Апартаменты, по данным агентства ZIP Realty, занимают половину рынка московских новостроек. Стоят они минимум на 15-20% дешевле квартир. Тем не менее покупатели, рассказывая продавцам или агентам о своих критериях выбора жилья, очень часто добавляют: «но только не апартаменты». Давайте выясним, что пугает покупателей в формате апартаментов и насколько оправданы их страхи?

Страх первый – налоги

Сначала разберемся с юридическим статусом апартаментов. Фактически вы покупаете квартиру, которая ничем не отличается от обычной: в ней есть комнаты, кухня, ванная комната и т.д. Однако по документам ваши апартаменты являются коммерческой недвижимостью.

Нужно обратить внимание на то, что имущественный налог на апартаменты может отличаться в четыре раза: от 0,5 до 2% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Как правило, под максимальную ставку 2% попадают апартаменты, расположенные в административно-деловых или торговых центрах. Но все-таки в большинстве случаев имущественный налог на апартаменты составляет минимальные 0,5%.

Ставка на квартиры начинается от 0,1%, но это касается лишь жилья, кадастровая стоимость которого не превышает 10 млн рублей. Налог на квартиры стоимостью 10-20 млн рублей составляет уже 0,15%; от 20 до 50 млн рублей – 0,2%, а от 50 до 300 млн – 0,3%. При этом кадастровая стоимость апартаментов почти всегда существенно ниже квартир. И может получиться так, что, несмотря на более высокую ставку, владелец апартаментов будет платить меньше налогов, чем владелец квартиры.

Для сравнения возьмем три объекта, расположенных на Кутузовском проспекте. В новом элитном жилом комплексе «Кутузовский, 12» цена кв. метра, согласно кадастровой оценке (эти данные можно найти на сайте Росреестра), достигает порядка 267 тыс. рублей. Квартиры в сталинском доме на улице 1812 года стоят около 212 тыс. рублей за кв. метр. А кадастровая стоимость апартаментов в квартале апартаментов «Матч Поинт» (на фото ниже) составляет 97 тыс. рублей за кв. метр.

Для удобства в расчетах представим жилье площадью 100 кв. метров и посчитаем, какую сумму составит имущественный налог. Стометровая квартира в сталинском доме исторического района (улица 1812 года) по кадастру будет стоить 21,2 млн рублей. При ставке 0,2% ежегодный налог составит 42,4 тыс. рублей. За аналогичную квартиру в жилом комплексе «Кутузовский, 12» владельцу нужно будет заплатить уже 53,4 тыс. рублей в год (кадастровая стоимость составит 26,7 млн рублей; ставка – 0,2%). А стометровые апартаменты в «Матч Поинт» по кадастру будут стоить всего 9,7 млн, а, следовательно, при ставке в 0,5% ежегодный налог составит 48,5 тыс. рублей.

В результате самый маленький налог заплатят жители сталинского дома. Но в возрасте дома кроется одна из главных причин его относительно низкой кадастровой стоимости. Ведь старый дом – это изношенные инженерные коммуникации, неудобные планировки и множество других недостатков. В новых же комплексах, где этих проблем нет, на «стометровке» выигрывает владелец апартаментов. При уменьшении приобретаемой площади сумма налогов будет меньше у владельцев квартир, но разница не очень существенна. Зато если речь идет о помещениях для постоянного проживания большой семьи площадью от 150 кв. метров, то владельцы апартаментов явно окажутся в выигрыше.

Страх второй – отсутствие постоянной регистрации

Постоянную регистрацию в апартаментах сделать нельзя, но можно сделать временную, сроком до пяти лет. Кроме того, на московском рынке недвижимости достаточно покупателей, которым прописка не нужна. Во-первых, это москвичи, которые прописаны у родителей, а апартаменты приобретают, чтобы жить отдельно. Во-вторых, инвесторы. У этих людей, как правильно, уже есть собственное жилье, а недвижимость приобретается для дополнительного дохода.

Кстати, если рассматривать покупку недвижимости как инвестицию, то апартаменты существенно выигрывают у квартир. По словам гендиректора агентства Savills Дмитрия Халина, доходность от сдачи в аренду квартир составляет не более 5% годовых, апартаментов – доходит до 8%. Дело в том, что апартаменты можно сдавать как под жилье, так и под «тихие» офисы для программистов, юристов, дизайнеров и т.д. Цены на аренду небольших офисов на 20-50% выше, чем на жилую аренду. Квартиры подобным образом использовать нельзя, так как это является прямым нарушением жилищного кодекса. И получается, рассуждает Дмитрий Халин, что владельцы апартаментов, во-первых, имеют больше шансов найти арендаторов, во-вторых, могут сдать их дороже.

Страх третий – отсутствие инфраструктуры

Действительно, отсутствие инфраструктуры может стать серьезной проблемой для покупателей. Дело в том, что, подписывая разрешительную документацию на строительство жилого дома, власти берут на себя ответственность за обеспечение жителей инфраструктурными и социальными объектами, начиная от дорог и заканчивая школами, магазинам, медицинскими учреждениями. В старых районах нагрузка рассчитывается, исходя из существующей инфраструктуры, в новых – одновременно с новым комплексом возводятся школы и поликлиники, проектируются дороги, закладываются дополнительные маршруты общественного транспорта. С апартаментами у властей таких обязательств нет, однако если апарт-комплекс возводится в старом районе Москвы, то здесь инфраструктура уже есть, и, как правило, весьма обширная.

Например, вышеупомянутый «Матч Поинт» на Кутузовском проспекте давно не нуждается ни в какой рекламе. Проблем с образовательными учреждениями, магазинами и поликлиниками точно нет: в шаговой доступности здесь лучшие школы, детские сады и парки. Рядом с кварталом построена волейбольная арена с секциями по десяти различным видам спорта, за культурным досугом можно отправиться в «Мастерскую Петра Фоменко» и кинотеатр «Пионер», а на шопинг – в ближайший ТРЦ «Океания».