Прописка в апартаментах: как решение Конституционного суда РФ поменяет рынок

Текст: главный редактор портала «Элитное.ру» Денис Тыкулов

В феврале 2026 года Конституционный суд РФ признал запрет на временную регистрацию в апартаментах противоречащим Конституции. По мнению судей, если помещение изолировано, оборудовано кухней, санузлом и отвечает санитарным нормам, собственник вправе оформить временную регистрацию по месту пребывания, даже если апартаменты числятся как нежилой фонд. Постоянная регистрация и перевод апартаментов в жилье по‑прежнему остаются в компетенции законодателя и не были легализованы этим решением.

Поводом для рассмотрения стала жалоба жительницы Санкт‑Петербурга Виктории Пиуновой, которая вместе с мужем и детьми фактически проживала в апартаментах гостиничного типа. Семья попыталась оформить временную регистрацию по месту фактического пребывания, подав в МВД заявление с согласием собственницы и документами на объект, но получила отказ из‑за нежилого статуса и отсутствия у здания гостиничного режима. Суды нескольких инстанций поддержали позицию МВД, и тогда Пиунова обратилась в Конституционный суд, указав, что практика отказов лишает ее семью свободы выбора места пребывания, ставит в неравное положение по сравнению с теми, кого регистрируют в гостиницах, и ограничивает право собственницы распоряжаться своим имуществом. Из этого частного спора выросло решение, изменившее режим регистрации для всех жителей апарт‑комплексов.

КС согласился с жительницей, подчеркнув, что регистрация – это уведомление государства о факте проживания, а не разрешение жить в том или ином объекте. Если гражданин может длительно находиться в гостинице, которая тоже относится к нежилому фонду, отказ в регистрации в сопоставимом по характеристикам апартаменте суд признал неконституционным. До изменения законов действует переходный порядок: органы МВД должны регистрировать по месту пребывания в апартаментах собственников и их близких при наличии согласия и документов о пригодности помещения для жизни.

По данным ЕИСЖС, в России на разных стадиях строительства находится около 1,6 тыс. апарт‑комплексов. Больше всего таких проектов возводят в Краснодарском крае (493 новостройки), Крыму и Севастополе (121) и Санкт‑Петербурге (111). В Москве с 2024 года новые проекты апартаментов не согласовываются: девелоперы достраивают только ранее начатые объекты. Пик столичного рынка пришелся на 2018 год, когда в старых границах города экспонировалось свыше 11 тыс. апартаментов в новостройках; активный выход новых проектов продолжался до 2022‑го, затем активность начала снижаться на фоне ужесточения подхода властей. Сейчас, по различных оценкам, в Москве суммарный фонд апартаментов – порядка 20-25 тыс. лотов с учетом уже построенных и еще строящихся комплексов.

Покупателей в апартаментах традиционно привлекает цена. В массовом сегменте на окраинах и в Новой Москве апартаменты стоят примерно на 15-25% дешевле сопоставимых квартир, а в бизнес‑классе разрыв обычно составляет 10-20% за «квадрат» при схожей локации и площади.

Для владельцев апартаментов решение КС конвертирует многолетнюю юридическую неопределенность в понятный рыночный фактор. Возможность легально оформлять временную регистрацию по фактическому адресу повышает привлекательность формата для семей и тех, кому важна «привязка» к школе, поликлинике и госуслугам, что стимулирует спрос в массовом сегменте. В бизнес‑ и премиум‑классах эффект проявится в росте ликвидности: снижение правовых рисков упрощает перепродажу и сдачу апартаментов в аренду. На ценовом уровне это означает, что разрыв между квартирами и «правильными» апартаментами – с кухней, санузлом и полным набором удобств – может сузиться еще на 3-6 процентных пунктов и стабилизироваться в диапазоне 10-15%.

Однако фундаментальные отличия апартаментов от жилья сохраняются. Прежде всего речь о налоговой нагрузке: в Москве базовая ставка налога на имущество для апартаментов гостиничного типа составляет 0,5% от кадастровой стоимости, а для апартаментов в торгово‑офисных зданиях и административно‑деловых центрах – до 2%. Для квартир действует «жилищная» шкала 0,1-0,15% для объектов до 20 млн рублей и 0,2-0,3% для более дорогого жилья, плюс есть вычет 20 кв. м, на которые налог не начисляется. У апартаментов такого вычета нет, налог считается с полной площади, и федеральные льготы практически не работают, поэтому годовые платежи за владение зачастую в разы выше, чем у сопоставимой по стоимости квартиры – даже с учетом дисконта при покупке.

От неликвида до престижа: как квартиры на первых этажах стали самыми дорогими

Балконы в новостройках Москвы уходят в прошлое: как меняются привычки и форматы жилья