Ведущие аналитики рынка недвижимости полагают, что рынок уже нашел дно и в будущем году начнется его выздоровление
Два последних года рынок столичной недвижимости находится в крайне депрессивном состоянии. Будущий год тоже будет сложный для рынка. Но самое главное, если верить аналитикам, уже случилось – дно пройдено, а значит пришла пора от него оттолкнуться.
Ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин:
– Уходящий год был достаточно предсказуемым на рынке жилья Московского региона. Рынок продолжал адаптироваться к новым экономическим реалиям, а каких-то новых значимых факторов не появилось. Что произошло в 2016 году? Цены на квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке достигли «дна», при этом увеличился процент людей, приобретающих жилье с привлечением ипотечных кредитов. Кроме того, выросло и число сделок с новостройками. Это произошло по двум причинам: во-первых, было выведено много новых проектов, а во-вторых, средний уровень потребительских характеристик новых комплексов в столице снизился, начиная со средней площади квартиры.
bq. В первой половине 2017 года число сделок на первичном рынке Московской области может снизиться, а в столице останется стабильным
Наступающий 2017 год будет более сложным для рынка, так как условия работы изменятся – программа субсидирования ипотечных ставок прекращается, а законодательные изменения лягут дополнительным бременем на застройщиков, особенно небольших. Поэтому в первой половине 2017 года число сделок на первичном рынке Московской области может снизиться, а в столице останется стабильным. Вывод новых проектов, в том числе в Москве, существенно затормозится – так как потребуется время на адаптацию бумаг под новые положения законов.
Адаптироваться рынок новостроек будет и к новым схемам работы с банками. На этом фоне может ожить вторичный рынок, где число сделок в первую половину 2017 года вероятно подрастет. Однако уже во второй половине года первичный рынок вернет свою долю рынка. Ситуация в Московской области на первичном рынке останется сложной – к проектам, которые уже заморожены, могут прибавиться новые – в зоне риска в первую очередь комплексы, где средняя цена реализации ниже 50 тыс. руб. за кв. метр.
Аналитик, начальник отдела маркетинга ИСК «ФОРТ» Юрий Кочетков:
– Думаю, что в 2016 году рынок столичных квартир прошёл своё «дно». По крайней мере, методы среднесрочного прогнозирования указывают, что 4 квартал уходящего года стал такой точкой.
В 2017 году рынку придётся жить со всем кризисным наследием: стагнацией рублёвых доходов населения, депрессией на вторичном рынке и избыточным предложением на рынке первичном. Тем не менее, позитивные нотки стоит наметить: подешевевшие квартиры станут чуть более доступными основной массе домохозяйств, ставки на ипотечные кредиты снизятся, а ожидаемая инфляция (возможно, сопровождаемая новой волной девальвации национальной валюты) в очередной раз подстегнёт спрос.
bq. Для девелоперов 2017 год станет годом очередных потерь
Проблема, что всего вышеуказанного на всех не хватит. Слишком много желающих продать свою недвижимость, которая серьёзно разочаровала владельцев в последние годы. Так что, как минимум, ещё год депрессивного вторичного рынка мы увидим. Для девелоперов 2017 год станет годом очередных потерь. Полагаю, что по итогам года недосчитаемся 1-2 крупных игроков и нескольких мелких. Девелоперские активы продолжат своё движение «по рукам» и часть из них окажется в итоге в руках государственных.
Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group:
Бизнес-класс. – 2016 год стал годом рекордов для рынка жилья бизнес-класса. Строительство масштабных проектов на месте бывших промзон увеличило объем предложения в этом сегменте на 30%. По предварительной оценке, первичный рынок столицы в данном сегменте пополнился 25 новыми проектами: это порядка 3900 квартир и апартаментов или более 300 тыс. кв. метров жилья. На старте продаж застройщики предлагают очень привлекательные цены, что поспособствовало перетеканию целевой аудитории из комфорт-класса в бизнес, увеличив объем продаж новостроек на 80% в сравнении с 2015 годом.
На рынке новостроек бизнес-класса происходит затоваривание. Ожидается ежегодный прирост в среднем от 500 тыс. кв. метров, значительный рост объемов предложения сохранится. Только в заявленных крупных проектах бизнес-класса на рынок выйдет не менее 9 млн. кв. метров в перспективе ближайших 7-10 лет. Объем поглощения при этом будет увеличиваться ежегодно на 5-10%.
В условиях перенасыщения рынка, выводя новые проекты, застройщики по-прежнему будут сохранять низкие цены, чтобы не проигрывать конкурентам по темпам продаж.
Элитный класс. – На первичном рынке элитной недвижимости господствует настроение «умеренный оптимизм». В 2016 году вышло 12 проектов, 5 из которых – класса de luxe, остальные – premium. Суммарно объем предложения увеличился на 787 квартир и апартаментов или 90,6 тыс. кв. метров.
Возвращается спрос на большие лоты, спросом пользуются квартиры и апартаменты под объединение, зафиксирован ряд крупных сделок с пентхаусами. Вторичный рынок сдает позиции перед привлекательными новостройками.
bq. Рынку не грозит перенасыщение, но наступающий год будет богат на премьеры
Вывод нескольких перспективных проектов уровня de luxe на территории Золотого острова, Замоскворечья и Хамовников увеличит объем экспонируемого предложения на 20-25% уже в начале 2017 года. Прогнозируемый ежегодный прирост поглощения покажет увеличение на 5-10%. Рынку не грозит перенасыщение, но наступающий год будет богат на премьеры. Возможен рост цен, обусловленный объективными причинами: повышением строительной стадии, инфляцией. В проектах уровня de luxe и premium, показывающих высокие темпы продаж, цены будут расти.
Понижения ждать не стоит.– Запущенная пару-тройку лет назад машинка по производству стройплощадок и в 2017 году, на радость покупателям, продолжит свою работу. Мы увидим немало новинок со вкусным ценником. Однако следует задуматься о том, что и этому празднику приходит конец: на будущий год намечена смена системы ручного управления столичным девелопментом на чёткие регламенты (ПЗЗ).
Коммерческий директор Central Properties Евгений Большаков:
– Смысла лукавить, говоря, что существующая экономическая ситуация никак не касается рынка жилья бизнес-класса, нет. Как остальные рынки и не только недвижимости, наш сегмент, безусловно, чувствует его влияние. Ситуация сегодня, и правда, довольно непростая – проектов на рынке много, и они продолжают выходить, а покупателей, заинтересованных в таком продукте, несколько меньше, чем хотелось бы.
Но я все же не сторонник панических прогнозов. Жизнь дорожает, усложняется, но продолжается. Думаю, год будет не самым простым для рынка недвижимости, хотя бы потому что в связи с новой ставкой рефинансирования ипотечных кредитов станет меньше. Кроме того, в будущем году на рынок выйдет целый ряд новых проектов, а это, безусловно, придаст определенный импульс работе, поскольку конкурентная среда станет более плотной.
Директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев:
– В следующем году мы прогнозируем выход новых проектов как в сегменте «де люкс», так и «премиум». На данный момент известно о старте продаж в 25 новых проектах в таких востребованных районах как Тверской, Замоскворечье, Басманный и других. Реально, на мой взгляд, на рынок выйдут 2/3 из них.
По нашим прогнозам, застройщики все больше будут прибегать к отделке лотов white-box или «под ключ». Новый тренд, который также будет развиваться – создание в проектах квартир и апартаментов оптимальной площади. Наиболее популярным форматом 2017 года, по нашим прогнозам, станут квартиры в клубных самобытных домах.
Вероятнее всего, в 2017 году спрос сохранится на уровне 2016 года, возможно, мы заметим увеличение на 10-15% при условии наличия благоприятной экономической и политической ситуации в стране.
Директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп» Анна Соколова:
Полагаю, что 2017 год будет похож на уходящий по ценовой динамике: рост стоимости новостроек сдержит острая конкуренция на рынке из-за большого объема предложения. Однако в отличие от текущего года он охарактеризуется более позитивными тенденциями в экономике, так как многие аналитики ожидают увеличения ВВП. Не исключаю, что это подтолкнет к покупкам обеспеченных клиентов, которые сейчас занимают выжидательную позицию.
Кроме того, возможно дальнейшее снижение ставок по ипотеке. В частности, Сбербанк уже анонсировал акцию со сниженными на 0,5% ставками, которая будет действовать в январе. Таким образом, минимальная ставка по ипотечному кредиту от Сбербанка в следующем году опустится даже ниже субсидированной (11,5%). Полагаю, что примеру Сбербанка последуют и другие системообразующие банки. На рынке ипотеки растет конкуренция между кредиторами, которая даже без господдержки подтолкнет их снижать стоимость своих кредитных предложений.