Выбираем квартиру на Ленинградском: красивые фасады или то, что за ними
21 сентября 2020

В этом районе стоит перенастроить оптику и запастись временем, чтобы изучить все детали старых домов и новых проектов

Выбираем квартиру на Ленинградском: красивые фасады или то, что за ними

Спросите кого угодно старше сорока про Ленинградский проспект. Скорее всего, вам приведут сказочный список: ресторан «Яръ», стадион «Динамо», типография «Правда», клуб «Титаник», казино Golden Palace. Большего числа штампов сложно было найти в другом месте города. И я хорошо помню, что поменяло мое отношение к Ленинградскому проспекту, – визит в штаб-квартиру Mail.ru. Там ощущалась удивительная дистанция от города и времени, а главное, что все самое интересное было не снаружи, а внутри.

Это уже не тот адрес, куда приезжали за доступным люксом на рынки ЦСКА. Жить на самом широком проспекте столицы практично и продуктивно. Удобная дорога в любую точку центра, экспрессы в Шереметьево, МЦД в Сколково. Энергии добавляют и бизнес-центры: многие открылись на месте бывших заводских территорий. Хотите сбавить скорость? Отправляйтесь с Белорусского поездом до Ниццы.

При небольшой протяженности в 5,6 км Ленинградский уступает Кутузовскому в архитектурной однородности, зато выигрывает по стоимости жилья. Если сравнить среднюю цену квадратного метра вторичных квартир по районам Москвы, то предложения на Ленинградском проспекте, рядом с метро «Аэропорт» и «Сокол», будут почти в два раза дешевле верхней строчки – Остоженки (212 731 рублей и 420 578 рублей на август 2020, данные irn.ru).

Выбираем квартиру на Ленинградском: красивые фасады или то, что за ними

Можно выбирать по доходу. Есть бюджетные квартиры до 15 млн в кирпичных домах 1950-1960-х годов. Большая часть предложений – двухкомнатные. Можно выбирать по вкусу и убеждениям. Хотите – в легендарном Генеральском доме (на фото выше), где жили 6 маршалов и 362 генерала. За 88 кв. метров – 28,5 млн рублей. А хотите, есть почти такой же метраж и почти на миллион дешевле в известном ЖК начала 2000-х – прямо на противоположной стороне проспекта.

В пиковые годы коммерческого строительства, начало 2000-х, на Ленинградском проспекте возвели довольно много добротных жилых комплексов бизнес-класса. По количеству вторичных квартир этот субрынок сопоставим с предложениями домов 1940-1970-х годов.

Многие старые дома Ленинградского спроектированы известными архитекторами: это и Чечулин, и Мезенцев, Рочегов и Кеслер. Но город в общей массе состоит из других построек – неизвестных архитекторов. И наш глаз различает не фамилии на памятных досках, а детали экстерьера. Башенки и балюстрада на крыше желтого, ажурные решетки на фасаде серого или восемь коринфских колонн высотой в три этажа – по этим подробностям вы легко узнаете дома, даже если впервые окажетесь на Ленинградском. А как быть с новостройками?

Единственный вариант покупки квартир в строящемся проекте, где стоимость не достигла своего максимума на первичном рынке, – квартал премиум-класса «Прайм Парк»

Жилые комплексы проектируются в этой части города на щедрых участках, каждый – государство в государстве. Любопытно, что эволюция, которую переживают кварталы вдоль Ленинградского проспекта, напоминает об отвергнутом генплане развития столицы «Новая Москва». Над ним с 1918 года работала группа специалистов под руководством Щусева и Жолтовского. Архитекторы хотели сохранить и разгрузить исторические районы вокруг Кремля, поэтому предлагали перенести общественную активность в район Петровского парка, правительственный центр создать на Ходынском поле и планировать развитие города вдоль тогда еще Петроградского шоссе.

С задачей развития новых общественных пространств как раз и справляются новостройки современного Ленинградского. У всех ЖК есть своя инфраструктура, поэтому они самодостаточны, как штаб-квартира mail.ru: можно работать, общаться и развивать комьюнити на территории объекта.

Из семи новых жилых комплексов проспекта в пяти к продаже предлагаются только апартаменты. В одном, уже готовом, ЖК есть два варианта владения: и квартиры, и апартаменты. Единственный вариант покупки квартир в строящемся проекте, где стоимость не достигла своего максимума на первичном рынке, – квартал премиум-класса «Прайм Парк» (на фото).

Выбираем квартиру на Ленинградском: красивые фасады или то, что за ними
Выбираем квартиру на Ленинградском: красивые фасады или то, что за ними
Выбираем квартиру на Ленинградском: красивые фасады или то, что за ними

По статистике «Метриум», именно эта новостройка оказалась самой продаваемой по итогам первого полугодия 2020 года. В PRIME PARK было реализовано более 14% от общего числа реализованного жилья сегментов «элит» и «премиум». Стоит разобраться, почему этот квартал попал в топы? Это на 200% рыночный продукт. Стратегия у девелопера прагматичная: отыграны все плюсы и минусы локации с высоким трафиком многополосного шоссе. Достаточно пройтись вдоль проспекта минут 15, чтобы понять: вам нужно уйти с первой линии в более комфортное место. Таким и строят новый квартал.

Стоит сказать, что PRIME PARK – редкий случай, когда название полностью соответствует реальности. В премиальном квартале действительно будет свой парк. Из почти 12 гектаров площади 6 занимают несколько зеленых зон. Самая большая, 3 га, названа Центральный парк, отдыхать там будут только жители квартала. Еще 3 рекреации создают связи с городом: сквер с кафе и ресторанами, бульвар между Ходынским и Петровским парками, парк у школы.

Средний доход покупателей, по информации самого девелопера, более 700 тыс. рублей в месяц. В основном это бизнесмены, много владельцев компаний и топов из «рекламщиков», конечно, есть и спортсмены

Строить квартал начали в конце 2017. Спрос на старте был впечатляющим: за шесть месяцев почти 200 сделок. Сейчас ежемесячно продается порядка 30 квартир. С точки зрения ликвидности и инвестиций тут вопросов нет. Не захотите жить, продать или сдать проблем не будет.

Во-первых, Ленинградский проспект всегда был популярен у иностранных арендаторов. На Белой площади локализованы офисы Ernst & Young, Deloitte и McKinsey, недалеко Англо-Американская школа и Британская международная школа.

Во-вторых, вложения в недвижимость mix used, где есть и жилье, и торговые площади, более устойчивы с точки зрения экономики – этот тип новой городской среды с сильным сервисным компонентом становится все более популярным.

В-третьих, стоит учесть, какой опыт создания и управления объектами коммерческой недвижимости есть у самого девелопера PRIME PARK Optima Development. Коммерческие площади будут сдаваться в аренду, что обеспечит хороший состав пула, релевантный ожиданиям жителей.

Выбираем квартиру на Ленинградском: красивые фасады или то, что за ними
Выбираем квартиру на Ленинградском: красивые фасады или то, что за ними
Выбираем квартиру на Ленинградском: красивые фасады или то, что за ними
Выбираем квартиру на Ленинградском: красивые фасады или то, что за ними

Сколько же нужно зарабатывать, чтобы купить квартиру в модном квартале с частным парком и архитектурой от крутых британцев Dyer? Средний доход покупателей, по информации самого девелопера, более 700 тыс. рублей в месяц. В основном это бизнесмены, много владельцев компаний и топов из «рекламщиков», конечно, есть и спортсмены, что неудивительно, учитывая близость нескольких клубных арен.

Стоимость квадратного метра c отделкой white box в PRIME PARK начинается от 360 тыс. рублей. Планировок – более 80-ти, в метражах от 38 до 375 кв. метров, включая двухуровневые квартиры и пентхаусы. Девять высотных башен построили фактически за 2 года, до сдачи проекта остались считанные месяцы – выдача ключей запланирована на конец 2020.

Почему PRIME PARK оказался в топах продаж? Самодостаточность и разнообразие в одном месте. Ведь люди большую часть времени занимаются тем, что структурируют свое время. А в границах одного квартала сделать это гораздо проще. Ну, и еще одно яблоко в корзину проекта – проработанность финишной отделки. Это вам не просто «классика и минимализм», а детализированные пять концепций, над которыми вместе с Dyer работала итальянская студия Raboni Architetti. Думаю, если бы Юрий Пименов рисовал свою «Новую Москву» не в 1937, а в 2020, то ехать его красавице-жене в кабриолете не в сторону Манежной, а в сторону Ленинградского.