В прошлом году пандемия коронавируса вызвала взрывной спрос на загородную недвижимость Подмосковья. Этому поспособствовали закрытые границы, самоизоляция и «удаленка». В 2021 году ажиотаж не такой, но ограниченность предложения и рост цен только усилились. Поэтому ликвидные объекты уходят очень быстро, и в спешке можно приобрести проблемный дом. Существует четыре основных критерия, на которые надо обращать внимание, чтобы не совершить ошибку. Это готовность документов, локация и ее перспективы, ликвидность жилья и его состояние. Если хотя бы по одному из них есть вопросы, то стоит оценить масштаб и тогда принимать решение: настаивать на скидке или вовсе отказываться от сделки. В статье использованы материалы компаний «Метриум» и «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Проблемные документы

В первую очередь при выборе коттеджа стоит внимательно проверить документы на него и участок. Это правоустанавливающие документы, на основании которых покупалась недвижимость, и правоподтверждающие – свидетельство о государственной регистрации права либо, при оформлении сделки с 2017 года, выписка из ЕГРН. Осторожно стоит подойти к приобретению дома в охранной зоне объектов культурного наследия, а также водо- и природоохранной зоне. На строительство такого объекта должна быть оформлена требуемая разрешительная документация.

Если существуют сомнения, то закажите через портал «Госуслуги» или на сайте Росреестра выписку из ЕГРН и кадастровый план земельного участка. Дополнительно можно заказать вынос границ участка. Для этого кадастровый инженер или геодезист выезжает и обозначает границы земли. Стоит такая процедура порядка 4 тыс. рублей.

Существуют и другие нюансы, например, при продаже дома по доверенности. Формально этот способ не противоречит законодательству, нередко служа единственным возможным вариантом реализации объекта. В частности, если владелец постоянно живет за рубежом. Но как раз с этим вариантом связано много противоправных действий. Доверенность может быть недействующей или поддельной. Удостовериться в подлинности поможет обращение к нотариусу.

Неудачная локация

Также следует изучить локацию: через сервисы «Яндекс.Карты» и Google Maps, видеообзоры местности, где находится поселок, а также с помощью самостоятельной «разведки». Посмотрите на территорию в радиусе хотя бы 1,5-2 км. Чтобы узнать побольше информации о поселке, можно прозвонить в несколько местных агентств недвижимости, представиться потенциальным клиентом и задать одни и те же вопросы.

Среди очевидных недостатков можно назвать расположение рядом с загруженной магистралью либо промышленной зоной. Это не добавляет комфортности проживания и плохо сказывается на экологии. А вот нахождение в непосредственной близости не леса или других поселков, а «пустого пятна» – пустыря – может не насторожить. Однако на нем может вырасти микрорайон из многоквартирных домов. Поэтому перед покупкой обязательно нужно изучить документы градостроительного развития на сайте www.mos.ru для Москвы и на порталах городских округов для Московской области. Есть шанс получить сведения, обратившись в органы власти за разъяснениями. Также источники информации о развитии территорий – форумы и группы в социальных сетях.

Загородная жизнь предполагают регулярные поездки. Поэтому требуется понять, в каком состоянии улично-дорожная сеть и подъездные дороги. Способны ли они обеспечить круглогодичный доступ к дому. Желательно, чтобы до него было удобно добираться как на общественном транспорте, автобусах или электричках, так и на автомобиле. То есть доступность выездов. Кроме того, важно наличие инфраструктуры. Ведь зависимость от нее за городом больше, чем у жителя города. 10-15 лет назад поселки, находящиеся в уединенных локациях, пользовались определенным спросом, но сегодня в приоритете близость супермаркетов, детских садов и школ.

«Зависание» в продаже

Важно проверить, сколько времени дом находится в продаже, ведь «зависшие» дома требуют особенно тщательной проверки. Так, на Киевском шоссе есть коттеджи, которые пытаются реализовать уже 10 лет, на Рублевке – семь и более лет, на Новой Риге – шесть. Ряд сервисов предоставляет возможность отследить, когда опубликовали объявление. Хотя его можно удалить и разместить еще раз. Надежнее уточнить информацию у риелторов и соседей.

Длительная реализация обусловлена только одной причиной: завышенной ценой. Часто собственник хочет окупить вложенные средства или воспользоваться ажиотажный спросом на рынке, чтобы сбыть неликвид. Встречаются и предложения, когда состояние коттеджа и участка никак не соответствуют стоимости. Дом может находиться в хорошей локации, но при этом требовать косметического или даже капитального ремонта, а земля – дорогостоящего благоустройства.

Моральное устаревание

Если дом построили 20 и более лет назад, то он морально устарел. Первым «подводным камнем» такого жилья выступает естественный износ. Со временем ухудшается состояние фундамента, несущих конструкций, фасада, кровли и, конечно, инженерных коммуникаций: электропроводки, газовой сети, системы отопления и водоснабжения. И не все это легко заметить. Обязательно нужно провести техническую экспертизу со специалистом. Он проверит все за несколько часов и возьмет за работу от 50 тыс. рублей и больше. Специалист подскажет возможные проблемы и спрогнозирует цену ремонта.

Второй важный момент – планировочные решения. Раньше были модными 3-4-этажные особняки огромной площади – демонстрация статуса и возможностей владельца. Теперь актуальны рациональность и эргономичность пространства. Также большой дом дороже обходится в содержании. Еще одним признаком устаревания выступает вычурная отделка. В тренде уже не показная роскошь, а объекты в стиле минимализма, но с использованием натуральных и высококачественных материалов.