Рынок новостроек-2026: стадия нереализованных остатков
Текст: директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе, специально для портала «Элитное.ру»
Российский рынок новостроек в 2026 году все заметнее входит в стадию охлаждения. Период ажиотажного спроса, быстрого вымывания предложения и галопирующего роста цен остался позади. Что мы видим сейчас: продажи замедляются, сроки реализации проектов растут, а девелоперы накапливают остатки уже после ввода корпусов в эксплуатацию.
Эта тенденция особенно хорошо видна в крупнейших городах России. Например, в Москве в первом квартале 2026 года количество сделок по ДДУ сократилось почти на 38% год к году. Сделки по ДКП – то есть продажи уже готового жилья после ввода объектов – также снизились, но медленнее: примерно на 33%. При этом доля готового предложения в структуре продаж постепенно растет. Это важный сигнал: рынок все чаще не успевает реализовывать квартиры на стадии строительства, и все больше объемов переходит в продажи после ввода домов в эксплуатацию.
С ростом строительной готовности меняется и структура предложения
Фактически рынок вошел в фазу накопления нереализованных остатков, и девелоперам приходится учиться работать с этим продуктом. Если на стадии стройки он продает мечты и ожидания, то после получения РВЭ надо жить с тем, что построили. Поэтому пришло время анализировать сделки не только по ДДУ – с этим, в принципе, понятно, такая аналитика на рынке есть, но и сделки по ДКП.
С ростом строительной готовности меняется и структура предложения. После ввода в эксплуатацию в проектах нередко остаются квартиры большей площади – многокомнатные лоты, менее ликвидные форматы или просто более дорогие варианты. Из-за этого средняя цена кв. м в готовых домах может выглядеть ниже, хотя средняя стоимость самого лота, наоборот, оказывается выше.
Это особенно важно понимать сейчас, когда многие пытаются анализировать рынок исключительно через показатель цены кв. м. Так делать не стоит – кв. м в просторном лоте стоит дешевле, чем в компактном (при прочих равных характеристиках) – хотя это наблюдение чаще всего нарушается в премиальном и элитном сегментах, когда трофейные объекты могут доминировать и по цене, и по стоимости, нарушая обратную пропорцию цены и площади объекта. Но компактные лоты вымываются первыми, иногда – еще на нулевой стадии. Особенно заметно это в более бюджетных классах, где финансовые возможности покупателей ниже, а ипотека сейчас практически недоступна. А массовый сегмент крайне плотно связан с ипотекой.
Поэтому для корректной оценки рынка сегодня необходимо смотреть одновременно на несколько параметров
Например, в московском комфорт-классе средняя цена кв. м в сделках по ДКП уже ниже, чем в ДДУ: 342 тыс. против 390 тыс. рублей. Но при этом средняя площадь реализуемого готового лота выше. Аналогичная ситуация наблюдается и в бизнес-классе.
Поэтому для корректной оценки рынка сегодня необходимо смотреть одновременно на несколько параметров: среднюю площадь лота, структуру по количеству комнат, среднюю стоимость квартиры и стадию готовности проекта.
Промежуточный итог 2026 года уже очевиден: рынок новостроек крупнейших городов России – это рынок более длинных продаж, накопления остатков и высокой конкуренции за покупателя.
Премиальный и элитный классы отличает существенно более низкая зависимость от ипотеки, по сравнению с массовым сегментом. Однако это достигается существенно меньшим оборотом: мы имеем дело с наиболее стабильным рынком, емкость которого ограничена.