2023 год ознаменовался рекордами на рынке недвижимости Москвы. Он обновил максимумы по продажам за все годы и в новостройках, и на «вторичке». Но дальнейших рекордов ждать не приходится. В конце года уже намечается спад, и рынок замирает в преддверии стагнации. Эксперты портала «Элитное.ру» узнали у аналитиков, что ждет отрасль в 2024 году. Некоторые прогнозируют снижение спроса, но большинство ожидает стабильности, а в премиум- и элит-классе – даже роста. Ипотеку получить станет сложнее, но для тех, кто не подойдет под новые требования, девелоперы начнут разрабатывать особые программы. И уже к весне возможно снижение ипотечной ставки вслед за ключевой.

Партнер консалтинговой компании NF Group Андрей Соловьев:

– В 2024 году на рынке элитного жилья сохранится сценарий «рынка покупателя» и развитие сегмента без признаков перегрева. Прогнозируются невысокие темпы роста цен, что позволит формировать достаточный объем спроса.

Ожидается сохранение интереса к первичному рынку. Популярность ликвидных проектов в знаковых локациях начнет расти, так как покупатели будут стремиться к инвестициям в недвижимость. Покупателей, заинтересованных в собственном проживании, в первую очередь заинтересуют готовые объекты с налаженной инфраструктурой, большим набором качественных характеристик и наличием отделки.

При этом постепенно станут сворачивать программы скидок и сокращать дисконты. В перспективе темп поглощения каждого проекта будет зависеть от его качественных характеристик, наличия УТП и их соответствия запросам покупателей. Рынок начнет ориентироваться скорее на качество и уникальные параметры объектов недвижимости, а не на временные акции.

В целом рынок элитной жилой недвижимости Москвы в 2024 году представляется стабильным, с ориентацией на качество, умеренными ценами и акцентом на первичный рынок и ликвидные проекты.

Директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова:

– Вероятнее всего, в 2024 году продолжится рост предложения высокобюджетных проектов. Сейчас в ЦАО насчитывается порядка 20 площадок, для которых застройщикам утвердили генплан застройки территории. Конкуренция между девелоперами будет обостряться.

Важные изменения ожидаются в сфере кредитования покупателей жилья, но элитный рынок они не затрагивают. Спрос продолжит восстанавливаться и приближаться к значениям 2020-2021 годов. Для покупателей уже утвердился тренд на инвестиции дома, в отечественную недвижимость. Цены на этом фоне продолжат постепенно расти. Но, возможно, более медленными темпами на фоне усиливающейся конкуренции.

Директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» Светлана Бардина:

– На мой взгляд, 2024 год станет успешным для большинства игроков рынка, особенно девелоперов ликвидных премиальных проектов. Полагаю, что власти сумеют найти компромиссный вариант, касающийся судьбы льготных программ. При этом премиальный сегмент не зависит от ипотеки с господдержкой, а доходы клиентов премиум-класса растут, в том числе благодаря развитию импортозамещения. Следовательно, можно ожидать стабильные темпы продаж и поступательный рост цен.

Директор по продажам компании «Изба Девелопмент» (входит в АФК «Система») Виктор Тумаркин:

– Мы видим колоссальный потенциал развития загородной недвижимости в 2024 году. Во многом это связано с увеличением темпов роста внутреннего туризма. Однако цены на строительство и, как следствие, на конечный продукт в виде домов и коттеджей будут расти. В течение следующего года рост цен прогнозируется в пределах 5-10% в зависимости от класса проекта и его локации.

Также наблюдаем перспективы для дальнейшего развития тренда на элитную загородную недвижимость: с каждым годом люди все больше интересуются данным форматом. Более того, в современных реалиях многие предпочитают проекты под ключ с меблировкой. Это провоцирует усиление конкурентной составляющей, что напрямую влияет на улучшение качественных характеристик и возможностей клиентского сервиса. Спрос в данном сегменте будет оставаться стабильным или увеличится до 7-8% к концу года.

Основатель компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова:

– Мы ожидаем в будущем году изменения условий по льготной ипотеке, которые способны сильно повлиять на спрос. Когда программа станет более адресной, аудиторией спроса окажутся именно те категории граждан, на которые направлены льготы. Для остальных покупателей девелоперы начнут разрабатывать какие-то особые программы. В любом случае застройщики будут бороться за спрос, и есть шанс увидеть много новых интересных маркетинговых решений.

В большей степени изменение условий по льготным программам затронет массовый сегмент и частично бизнес-класс. Премиальное и элитное жилье продолжит сохранять относительно невысокую долю ипотеки, и изменения затронут его существенно меньше.

Коммерческий директор компании Optima Development Дмитрий Голев:

– Полагаю, что результаты 2024 года на первичном рынке Москвы будут сопоставимы с итогами 2023 года. Эксперты опасаются резкого ужесточения условий выдачи льготных кредитов. Однако есть предпосылки, что найдется более умеренный вариант, особенно на период действия экстремально высокой ставки. Конечно, возможна модификация программ, но не их полное сворачивание. При этом грамотные действия ЦБ должны стабилизировать экономическую ситуацию, что поспособствует сохранению высокого темпа продаж. Инвесторы будут приобретать главным образом жилье на начальных этапах строительства, конечные покупатели – квартиры в готовых домах с white box или чистовой отделкой.

Директор по продажам компании Dominanta Антон Конобеевский:

– Я не жду каких-то критичных изменений на рынке, он в любом случае сбалансируется. Возможны определенные кратковременные всплески спроса или наоборот замедление, но в масштабах года рынок сохранит стабильность. Если ключевая ставка останется высокой, то начнет уменьшаться количество выводимых проектов, что сбалансирует снижение спроса из-за дорогой ипотеки. Большое количество свободных средств у людей и компаний помогут рынку сохранить устойчивость и даже ограниченно расти.

Спрос останется на том же уровне: у населения есть деньги. Постепенно начнут ограничивать ипотеку с господдержкой. Возможно, под запрет попадут программы субсидирования, которые организуются банками и застройщиками совместно.

Объем предложения меняется не будет. В следующем году запущенные ранее проекты продолжат выходить, пополняя вымываемые объемы. Но пока ключевая ставка остается высокой, вывод новых проектов продолжит сокращаться. Может сформироваться дефицит. При этом проекты, которые выйдут в 2024 году, начали разрабатываться в 2022-2023 годах, поэтому основное снижение по темпам выхода новых проектов может прийтись уже на 2025 год.

По реалистичным прогнозам рынок ожидает умеренный рост без резких всплесков. В случае развития событий по негативному сценарию цены останутся прежними. Из-за роста себестоимости и стоимости проектного финансирования предложить рынку существенное снижение цен застройщикам будет проблематично.

Коммерческий директор компании Sezar Group Ольга Барабанова:

– Рынок недвижимости ждет еще один насыщенный событиями год. Сейчас мы можем строить прогнозы, оперируя текущими фактами, а они говорят о неизбежности системных преобразований. В 2024 году начнет меняться парадигма отношения к покупке недвижимости. Ипотека перестает быть универсальным средством, которое «показано всем», поэтому рынку предстоит найти новую точку опоры. Насколько глобальными окажутся изменения, покажет время. По всей вероятности, рынок недвижимости входит в новый цикл. Да, с новыми обстоятельствами, но воспроизводя классический сценарий спада, за которым неизбежен рост.

Гендиректор компании VSN Group Яна Глазунова:

– Рекордных темпов реализации, подобно осени 2023 года, не ожидается. На фоне подъема ключевой ставки и последующих заградительных ипотечных ставок банков, а также введения ограничений на льготную ипотеку ясно, что спрос в 2024 году определенно «остынет» в целом, особенно в первом квартале года.

Предполагается определенное снижение цен как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости с целью стимулирования продаж, но не стоит ожидать рекордных падений. Это обосновывается аналогичными ситуациями в прошлом, а именно: в конце 2014 года и в феврале 2022 года, когда после резких скачков спроса и цен осуществлялся откат. Но прогноз снижения бюджетов вторичного рынка ожидается в большей мере, так как ставки становятся неподъемными для покупателя, и уменьшение цен станет закономерной реакцией.

Таким образом, динамика развития цен и спроса на рынке недвижимости непосредственно зависит от денежно-кредитной политики и от того, каким образом на нее будут реагировать девелоперы, создавая новые акции и маркетинговые компании совместно с частными банками.

Гендиректор брокерского агентства недвижимости Dolgov Pro Дмитрий Долгов:

– В 2024 году мы ожидаем рост стоимости жилья на первичном рынке в пределах 3-4% ежемесячно. Это связано удорожанием строительных материалов и высокой инфляцией. Кроме того, Центробанк повысил ключевую ставку еще на 1%, что сделало кредитные продукты более дорогими и, соответственно, менее доступными. В третьем и четвертом кварталах 2024 года ключевая ставка может достигнуть 19-20%, что крайне негативно отразится на всем рынке недвижимости: спрос к концу года может упасть на 25-30%, а существенная часть проектов останется у девелоперов «в запасе».

Однако компании начнут активнее развивать свои уникальные предложения для стимулирования спроса, так как это жизненно необходимо. Мы считаем, что застройщики и ключевые банки разработают абсолютно новые кредитные продукты и программы рассрочки. Мы на 90% уверены в том, что льготные программы будут пролонгированы. Возможно, изменятся критерии выдачи ипотеки, но в «сворачивание» программ мы не верим.

Гендиректор компании Propertize Роман Ткачев:

– В 2024 году рынок недвижимости неизбежно столкнется с последствиями сокращения льготной ипотеки. Пока не очень понятно, насколько снизится объем таких кредитов, но уже очевидно, что меры поддержки станут более адресными. Можно говорить о сохранении льготной ипотеки для представителей определенных профессий: военнослужащих, сотрудников IT-компаний и т.д. Но уже очевидно, что банки стали ужесточать условия. С учетом высокой ключевой ставки такие субсидии обходятся все дороже.

В результате на рынке жилья начнет постепенно сокращаться спрос. Федеральные власти пытаются сделать так, чтобы это снижение не оказалось резким, но для поддержания активности на рынке необходимо предложить дополнительные инструменты продаж. Одним из решений вполне могут выступить цифровые финансовые активы. На рынке недвижимости ЦФА может частично компенсировать сокращение спроса. Для девелоперов средства от частных инвесторов тогда окажутся более доступными, чем банковские кредиты в условиях растущей ключевой ставки.

Директор ипотечного центра ГК «Миэль» Юлия Ибрагимова:

– Банки отреагируют на повышение ключевой ставки, возможно, не в этом году, потому что последняя декада декабря – время закрытия сделок, но в январе 2024 года. При ключевой ставке 17-18% банки будут кредитовать от 18,5% и выше. Это уже очень много. Вспоминая март 2022 года, когда ключевая ставка составляла 20%, ипотечные сделки на вторичном рынке носили точечный характер. Мы дозакрывали клиентов, вынужденных брать ипотеку по таким ставкам. Вообще 20% – цифра, более привычная для потребительского кредитования.

Возможно, будут приняты дополнительные меры для корректировки условий льготных программ, в частности, отказ от широкого в пользу более адресного действия. Скорее всего, в 2024 году требования к заемщику (его платежеспособности и общему уровню закредитованности), к размеру первоначального взноса и т.п. ужесточатся. Предположительно по новым параметрам ипотеку станет получить сложнее.

Но рано или поздно маятник качнется в сторону смягчения этих требований и снижению ставок. У тех, кто брал кредиты по высоким ставкам, вновь появится возможность рефинансировать его. По оптимистическим прогнозам, уже к концу первого квартала 2024 года начнется снижение ключевой ставки и в течение года ее поэтапное сокращение до 12%.