На волне спроса на аренду квартир элит-класса среди владельцев жилья появился миф, что теперь сдается всё, быстро и по любым ценам
Из-за бурного всплеска спроса на рынке аренды элитных квартир в прошлом году владельцы жилья попали в ловушку собственных ложных ожиданий. Как такое случилось и почему сегодня арендаторы не спешат снимать квартиры, порталу «Элитное.ру» рассказала гендиректор «Intermark Аренда» Елена Куликова.
– В прошлом году произошел ощутимый скачок спроса на рынке аренды элитного жилья, а, следовательно, и цен. Этому есть две причины. Во-первых, раньше успешные люди нередко перебирались в Лондон или другие европейские столицы, сейчас же Москва стала приоритетным центром притяжения российской бизнес-элиты. Во-вторых, из-за высоких ипотечных ставок отток покупателей случился и на рынке продажи дорогого жилья. Многие обеспеченные люди решили дождаться более благоприятных условий для приобретения собственной квартиры, а на время ожидания арендовать жилье премиального класса, то есть того уровня комфорта, к которому они привыкли.
.jpg "Как владельцы элитных квартир, сдаваемых в аренду, попали в ловушку ложных ожиданий")
В результате ликвидные объекты на рынке элитной аренды в среднем подорожали на 20-25%, а наиболее востребованные лоты – в разы. Замечу, что наибольшим спросом пользуются квартиры в новых домах с хорошим дизайнерским ремонтом, расположенные в таких локациях, как Хамовники, Патриаршие пруды, Остоженка и ряде других престижных районов внутри Садового кольца. Так, например, в жилом комплексе «Садовые кварталы» (на фото выше, район Хамовники – ред.) в начале прошлого года квартиры с одной спальней общей площадью около 60 кв. м можно было снять примерно за 220-250 тыс. рублей в месяц, а сейчас они стоят 550-600 тыс., то есть ставки аренды выросли более чем вдвое. Или, допустим, на Патриарших в 2023 году можно было арендовать квартиру всего за 150 тыс. рублей, конечно, небольшую: площадью 50-60 кв. м. Но сегодня менее чем за 220-230 тыс. рублей в месяц найти там ничего нельзя.
И на волне спроса среди владельцев жилья появился миф, что теперь сдается всё, быстро и по любым ценам. Однако в последние месяцы на рынок аренды вышло много жилья в комплексах, введенных в эксплуатацию в последние 4-5 лет. Получая ключи от элитной квартиры, которую планируется сдавать в аренду, владелец редко спешит делать ремонт и меблировать помещение, чтобы быстро найти арендатора. Денег таким людям, как правило, хватает, а времени – не всегда. Но можно предположить, что бурный рост арендных ставок немного подстегнул и их.
.jpg "Как владельцы элитных квартир, сдаваемых в аренду, попали в ловушку ложных ожиданий")
Тут есть еще один интересный момент. Когда собственники устанавливают ставку аренды самостоятельно, то они часто действуют по следующему алгоритму: посмотрели цены на аналогичные лоты в объявлениях, а потом добавили к цене конкурентов еще небольшую сумму, например, потому что мебель лучше. А вот слабые стороны собственных квартир владельцы видят редко. Следующий же собственник смотрит эти объявления и, руководствуясь той же логикой, делает свою надбавку, ведь его жилье, несомненно, гораздо лучше аналогов. Допустим, его квартира расположена этажом выше, следовательно, имеет более качественные видовые характеристики, тогда как мебели этот владелец, в свою очередь, особого значения не придает. В результате за последние месяцы на рынке элитной аренды появилось очень много переоцененных квартир, цена которых завышена на 10%, а то и более.
Лоты, которые сдаются по завышенным ставкам, были на рынке аренды всегда, но не в таком количестве. Например, в начале 2024 года доля переоцененных квартир составляла около 5%, а на сегодняшний день достигает 15-17%. Больше всего таких предложений в Пресненском и Даниловском районах, где за последние годы построено много новых премиальных комплексов.
.jpg "Как владельцы элитных квартир, сдаваемых в аренду, попали в ловушку ложных ожиданий")
Один из них – Capital Towers (на фото выше), строительство которого завершилось в 2023 году. Этот объект принес на рынок аренды десятки интересных, качественных лотов, но цены там завышены. Первые, единичные предложения по аренде в этом комплексе вышли летом прошлого года и быстро нашли своих арендаторов, даже по завышенным ценам. Все-таки объект действительно уникальный: первый жилой небоскреб в «Москва-Сити», и некоторые люди очень хотели снять там квартиру. Потом объем предложений существенно вырос, но собственники ориентировались на планку первых, по-своему уникальных вариантов. Владельцы же, как правило, не анализируют уровень ставок в районе или в целом по городу, а просто смотрят цены, как мы писали выше, в объявлении соседа. В результате теперь предложения по аренде в Capital Towers, за редким исключением, делаются по завышенным ставкам. Так, квартиры площадью 200-220 кв. м там выставлены примерно за 1,5 млн рублей в месяц, тогда как потолок реальной ставки, на мой взгляд, не выше 1,3 млн.
Сейчас объем предложений на рынке элитной аренды Москвы продолжает расти: с начала года он увеличился на 14-15%. А спрос, наоборот, примерно на 10% снизился. Скорее всего все сбалансируется, так как традиционно спрос начинает расти с середины лета, а в августе-сентябре достигает своего пика. Но если ждать лета, квартира будет простаивать почти полгода. На мой взгляд, это крайне нерациональная стратегия. Выгоднее снизить цену и сдать жилье сейчас, не дожидаясь положительных изменений на рынке.
