Больше месяца прошло с назначения нового правительства РФ. За этот срок уже сделано несколько важных заявлений. Что ждать рынку недвижимости?
Прошло больше месяца с назначения правительства России, за этот срок уже сделано несколько важных заявлений. Так, министр Владимир Якушев и вице-премьер Марат Хуснуллин среди главных направлений политики в строительной сфере назвали борьбу с проблемой обманутых дольщиков. Также важно выполнение указов президента по увеличению объемов строительства. В том числе – через распространение на всю страну программы реновации, реализуемой в Москве. Поможет это девелоперам или, наоборот, осложнит их жизнь? Материал подготовлен на основе данных компании «Метриум».
Принудительный перевод застройщиков на новую схему и усугубление проблемы обманутых дольщиков
С середины прошлого года в стране изменилась система долевого строительства. Застройщики больше не привлекают средства дольщиков напрямую. Для строительства девелоперы берут кредиты в банке, который хранит деньги покупателей квартир до сдачи дома в эксплуатацию на эскроу-счетах. Однако текущие проекты, в которых продано от 10% квартир и готовность которых составляет 30%, можно завершать по старым правилам, то есть привлекая деньги покупателей напрямую. Заявки для доказательства соответствия объекта критериям принимали до 1 октября 2019 года. Застройщики всех остальных комплексов (в том числе новых) обязаны вести реализацию по новой модели.
Переход очень старались «смягчить», и в результате он стал не слишком эффективным. Проектов, для которых сделали исключение, оказалось не просто много – большая часть. На начало февраля 2020 года в России, по данным «Дом.рф», работали 3,4 тыс. девелоперов, строящих 102,7 млн кв. метров жилья. 2,2 тыс. или 65% застройщиков власти одобрили завершение имеющихся проектов по старым правилам. На новую схему перешли лишь 1,1 тыс. компаний или 32%. Еще 11% девелоперов не одобрили работу по-старому, и перейти на новые правила те тоже не смогли (свыше 350 компаний).
Таким образом, большинство застройщиков продолжило работать по-старому. Нет никаких гарантий выполнения ими своих обязательств. Ограничений по сроку реализации проектов власти не устанавливали. Некоторые масштабные комплексы могут строить еще несколько лет в рамках старой модели. В случае краха застройщиков могут появиться новые пострадавшие. На первом рабочем совещании в Минстрое Марат Хуснуллин заявил о необходимости «более жесткой программы работы с обманутыми дольщиками».
Речь может идти о радикальных шагах. Так тем, кто получил разрешение работать по-старому, могут установить срок, к которому они обязаны перейти на новую модель. Например, к 1 января 2021 года. На сегодняшний день известно, что Минстрой подготовил данное предложение, его рассматривают в правительстве РФ. Этот срок могут установить и для девелоперов, которые так и не смогли вписаться в одну из двух схем (11% компаний), а при отказе – ликвидировать юридическое лицо застройщика. Это решение позволит уже через год перестроить отрасль, и, как считают власти, исключить возникновение новых обманутых дольщиков.
С 2018 года количество застройщиков-банкротов в стране поднялось в два раза, до чуть более 500 компаний. Это связывают с реформой долевого строительства
Несмотря на постепенность перехода, не все компании оказались к нему готовы, многие игроки рынка остались в подвешенном состоянии. Причиной стали трудности с получением займов под низкорентабельные проекты, которых в стране много, и высокая стоимость кредитных средств. Последняя заставляет девелоперов поднимать цены на жилье, которые и без того высокие для большей части потенциальных покупателей. Поэтому многие могут отказаться от вывода новых проектов. А принудительный перевод на новую схему текущих объектов до их сдачи может внести дезорганизацию в процесс работ, скачку стоимости готового продукта и появлению новых обманутых дольщиков, которыми могут стать вложившиеся ранее в эти комплексы люди.
Примерно 42% домов, которые строят в России, планируют сдать в эксплуатацию в 2021 году и позже (данные Единого ресурса застройщиков). В 2021 году должны ввести 22,9% корпусов, еще через год – 8,4%, через два – 4,9%, через три – 2,1% и в 2025-м и позже – 3,3%. Сегодня не сданы в срок 19% новостроек. То есть застройщикам примерно 5 тыс. домов (42%), возможно, придется переводить реализуемый проект на новую модель финансирования.
С 2018 года количество застройщиков-банкротов в стране поднялось в два раза, до чуть более 500 компаний. Это связывают с реформой долевого строительства. Число таких девелоперов может стать еще больше. Не у всех получится оформить кредит, стройки остановят, проблема с обманутыми дольщиками усугубится. Сейчас их 200 тыс. (данные Фонда защиты прав участников долевого строительства). Парадоксальным образом реформа, которая направлена на решение проблемы, приводит к росту числа обманутых дольщиков. Если проблема коснется лишь застройщиков, не вписавшихся в реформу (11%), то даже тогда количество пострадавших может подняться в 1,5-2 раза.
Негативные последствия возможны и для отрасли в целом. Многие девелоперские компании могут уйти с рынка, сократятся объемы строительства и ослабнет конкуренция. В больших городах, к примеру, в Москве, всего на 10 компаний приходится 64% проданных квартир при нескольких тысячах девелоперов по стране. Монополизация повлияет на рост цен и снижение качества строительства.
Активная реновация по всей России и оживление строительной отрасли в целом
В Москве последнюю программу реновации объявили в 2017 году. По инициативе властей жители пятиэтажек проголосовали за снос их домов с последующим получением вместо старой квартиры новой в новостройке в прежнем районе (или соседнем). В программу вошло свыше 5 тыс. хрущевок, жителей которых переселяют несколькими волнами. На средства города строят жилье для первой волны. Когда ее расселят, и дома этих людей снесут, на освободившемся месте построят здания для второй волны. В новых домах больше квартир, чем необходимо для переселенцев. «Излишки» продают на рынке. Кроме того, планируют привлекать девелоперов для расселения и застройки на месте пятиэтажек.
Также программа реновации может стать более действенным вариантом для решения проблемы с расселением аварийного и ветхого жилья
Марат Хуснуллин в эфире телеканала «Россия 1» заявил, что проект реновации требуется развивать по всей стране. Он сложный, поэтому нужно «все взвесить и оценить, но пока мы можем начать отрабатывать его на крупных городах». В регионах программа будет заметно отличаться от столичной: там нет средств на финансирование первой волны и строительство стартовых домов для переселенцев. Также в регионах низкая маржинальность в отрасли, которая не сможет покрыть расходы на переселение из старых зданий.
Властям нужен будет дополнительный источник финансирования: из Фонда национального благосостояния либо федерального бюджета. Для этого могут создать банк, который будет давать средства на проекты застройки под низкую ставку, более привлекательную для регионов. Одновременно местные власти могут простимулировать для обновления инфраструктурных объектов и упрощения механизма интеграции в них новостроек.
Если реновация распространится на всю страну, то объем жилищного строительства и обеспеченности населения жильем может резко вырасти. Мощности строительной отрасли страны, по информации Росстата, загружены лишь на 60%. Суммарная площадь застройки составляет 100-130 млн «квадратов», а сдача жилья – 80 млн кв. метров. Для увеличения показателя до 120 млн в год активность строителей должна увеличиться практически в 1,5 раза, до 150-200 млн кв. метров в стройке.
Тогда обеспеченность жильем среди населения приблизится к европейским нормам против 25,8 кв. метров жилья на сегодняшний день. Также программа реновации может стать более действенным вариантом для решения проблемы с расселением аварийного и ветхого жилья. В Москве эту задачу решили полностью, но по стране, как сообщила Росстата, в аварийном жилом фонде еще остался млн кв. метров.
Кроме того, реновация по всей стране может не только поднять адаптивность отрасли, но и оживить экономический рост. Строительство даст большой мультипликативный эффект, предполагается появление дополнительных рабочих мест в промышленности строительных материалов, в торговле, на транспорте и в финансовой сфере. И тогда радикальная перестройка всей схемы финансирования строительства станет вполне посильной задачей для уже окрепшей сферы.