пока цены не меняются, но в ближайшем будущем какое-то снижение произойдет», – уверен Алексей Гольдберг. Получается, что себестоимость строительства растет, а цены пока стагнируют, но вскоре, судя по всему, начнут опускаться. Девелоперы оказались в крайне сложном положении. Сегодня они, по словам генерального директора девелоперской компании Dominanta Дениса Бородько, «режут косты»: оптимизируют бизнес, убирая из него все лишнее. В числе «балласта» могут оказаться архитектурные элементы, просторные квартиры, качественные стройматериалы и многие другие «излишества», к которым привыкли современные покупатели жилья. «Но для застройщиков в настоящее время это вопрос выживания, – добавляет Денис Бородько. – Они сейчас как пловцы, которые сделали глоток воздуха и нырнули под воду, но сколько там пробудут – не понятно».

Столичным девелоперам стоит обратить внимание на регионы, в которых еще осталось программное субсидирование

И если «подводное плавание» затянется, то «вынырнут» далеко не все. А текущая ситуация, уверен Михаил Гольдберг, сохранится в течение ближайших двух лет. Особенно сложно, по мнению эксперта, будет реализовать новые проекты, которые только выходят или выйдут на рынок в ближайшем будущем.

Впрочем, с дорогими деньгами на строительство жилья ситуация может разрешиться. По словам господина Гольберга, власти планируют ввести для застройщиков кредиты с субсидированной ставкой под 12-14% годовых.

В остальном же спасение утопающих – дело рук самих утопающих. Антон Глушков уверен, что столичным девелоперам стоит обратить внимание на регионы, в которых еще осталось программное субсидирование. Алексей Алмазов полагает, что жизнь застройщиков сильно облегчат партнерские отношения с землевладельцами. Владимир Щекин и Анатолий Клинков из ГК «А101» готовы привлекать в качестве партнеров компании, которые потому станут представлять сервисную и торговую инфраструктуры жилых комплексов. А Дениса Бородько уверен, что главный партнер девелопера – банк. И в будущем банкам придется пересмотреть условия работы с застройщиками.