Ипотека по-прежнему остается практически единственным способом покупки жилья для россиян. Но она является и серьезным бременем, ведь обеспечить себе посильные ежемесячные платежи становится все сложнее. По данным Банка России, к началу мая средняя ставка по выданным кредитам в новостройках превысила 6%, увеличившись сразу на 2,5% с начала года, в том числе из-за ухода девелоперов (под давлением мер Центробанка) от околонулевой ипотеки. Вместо нее стали все активнее предлагать траншевую ипотеку, когда деньги выдаются заемщику частями. Однако платежи по ней остаются пониженными только до сдачи дома в эксплуатацию. Эксперты портала «Элитное.ру», используя информацию компании «Метриум», решили подробно рассказать о преимуществах и недостатках такого кредитования.

Как это работает

Когда квартира приобретена в «традиционную» ипотеку, заемщик платит каждый месяц взнос за полную стоимость жилья, даже если дом еще не построен. Траншевая ипотека, напротив, предполагает пониженные платежи до ввода дома в эксплуатацию. Сумму кредита разбивают на транши и выдают их покупателю жилья в несколько стадий. Таких траншей может насчитываться от двух до пяти. К примеру, первый включает сумму первоначального взноса и 30% от размера кредита, второй – еще 30%, а третий – оставшиеся 40%. Нагрузка на бюджет заемщика на срок строительства получается небольшой, поскольку проценты платят только по выделенной сумме, и происходит это до сдачи дома. Пока кредит не погашен, жилплощадь остается в залоге у банка, как и при стандартной ипотеке.

Насколько выгодно

Есть и другие преимущества, кроме комфортности ежемесячных платежей на стадии строительства дома. У семей появляется возможность для финансового планирования. Можно отложить деньги на ремонт или мебель, а также на частичное досрочное погашение ипотеки после получения второго транша. За несколько лет накопится достаточная сумма, которая при обычной ипотеке уходила бы банку. Еще один плюс заключается в том, что изначально проценты начисляются не на весь кредит, а на его часть, поэтому переплата будет меньше. Также девелоперы не повышают стоимость самой квартиры, как это происходило при околонулевых программах.

Кому подойдет

Траншевую ипотеку лучше всего рассматривать тем, кто пока ограничен в возможностях и не попадает под действие госпрограмм. Выгодна она и для тех, кому до получения ключей приходится арендовать квартиру. Или покупателям-инвесторам. После сдачи новостройки в эксплуатацию цены обычно вырастают. Тогда можно продать жилье дороже, чем приобрел, при этом не сильно тратясь на оплату процентов по ипотеке, пока ведется строительство. Подойдет такой способ и тем инвесторам, кто планирует сдавать квартиру в аренду. Она начинает приносить доход почти сразу, не затягивая время «отработки» вложенных средств.

В чем минусы

Прошлой осенью председатель Центробанка Эльвира Набиуллина заявила, что траншевая ипотека – рискованный продукт. Она приведет к росту инвестиционного спроса на жилье и подорожанию готовых квартир. Покупателям придется приобретать более дорогую недвижимость, поэтому сложнее станет обслуживать ипотеку. Еще одним риском Набиуллина назвала «недобросовестную продажу». Часть заемщиков не сможет определиться с итоговой стоимостью ипотеки, ошибочно считая, что низкая стоимость обслуживания первого транша не изменится до конца выплат всей суммы кредита. Реальные же условия программы могут не подойти таким людям.

Однако ипотеку траншами можно оформить лишь в «Сбербанке». Поэтому пока о массовом распространении, которое вызовет рост цен, речи не идет. Также финансовая грамотность наших соотечественников в последние годы заметно выросла. Покупатели внимательно читают условия договора и заранее просчитывают все нюансы. Например, есть люди, которые первые несколько лет готовы платить лишь символические суммы, но хотят зафиксировать стоимость жилья. Кто-то собирается продать старую квартиру после сдачи дома, рассчитывая погасить значительную сумму займа, или ожидает получения наследства через два-три года, когда банк выдаст вторую часть кредита.

Не все так просто

Есть и другие особенности «траншей», о которых необходимо знать. Во-первых, пока мало вариантов, доступных по программе. Такая ипотека действует далеко не на всех новостройках – выбор сильно ограничен самими застройщиками. Кроме того, девелоперы часто отказывают в скидках покупателям, выбирающим траншевые платежи. Компании хотят как можно быстрее получить полную стоимость жилья, а в этом случае приходится ждать несколько лет. То есть лучше внимательно изучить условия договора и сравнить между собой различные программы, которых сегодня хватает. Вполне может оказаться, что рассрочка в некоторых случаях окажется гораздо более выгодной.