Высокобюджетный загородный рынок серьезно изменился за последние пять лет: сказались кризисы, удешевление рубля и общее снижение спроса. Девелоперы крайне осторожно инвестируют в такую недвижимость, и новые проекты, особенно качественные, стали редкостью.

По словам руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, застройщики следуют за спросом, выбирая для строительства новых поселков те локации, которые будут однозначно интересны целевой аудитории. Ситуации, когда девелоперы выводят на рынок полностью готовый проект с уникальной концепцией, единичны. И несмотря на то, что дома в таких поселках достаточно быстро раскупают, рисковать все еще готовы немногие.

Первичный рынок – без перспектив

Эксперты констатируют серьезное снижение предложения в элитном загородном сегменте. Например, по данным Savills, если пять лет назад покупатели могли выбрать себе один из 1200 домов от застройщиков, то сейчас объем предложения на первичном рынке престижных направлений сократился на 40%, до чуть более 700 объектов в 25 поселках.

Большинство таких домов расположено на Новой Риге (около 60%, например, в поселке Art Eco на фото ниже), престижной Рублевке (чуть меньше 30%), а также на Ильинском (около 10%) и Минском шоссе (менее 4%). При этом цены в данном сегменте стартуют от 12 млн рублей и достигают 784 млн рублей, а средняя стоимость коттеджа составляет 95,4 млн рублей.

Большинство новых предложений – это несколько уже построенных домов в поселке, и покупатели, даже если их полностью устраивает местоположение и качество строительства, понимают, что следующие несколько лет по соседству будет вестись активное строительство, а до обещанной застройщиком инфраструктуры дело может и не дойти. Ну, а в случае изменения ситуации в стране и, соответственно, на рынке такие «новострои» рискуют превратиться в поселки-призраки. Практика последних десяти лет показала, что такой риск существует даже в элитном сегменте.

На вторичном рынке отпугивают и проблемы с документами, и слишком большие площади домовладений, и крайне высокие расходы на содержание недвижимости

Стоит отметить, что изменился и портрет покупателя, рассматривающего подобное предложение. Уже никто не покупает дома и земельные наделы в инвестиционных целях, клиент ищет объект «под себя» и тщательно считает деньги. При этом он не только старается получить у продавца максимальные дисконты, но и внимателен к дальнейшим расходам на содержание и эксплуатацию дома.

Устаревшая «вторички» с большим дисконтом

Многие состоятельные клиенты, не найдя «своего дома» на первичном рынке, переключились на вторичный. Учитывая, что последние пять лет были весьма тяжелыми для тех, кто хотел продать дорогостоящие объекты, дисконты в этом сегменте доходили до 53%. В частности, компания «Метриум» отследила судьбу самых дорогих домовладений, которые предлагали покупателям весной 2014 года. За пять лет из десяти объектов удалось продать всего лишь три, причем значительно дешевле первоначального прайса.

Например, дом в «Жуковке-2» (на фото выше) был реализован за половину стоимости (собственник получил 30 млн долларов вместо желаемых 60 млн долларов), а в санатории «Барвиха» объект (на фото ниже) удалось продать со скидкой в 30%, опустив цену с 50 до 35 млн долларов. Продавцы еще двух домовладений решили отложить продажу до лучших времен, а остальные дома все еще находятся на рынке, несмотря на серьезные дисконты (от 10 до 53%).

Эксперты констатируют, что наиболее ликвидные объекты, в которых владельцы были готовы к компромиссу, все же нашли новых собственников. Однако сегодняшнего покупателя премиальной загородки на вторичном рынке отпугивают и проблемы с документами, и слишком большие площади домовладений, и крайне высокие расходы на содержание недвижимости.

«Заросшие бурьяном участки, осыпающаяся штукатурка, выбитые окна и «поплывшие» фундаменты – все это, безусловно, отпугивает потенциальных покупателей»

Т.е. получается, что и выбирать-то особо не из чего: новых поселков мало, а то, что на вторичном рынке, не устраивает по разным причинам. При этом на первичном рынке существует целый пул объектов, которые вполне могут заинтересовать потенциальных клиентов данного сегмента. Это дома в уже существующих поселках, построенные 5-10 лет назад и до сих пор находящиеся под юрисдикцией застройщиков.

Дома со скидками в «поселках-призраках»

Далеко не все девелоперы готовы быстро реагировать на изменение рыночной ситуации, многие из них брали на строительство кредиты и, находясь в зависимости от банков, физически не могли снижать заявленную цену. Сегодня такие дома продолжают «висеть» на застройщике или на банковской структуре, получившей их «в наследство» от не выдержавшего финансовой нагрузки девелопера.

Ничего хорошего, понятно, с такими объектами не происходит. Они постепенно ветшают, во всяком случае, снаружи. Содержать их становится все накладнее, ведь за эти объекты юридическим лицам нужно платить более высокие налоги, чем «физикам», коттеджи нужно отапливать, в итоге каждый построенный, но пустующий дом в поселке ведет к дополнительным расходам.

«Заросшие бурьяном участки, осыпающаяся штукатурка, выбитые окна и «поплывшие» фундаменты – все это, безусловно, отпугивает потенциальных покупателей, особенно выбирающих себе дорогостоящую недвижимость», – рассказал порталу «Элитное.ру» один из экспертов после посещения нескольких элитных поселков-призраков. По его словам, например, в построенном компанией ОПИН поселке «Павлово-2» (на фото выше) люди живут лишь в 10% домов, а остальные объекты постепенно приходят в упадок.

На рынке может появиться от 200 до 500 объектов, которые смогут существенно расширить предложение в этих сегментах

Многие компании уже понимают, что единственный способ для оживления таких поселков – серьезно опустить цену, и сейчас, через пять лет после кризиса, к их доводам стали прислушиваться и кредиторы. Например, полтора года назад «Газпромбанк-Инвест» вдвое снизил прайс на дома в поселке «Лион» (на фото ниже, 27 км Рублево-Успенского шоссе).

Объекты стоимостью в 38-60 млн рублей были выставлены на рынок за 20-28 млн рублей. Такая ценовая политика себя оправдала: только за прошлый сезон в поселке было продано полтора десятка домов. Девелоперу удалось таким образом «оживить» проект, вывести его из категории «призраков» и заселить дома. Сейчас застройщик планирует ввести серьезные дисконты по еще одному своему поселку – премиальному «Покровское-Рубцово» (38 км Новорижского шоссе).

Эксперты ожидают, что в течение ближайшего года этому примеру последуют другие застройщики и банковские структуры, имеющие на балансе построенные, но не проданные дома в премиальных и элитных поселках. Таким образом, по разным оценкам, на рынке может появиться от 200 до 500 объектов, которые, благодаря реальному ценнику, востребованной локации и качественному строительству, смогут существенно расширить предложение в этих сегментах. Тем не менее потенциальным покупателям имеет смысл перед покупкой такого объекта провести экспертизу самого строения, чтобы понять, какой объем инвестиций потребуется для его ремонта и обустройства.