Понятие «класс жилья» на первичном рынке Москвы все сильнее размывается. Строгие критерии отсутствуют. В основном их определяет сам застройщик при разработке проекта или риэлторы, готовясь продавать недвижимость. Покупателю, в свою очередь, остается только соглашаться или не соглашаться с ними, проголосовав рублем. Ведь даже при отсутствии четких определений класса ценовое различие весьма заметное. И с повышением сегмента стоимость сильно возрастает. По данным NF Group, в столице реализуют 76 дорогих новостроек с предложением 2,1 тыс. квартир и апартаментов, в том числе 1,5 тыс. лотов в премиум-классе и чуть более 600 лотов в де-люксе. Средняя цена кв. метра в де-люксе составляет 2,2 млн рублей против 1,1 млн в «премиуме». Так за что же покупатели готовы переплачивать в два раза? Эксперты портала «Элитное.ру» узнали у представителей агентств недвижимости, в чем заключаются основные отличия элитных проектов от премиальных.

Президент AREA Денис Попов:

– Главным образом элитный проект от премиального отличает локация. Элитные новостройки, как правило, строятся внутри Садового кольца, и, кроме того, это лучшие локации Хамовников и Пресни. Премиальные же проекты концентрируются за пределами Садового кольца, а если и строятся в Хамовниках и той же Пресне, то в чуть менее престижных местах. Традиционные локации для премиума – это Мосфильмовская улица, Кутузовский проспект примерно до парка Победы, Воробьевы горы, Ленинградка до Сокола.

Второй отличительный критерий – высотность проекта. В рамках Садового кольца есть ограничения на этажность, к тому же сама «элитарность» предполагает и ограниченное количество квартир, и приватность. Третий критерий – это цены, которые подразумевают более значительные расходы застройщика на проект. В элитных проектах применяют более дорогостоящие решения – фасадные, инженерные, – выбирают более дорогие материалы. То же самое касается и парковочных мест: если, скажем, в элитном доме на одну квартиру отведено в среднем два парковочных места, то в премиальном уже одно-полтора.

Четвертый критерий – это квартирография и планировочные решения. Несмотря на то, что сегодня «мельчат» все застройщики, общий принцип остается: в элитном проекте все больше. Больше квартир с тремя и более спальнями, меньше квартир с одной. Есть разница и по площадям.

Возьмем, к примеру, две двуспальные квартиры в элитном и премиальном проектах. В первом случае площадь составит от 140 до 200 и более кв. метров, а во втором – от 120 до 150 кв. метров. Все помещения в «элитке» больше, например, мастер-спальня будет 22 и более кв. метров, а в премиальном доме – от 18 кв. метров, вторая спальня, гостиная – все будет отличаться по масштабу. В элитном доме на каждую спальню приходится по санузлу плюс один гостевой. В премиальном проекте допускается один санузел в мастер-спальне плюс один гостевой. То же самое с гардеробными: в «элитке» ей оснащена каждая спальня, а в премиальном проекте только одна спальня может включать в себя гардеробную, в остальных же разместят стенные шкафы. В элитном доме обязательно предусмотрена полноценная комната для домработницы, в премиальном может быть небольшая комната для приходящего персонала, совмещенная с санузлом.

Есть и другие опции, отличающие элитный проект: террасы, камины, высокие потолки. Что касается лоджий, то я бы как раз не назвал их характерной чертой элитного проекта: застекленные балконы скорее характерны для премиальных комплексов (все-таки их необходимость диктует высотность). В клубных домах чаще встречаются открытые французские балконы в сочетании с окнами в пол.

Партнер, региональный директор департамента городской недвижимости компании NF Group Андрей Соловьев:

– Ограниченный объем предложения в сегменте де-люкс обусловлен его спецификой, где основополагающую роль играет престижность локации, включая ближайшее окружение. Появление таких комплексов вне ЦАО скорее является исключением, на данный момент в столице реализуется всего один подобный проект. Кроме того, участки в центре предполагают камерность, сохраняя атмосферу тихого центра с малоэтажными зданиями. Поэтому объекты класса де-люкс представлены преимущественно домами клубного формата, обеспечивая максимальную приватность и безопасность жителей. Более крупные комплексы также появляются на рынке, но в большинстве случаев лоты в таких проектах распределены по отдельным небольшим корпусам. Отличия классов проявляются и в параметрах проектов: например, количество квартир на этаже, средняя площадь лота, высота потолков, параметры паркинга и т. д. Часто создаются определенные «фишки» проекта, появляются эксклюзивные форматы, подчеркивающие статус владельца.

Среди критериев жилых комплексов, которые изменились со временем, можно отметить параметры подземного паркинга. Сейчас для проектов уровня де-люкс коэффициент обеспеченности машино-местами составляет в среднем 1,9, для премиальных проектов показатель составляет примерно 1,3. Кроме того, не во всех жилых комплексах может быть предусмотрен подземный паркинг, в основном он отсутствует при реконструкции старинных домов. Девелоперы идут на все, чтобы разместить паркинг даже в реконструируемом доме, поэтому в центре не редки механизированные парковки и услуги валет-паркинга. Иногда для повышения привлекательности проекта и соблюдения требований к классу застройщики предусматривают, например, альтернативные варианты: наземный паркинг, паркинг в бизнес-центре в аренду. Такие решения – нормальная практика для реконструируемых объектов в центре Москвы.

Управляющий директор компании «Бон Тон» Валерия Цветкова:

– Элитные новостройки имеют малоэтажную, точечную застройку в районе Садового кольца, около знаковых или исторических мест города. На этаже может быть размещено максимум 2-4 лота. Благоустройство внутренней территории находится на очень высоком уровне, с приватными зонами для отдыха. Материалы и инженерия импортные, очень дорогие, от известных производителей. При этом такие опции, как винная (сигарная) комната, шубохранилище, винохранилище и т. д. ушли в прошлое. В квартирографии обязательно наличие лотов редких форматов: с террасами, отдельным входом, с камином, с окном в ванной.

Директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова:

– От премиальных элитные проекты отличает, прежде всего, более высокий уровень престижности локации, приватности, качества используемых материалов и известности архитекторов-проектировщиков. Абсолютное большинство элитных проектов столицы – более 90% – сосредоточено в ЦАО, тогда как комплексы премиум-класса есть практически во всех округах «старой» Москвы. Премиальные комплексы могут быть очень масштабными, рассчитанными на несколько тысяч резидентов. В свою очередь элитные проекты почти всегда имеют камерный формат.

Премиальные жилые комплексы обычно строятся по индивидуальным проектам именитых бюро. Но, как правило, только в создании элитных комплексов участвуют всемирно известные архитекторы и дизайнеры. В новостройках премиум-класса нечасто используются дорогие натуральные отделочные материалы, тогда как элитные застройщики обязательно применяют камень и дерево благородных пород, кованый металл и т. п. Отличается и площадь: средняя площадь квартир и апартаментов в премиальных проектах Москвы составляет 78,5 кв. метра, в элитных – 158,4 кв. метра.