Похоже, большие города ждут большие перемены. Мэр Нью-Йорка хочет построить в Сохо доступное жилье. Мэр Парижа планирует за четыре года сделать весь город доступным для велосипедистов. Пандемия меняет не только глобальный экономический ландшафт, но и ландшафт мегаполисов, а также число их поклонников.

«Москва круче Нью-Йорка», – такую фразу можно услышать все чаще. И не только Нью-Йорка, но и Парижа, и Дубая. Это подтверждает не только личный выбор многих, кто возвращается в столицу после обучения, работы и дауншифтинга за границей. Как для локальных, так и для глобальных инвесторов Москва стала одним из лучших мест в мире.

В прошлом году Москва обошла все города, за исключением Лос-Анджелеса, по размеру арендной доходности. В рейтинге Savills World Сities Prime Residential Rental Index Москва занимает вторую строчку. Премиальная недвижимость в нашей столице приносит своим собственниками годовой доход 5%.

Хотя многие компании перешли на смешанный график удаленной и офисной работы, жить в 15-ти минутах от офиса и любимых мест в городе по-прежнему логично и удобно

Частного капитала для инвестиций по-прежнему достаточно. Это одно из позитивных наблюдений в исследовании Emerging Trends in Real Estate Europe от PwC и Urban Land Institute: по их данным, большинство инвестиционных менеджеров сообщает об отложенных средствах, накопленных до пандемии, которые необходимо использовать.

Объем предложения на первичном рынке столичной недвижимости в 2020-м достиг максимальных значений за последние пять лет. Однако для инвесторов при выборе объекта для стабильного высокого дохода в Москве действует ряд обстоятельств.

Обстоятельство решающее – места

Традиционно наибольший интерес к премиальному жилью проявляют корпоративные арендаторы. Хотя многие компании перешли на смешанный график удаленной и офисной работы, жить в 15-ти минутах от офиса и любимых мест в городе по-прежнему логично и удобно. Выраженный профиль арендаторов в деловых кластерах Москвы определили в совместном исследовании PwC и Habidatum. Кстати, представительства PricewaterhouseCoopers, как и двух других ведущих консультантов Deloitte и BCG, находятся недалеко от Белорусской и Маяковской.

В Белорусский кластер входят четыре качественных бизнес-центра. Среди потенциальных арендаторов жилья в этой части города будут сотрудники компании, предоставляющие услуги B2B. Их, по данным PwC, 26%. Кстати, именно здесь расположены представительства JetBrains и Microsoft. Договор о долгосрочной аренде в районе Белорусской в июне подписала группа «Тинькофф». Еще одна особенность Белорусского кластера – высокая доля коворкингов, почти 7,5%, а малые предприниматели, сэкономив на офисе, могут позволить себе снять и квартиру получше, а, возможно, даже присмотреться и купить.

Самое выгодное предложение жилья в районе между Белорусской и Маяковской – апартаменты в квартале «Сады Пекина» (на фото выше). Минимальный бюджет покупки по соседству с легендарной гостиницей и Патриаршими прудами составляет 29,5 млн рублей за 65,4 кв. метра. Сейчас двухкомнатные апартаменты в этом доме предлагаются для аренды за 160 тыс. рублей в месяц.

Перейти на сайт проекта «Сады Пекина»

Обстоятельство неизменное – времени

Чтобы получать аналогичный доход от сдачи недорогого жилья в Москве, нужно сдавать пять однокомнатных квартир, что, мягко говоря, хлопотно. Управлению таким бизнесом придется посвятить все время. Если сравнить объем вложений, то покупка апартамента с двумя спальнями площадью 79 кв. метров в «Садах Пекина» обойдется инвестору в 44,7 млн рублей. За пять однокомнатных квартир в одном из ЖК в СВАО на высокой стадии готовности придется заплатить чуть меньше – 43,5 млн рублей.

Проводя больше времени дома, люди переоценили его качество и все чаще делают выбор в пользу большего метража и публичных зон отдыха

Если вы не спекулирующий инвестор, то покупка объекта, который уже построен, даст преимущество в оценке потенциала и привлекательности недвижимости в долгосрочной перспективе. Понятны уже и качество архитектуры, и инфраструктура, и соседи, что тоже важно.

В премиальном сегменте всего 24% новых домов сданы в эксплуатацию. В пешеходной доступности от Маяковской «Сады Пекина» пока единственный готовый объект, от посещения которого можно получить личное впечатление. Еще у трех ЖК строительство завершится только в 2021 году. А из предложений аренды в относительно новых домах, построенных после 2010 года, у «Садов Пекина» только одна альтернатива в проекте более низкого класса.

Обстоятельство функциональное – качества

В 2020 году изменились не только личные финансовые стратегии людей, но и их отношение к жилому пространству. Проводя больше времени дома, люди переоценили его качество и все чаще делают выбор в пользу большего метража и публичных зон отдыха.

Сейчас средняя площадь приобретаемого премиального жилья составляет 104 кв. метра и 148 кв. метров в сегменте де-люкс (по данным Knight Frank за 3 кв. 2020 г.). По высокобюджетному арендному жилью запросы выросли ощутимо: средняя площадь стала больше почти на 40 кв. метров, увеличившись с 140 до 177 кв. метров (по информации Savills).

Самый большой апартамент в «Садах Пекина» – это владение площадью 171,6 кв. метра, рассчитанное на четыре спальни. Стоимость этого лота, единственного в таком метраже, составляет 90 млн рублей. Можно выбрать предложение и с тремя спальнями, 141 кв. метр за 60,4 млн рублей.

Дополнительный интерес для инвесторов, которые планируют получать доход от сдачи апартаментов представляют кладовые, которые запроектированы в доме. Практично и легко можно убрать личные вещи или предметы интерьера, которыми не захотят пользоваться арендаторы.

Квартал, построенный рядом с одной из главных городских площадей, где находится памятник самому известному советскому поэту – понятная рекомендация

В «Садах Пекина» к прекрасно спроектированным личным пространствам с панорамными окнами добавляются еще и две видовые террасы на высоте 60 метров – стильные готовые для отдыха лаунжи 293 и 256 кв. метров. Стоит отметить, что дополнительное пространство, терраса или придомовой участок, стали важным фактором для 62% арендаторов, по оценке Savills.

Лучшие возможности при отсутствии конкуренции

Покупателям недвижимости стоит помнить о двух правилах Уоррена Баффета: инвестируйте в то, что вы хорошо знаете, и продавайте в правильное время. Ограничение мобильности, которые мы все пережили в этом году, расставило приоритеты для многих локаций. В окружении дома иногда достаточно нескольких точек, чтобы доказать его преимущества. Поэтому даже в этот уникальный кризис смелые инвесторы могли покупать активы, которые не видели лично.

Москва может аргументировать не таким уж большим списком имен и адресов. Если классика, то Большой театр, Пушкин, Чехов. Если авангард, то Родченко, Татлин и Маяковский. Квартал, построенный рядом с одной из главных городских площадей, где находится памятник самому известному советскому поэту – понятная рекомендация. В этой точке начинаются и многие туристические маршруты: поклонников литературного дара Булгакова, архитектуры Шехтеля, московской гастрономической школы.

Если посмотреть на Москву глазами иностранца, то современная архитектура «Садов Пекина» будет ему наиболее понятна и привычна. Похожие комплексы можно увидеть и в Берлине, и в Бостоне. Этот визуальный код не требует погруженности в контекст эпохи и страны, он универсален, как и ожидания к хорошей квартире: светлая, просторная, с хорошей звукоизоляцией. Такие все еще есть в продаже в «Садах Пекина», подходящие и для личного удовольствия, и для дохода.

Возможно, Москва никогда и не догонит Париж по количеству зеленых крыш и велосипедов, но то, какими гостеприимными и радушными можем быть мы, русские, легко изменит соотношение местных и глобальных инвесторов.