В текущих экономических и геополитических условиях гадать о том, что ждет рынок жилья Москвы в 2023 году, можно разве что по кофейной гуще. Этот год стал чередой преодолений и потрясений. Итог оказался отрицательным, но все же не таким, как ожидался. Справится ли отрасль со всеми трудностями в следующем году? Тем более, что предстоят важные изменения. Рынок новостроек ожидает повышение ставки по льготной госпрограмме ипотеки с 7% до 8%. Также отменяют околонулевую ипотеку от застройщиков.

При этом платежеспособность населения все снижается. Подорожание жилищных кредитов неминуемо снизит спрос, количество ипотечных сделок уменьшится, и вырастут сроки экспозиции. Часть покупателей может уйти на «вторичку». И конкуренция двух рынков, возможно, позволит вернуть цены к разумным значениям. Тем более, что уже сегодня рынок стал рынком покупателя. И девелоперам, и собственникам придется подстраиваться под его финансовые возможности. Год ожидается сложным, но не драматичным. Скорее всего, рынок начнет очень медленно, но все-таки восстанавливаться. Портал «Элитное.ру» узнал у экспертов, что ждет отрасль в 2023 году.

---

Главный аналитик компании «Миэль» Екатерина Бережнова:

– Рынок новостроек переживает сложные времена: с конца сентября наблюдается спад продаж. После октябрьского падения спроса на первичном рынке Москвы в ноябре число сделок значительно возросло благодаря рыночному отскоку в «старой» Москве.

По итогам ноября в Москве (с учетом Новой Москвы) заключено 5,46 тыс. ДДУ, что на 29% выше, чем в октябре. Тем не менее по сравнении с ноябрем прошлого года все еще наблюдается снижение спроса на 35%. В ноябре в «старой» Москве было заключено 4,29 тыс. ДДУ (плюс 43,5% за месяц), что позволило сравняться с июньскими значениями (4,23 тыс. ДДУ). В Новой Москве спрос снизился на 5%, в ноябре заключено 1,2 тыс. ДДУ. В годовой динамике спрос ниже на 47,4%.

В старых границах Москвы цены предложения в ноябре сохранились на прежнем уровне: на конец ноября средняя цена кв. метра составила 344,8 тыс. рублей (минус 0,3% за месяц). А вот цена кв. метра в сделке снизилась на 5,5% и составила 283,9 тыс. рублей.

Учитывая, что возможность льготной ипотеки сохраняется, сейчас застройщики, да и покупатели, не будут делать резких движений. Цены останутся на текущем уровне до конца января. Сейчас наступают праздники, и рынок замирает. Что будет в феврале, пока не понятно. Рынок недвижимости очень сильно зависит от экономических и политических факторов. Пока они продолжают свое влияние.

---

Управляющий директор компании «Миэль» Александр Москатов:

– С мая по октябрь объем предложения на рынке вторичной недвижимости Москвы увеличивался, в ноябре отметилось небольшое снижение. К декабрю мы подошли с показателем 50,1 тыс. объектов. По количеству звонков октябрь оказался самым активным. Ноябрь был несколько слабее, в декабре падение продолжается. По ощущениям, рынок пришел к балансу спроса и предложения в тех кондициях, которые есть на сегодняшний день. Имеется в виду именно конверсия в сделки.

Декабрь вторичный рынок, скорее всего, завершит с достаточно высокими показателями продаж. В конце года Росреестр традиционно закрывает сделки в ускоренном режиме, тогда как в другие периоды года сделки могли быть перенесены на следующий месяц. Все они попадут в декабрьскую статистику.

Льготная ипотека на рынке новостроек очень сильно подстегнула спрос и привела к росту цен на 20% в год на протяжении двух лет. В итоге стоимость первичной недвижимости превысила стоимость вторичной. Прекращение программы льготной ипотеки для вторичного рынка стало бы позитивным фактором, поскольку добавило бы спроса «вторичке», т. к. льготная ипотека оттягивает на себя часть покупателей. Но принято решение о продлении льготной ипотеки, поэтому нисходящий тренд на вторичном рынке, скорее всего, продолжится.

---

Представитель ассоциации AREA Майя Павлова:

– Дальнейшее развитие ситуации зависит от решений, принимаемых властью, и от их реализации. Прогнозировать в нынешних реалиях очень сложно, есть много «если» и «но». Пока мы видим, что застройщики ожидают выравнивания рынка недвижимости в 2023 году. Девелоперы явно не собираются сильно опускать цены и будут удерживать спрос любыми новыми программами.

Так как льготную ипотеку продлили, мы все-таки ожидаем в 2023 году повышения спроса на приобретение жилья в новостройках. В 2023 году возможно появление льготной ставки на вторичную недвижимость, а также повсеместное появление и популяризация лизинга жилья – длительной аренды квартир с последующим выкупом. Пока лизинг квартир кажется не очень выгодным для застройщиков, поскольку им придется ждать более 10 лет, чтобы получить выручку за продажу объекта недвижимости, но в случае, если государство всерьез займется этим вопросом и окажет дополнительные меры поддержки, эта история может стать интересной.

Пока новые объекты выходят, и мы знаем проекты, которые готовятся к старту. Активность девелоперов сохраняется, и они не меняют свои планы по запуску новых комплексов. Объем предложения уже значительно вырос за счет квартир людей, покинувших страну. В 2023 году мы прогнозируем дальнейший рост экспозиции. Многие инвесторы опасаются падения цен на недвижимость и хотят выйти из проектов, получив сейчас свою маржу. То есть те инвесторы, которые приобрели квартиру, например, с расчетом на 30% прибыли, предпочитают избавиться от жилья сегодня, заработав только 15-20%, но таким образом уменьшить свои риски.

Цены на недвижимость снизятся, причем как на продажу, так и на аренду. Но сильного падения все равно не будет. Застройщики, скорее всего, продолжат давать скидки своим покупателям и после Нового года. Скидки могут продолжаться до момента полного восстановления спроса.

---

Региональный директор департамента городской недвижимости компании NF Group Андрей Соловьев:

– На сегодняшний день прогнозировать будущий сценарий развития элитного сегмента сложно, как и в целом всего рынка. Как подтверждает опыт прошлых кризисов, премиальная и люксовая недвижимость сохраняют статус лучшего способа сбережения средств от инфляции и колебаний курсов валют, «тихой гавани» для вложения капитала, поддерживая интерес со стороны состоятельных покупателей.

В начале следующего года вероятно сохранение текущих тенденций. В последнее время средняя цена предложения демонстрировала незначительный рост, обусловленный в основном структурными изменениями предложения. Поэтому во многом в будущем году на динамику экспозиции будет влиять то, в каких проектах начнутся продажи. Но мы по-прежнему будем жить в реалиях «рынка покупателя» и поиске того самого баланса спроса и предложения в новых условиях.

Что касается ипотеки, то для элитного рынка «зависимость» от нее не столь высока: доля ипотечных сделок не превышает 30%, тем более что предельные суммы по льготной ипотеке для элитного сегмента не велики. При этом в элитном сегменте высоким спросом (до трети всех сделок) пользуются альтернативные формы оплаты: рассрочки от полугода, отсрочка платежей до конца строительства и т. п. Хотя остаются и те клиенты (примерно 30-35%), кто готов заплатить сразу 100% стоимости, особенно при наличии индивидуальных скидок.

---

Управляющий директор компании «Миэль» Мария Жукова:

– В течение года тенденция снижения спроса и роста предложения на рынке аренды Москвы сохранялась. Общая тенденция идет к снижению цены, но идет очень медленно. Количество квартир достаточно большое, на сегодняшний день их представлено более 40 тыс. ежедневно. И это число все время прирастает.

Делать какие-либо прогнозы, конечно, трудно. Многое зависит от того, как будет складываться макро- и микроэкономическая, а также политическая ситуации. Если все пойдет так, как сейчас, то никаких существенных изменений на арендном рынке не произойдет. Первую половину января люди будут так или иначе отдыхать, во второй половине начнется легкое оживление. Так происходит из года в год. В дальнейшем многое будет зависеть от рынка труда. Начнут появляться новые предприятия, новые рабочие места, люди из регионов снова поедут в Москву, спрос на арендное жилье начнет расти.

---

Директор департамента загородной недвижимости компании NF Group Татьяна Алексеева:

– Развитие рынка загородной жилой недвижимости в 2023 году продолжится. Мы ожидаем роста девелоперской активности, выхода новых проектов во всех классах и сегментах. В элитном сегменте вывод новых поселков, скорее всего, будет более сдержанным, чем в более бюджетных форматах, где есть планы по развитию у ряда крупных застройщиков из городского сегмента. Тем не менее в следующем году возможен старт двух-трех новых поселков.

Ценовые показатели новых проектов будут определяться локацией и продуктом. Общерыночные показатели будут корректироваться, исходя из влияния вновь выходящих объемов. С учетом существенного накопленного роста цен на первичном загородном рынке за прошедшие два года (плюс 105% коттеджи, плюс 49% таунхаусы, плюс 9% земельные участки с конца 2020 года) дальнейшая ценовая динамика будет умеренной.

Интерес покупателей сосредоточится на проектах-новинках. С учетом дефицита на первичном рынке, наблюдавшегося последние несколько лет, можно говорить о наличии отложенного спроса. Он, безусловно, может быть реализован в новых поселках с грамотной концепцией и качественным продуктом, отвечающим требованиям покупателей.