Собираясь приобрести квартиру для себя или в качестве инвестиции, покупатели обычно пристально изучают район. Однако при этом часто забывают о перспективах его развития. С одной стороны, в уже обжитой локации может ухудшиться качество жизни и снизиться стоимость самого жилья. Например, под окнами построят магистраль или начнут возводить здания. Хотя они могут оказаться как раз необходимыми объектами инфраструктуры. С другой стороны, купив жилье на месте бывшей промзоны, можно существенно сэкономить. Позже здесь появятся жилые кварталы, бизнес-центры и станции метро. Однако возможные сроки лучше узнать заранее. Поэтому даже неполная информация о будущем поможет не совершить ошибки и сделать правильный выбор. Эксперты портала «Элитное.ру» выяснили, на какие параметры и источники обратить внимание, чтобы оценить перспективы локации. В статье использованы данные компании «Метриум».

Транспортная доступность

Ключевой фактор, на который обращают внимание при покупке жилья, – транспортная доступность. Ведь она играет одну из наиболее важных ролей в ценообразовании на московском рынке жилья. Поэтому в первую очередь стоит изучить перспективные схемы развития транспортной инфраструктуры. Много информации по данной теме есть на сайте стройкомплекса Москвы. Например, о том, где построят новые ветки и станции метро, как будут развиваться уличная и железнодорожная сети. В рассматриваемом районе может скоро открыться станция МЦД либо автомобильный мост, и дорога до центра станет короче. Но магистраль может появиться и прямо под окнами дома, и жить в такой квартире станет не комфортно, а при продаже возникнут трудности.

Показательно, что за десять лет на вторичном рынке Москвы сильнее всего выросли цены в более доступных районах и локациях, где улучшилась транспортная доступность. По данным «Циан.Аналитики», в лидерах оказались районы Новой Москвы, а первое место заняло Внуковское с ростом стоимости с 2012 по 2022 год в 2,6 раза. С момента присоединения этих территорий транспортная доступность в них кардинально изменилась в лучшую сторону. В рейтинг районов с максимальным подорожанием также вошли и территории в старых границах, где запустили новые станции МЦК или метро. Например, в Южнопортовом районе, где цены увеличились в 2,3 раза, была открыта станция МЦК «Дубровка» (на фото выше). Еще три района с ростом в 2,2 раза: Коптево с новой станцией МЦК «Коптево», Соколиная гора с тремя новыми станциями МЦК и станцией метро «Электрозаводская» Некрасовской линии и Марфино с новой станцией МЦК «Владыкино» и станцией метро «Окружная» Люблинско-Дмитровской линии.

Стройка по соседству

Если район молодой, то нужно особенно пристально изучить планы по его развитию. К примеру, на пустыре рядом с домом, в котором вы присматриваете квартиру, могут внезапно начать строить новое здание. Тогда в течение нескольких месяцев или лет придется жить с закрытыми окнами, чтобы снизить шум и не вдыхать пыль от стройки. Или квартиру для скорой перепродажи купит недальновидный инвестор, а на участке по соседству на длительное время затеют крупное строительство.

Может произойти и обратная ситуация. Есть вероятность, что через пару лет в шаговой доступности от дома построят спортивный комплекс, а пустующая рядом территория превратится в парк. Будет досадно упустить такой вариант, приобретя вместе него более дорогую квартиру и без нужной инфраструктуры. В любом случае поможет интерактивная карта «Стройки Москвы» (на фото выше) на сайте mos.ru. Здесь можно найти информацию по всем планируемым к строительству и строящимся объектам с указанием их назначения и срока сдачи в эксплуатацию. Отображены не только жилые дома, но и объекты здравоохранения, образования и культуры, гостиницы, религиозные сооружения.

Редевелопмент района

Также стоит проверить перспективы комплексного развития локации. Если она расположена в «ржавом поясе» Москвы, то в последующие годы район может избавиться от репутации промышленного и неэкологичного. Перечень промзон, которые планируют реорганизовать, есть на уже упомянутом сайте столичного стройкомплекса. Масштабная программа по редевелопменту промышленных территорий стартовала в городе с 2011 года. С тех пор построили более тысячи зданий общей площадью 32,7 млн кв. метров, включая 420 жилых домов на 22,6 млн «квадратов» (данные стройкомплекса Москвы). На месте складов и производств появляются жилые кварталы, бизнес-центры и парки. Кроме того, в некоторых локациях вновь открывают ранее закрытый доступ к воде, что существенно повышает привлекательность локации (набережная Марка Шагала на фото ниже).

Купив квартиру в таком районе, можно существенно сэкономить. Через несколько лет жить здесь будет не менее, а возможно и более комфортно, чем в давно обжитом районе. Разница в обеспеченности инфраструктурой и в ее качестве сократится либо вовсе нивелируется. Также хорошие перспективы развития локации серьезно влияют на инвестиционную привлекательность недвижимости в ней. После обновления территории стоимость квартиры может возрасти. При этом стоит учитывать, что в среднем многоквартирный дом строят три года. И, в зависимости от размера территории, реализация всего проекта может затянуться на десятки лет.

Например, в 2015 году на месте промзоны «Серп и молот» (60 гектаров) начали возводить комплекс бизнес-класса «Символ». Первый дом сдали в 2018 году, а самые новые из строящихся сейчас домов введут в эксплуатацию в 2025 году. Также в 2015 году на части промзоны «ЗИЛ» (65 гектаров) приступили к реализации проекта бизнес-класса «Зиларт». Первые дома достроили в том же 2018 году, самые новые из возводимых будут готовы в 2023 году. Редевелопмент обеих промзон планируют завершить в 2028 году. В 2021 году рядом с «Зилартом» начали строить еще один комплекс бизнес-класса – Shagal (участок на 109 гектаров). Возводимые в данный момент дома сдадут в 2024-2025 годах, а весь проект – в 2030 году (проекты «Символ», «Зиларт» и Shagal на фото ниже).

Также будет полезно ознакомиться с генеральным планом на сайте Института Генплана Москвы, хотя реальное развитие города и не всегда полностью соответствует сценариям. В генплане определена градостроительная стратегия, а также представлено видение будущего развития города. Действующий генплан Москвы рассчитан до 2025 года, Новой Москвы – до 2035 года. Также будет не лишним посмотреть на публичную кадастровую карту. Здесь можно узнать про разрешенные виды использования земельных участков, расположенных недалеко от будущей квартиры. Почти вся информация в градостроительной документации продублирована в виде карт. При этом можно настроить отображение данных только по необходимым параметрам.