Дорогой сегмент всегда был менее чувствителен к внешнему влиянию и кризисам. Тот же коронакризис отразился на рынке элитных новостроек Москвы в основном подорожанием и задержкой поставок импортного оборудования и отделочных материалов, от которых он в наибольшей степени зависит. По словам главного инженера компании Woodstone Interior Tailors Павла Лучшева, закрытие границ, обвал курса рубля и разорение десятков португальских, испанских и итальянских фабрик сыграли с ценой злую шутку. Потом ситуация со сроками нормализовалась, но уже тогда компании – там, где могли, – переориентировались на местный рынок. Сейчас положение серьезнее, и требуется почти полное «европозамещение».

Уход именитых швейцарских и британских бюро

Так, из России ушел ряд известных зарубежных бюро. Например, Herzog & de Meuron, архитекторы которого разработали концепцию редевелопмента территории Бадаевского завода. Они создали беспрецедентное для Москвы решение с «парящими» домами, установленными на 188 колоннах высотой 35 метров. Девелопер проекта – компания Capital Group – приступил к его реализации в феврале 2021 года.

Также поставило на паузу работу в России британское бюро Zaha Hadid Architects, в том числе над совместным с концерном «Крост» комплексом, представленным в 2021 году на Московском урбанистическом форуме. Кластер, который построят в рамках квартала Union Park, включает стилобатную часть с пятью небоскребами высотой до 200 метров. Башни решены в классической для бюро стилистике с бионическими формами и элементами параметрической архитектуры.

Прекратило работу в России еще одно британское бюро – David Chipperfield Architects. По его проекту компания Vos’hod реставрирует здание Центрального телеграфа. Здесь будет объект с торговой галереей, офисами и общественными пространствами. Работы начали в конце 2021 года («Бадаевский», Union Towers и Центральный телеграф на фото ниже).

Однако привлечение именитых зарубежных архитекторов, как считают в агентстве Point Estate, не сильно повышает привлекательность проекта, а коллаборации с модными домами, например, Armani или Bulgari, имеют смысл лишь в случае вывода на рынок первого проекта компании. Как заявил управляющий партнер Point Estate Павел Трейвас, покупатели теперь меньше обращают внимание на громкие имена и больше – на конкретные характеристики жилья. Также в стране появилось много классных отечественных бюро.

Дефицит электро- и лифтового оборудования

Сложнее дело обстоит с инженерией. В системах электроснабжения, кондиционирования и вентиляции задействовано большое количество импортного оборудования. 90% застройщиков дорогого жилья покупают проводку, модульное электрооборудование и розетки французских компаний Legrand и Schneider Electric либо швейцарской ABB. Последние две приостановили поставки, Legrand – пока нет, но цены на продукцию компании уже выросли до 30%.

А главный дефицит – это лифты. 13% лифтов в российских новостройках, по данным РБК, привезены из дальнего зарубежья. Все качественные комплексы оборудованы лифтами западных производителей: американской компании Otis, финской Kone, немецкой TK Elevator и швейцарской Schindler. Из них лишь Schindler продолжает поставки по уже заключенным контрактам, монтаж и обслуживание лифтовых систем, но новых договоров не заключает. Также застройщики надеются на лифтовое оборудование корейской компании Sigma, но у нее одной не хватит производственных мощностей на весь российский рынок «элитки».

Китай и Турция нам помогут

Как заявила вице-президент компании «Инград» Марина Заболотнева, заместить импортное оборудование на российское в комплексах класса «бизнес» пока не получается. «Там, где у нас были предоплаченные контракты, например, по лифтам Kone, удалось выцарапать поставки, – пояснила она. – Теперь делаем то же, что все: смотрим в сторону продукции Китая и Турции». Кроме того, компания рассматривает возможность самостоятельной сборки оборудования с использованием крупных узлов от различных поставщиков.

Президент группы компаний «Основа» Александр Ручьев тоже отметил, что прежде всего у российских строителей возникли сложности с поставкой лифтов, слаботочных и насосных систем. «Однако наши предприниматели, – рассказал девелопер, – поехали в Китай и обнаружили, что там тоже есть жизнь и там весьма высокотехнологичный уклад». И лифты китайских предприятий «даже качественнее, чем европейские». Но при поставке продукции из Китая и Турции, также активно участвующей в «европозамещении», становятся длиннее логистические цепочки: с одной недели до четырех – пяти недель. Кроме того, китайские и турецкие поставщики не намерены локализировать свое производство в России.

В группе компаний ФСК подтвердили, что наиболее уязвимым для ограничений в комплексах бизнес-класса девелопера оказалось инженерное оборудование и отделочные материалы, поставляемые компаниями из Франции, Германии, Бельгии, Италии и Чехии. Застройщик провел примерно 300 переговоров с действующими и потенциальными партнерами и подобрал сопоставимые компании, позволяющие выполнить заявленный уровень строительства проектов. По словам вице-президента, директора департамента закупок ФСК Александра Ткаченко, сотрудничество с Турцией и Китаем даст возможность сохранить высокое качество и темпы работ прежним. Но затраты на логистику и сроки поставок вырастут.

Закупка впрок и приостановление новых проектов

Пока рассматривают аналоги, одновременно пытаются купить впрок то, что еще доступно. Руководитель группы продукта компании MR Group Жанна Махова на пресс-конференции «Останется ли премиум премиальным?» рассказала, что для комплекса Symphony 34 выбраны и заказаны все материалы для отделки мест общего пользования, вестибюлей и центрального лобби. Полностью закупили лифтовое оборудование Schindler. Для отделки МОПов и квартир выбраны европейские производители, среди которых есть Knauf, Schneider и Kerama Marazzi. Лидерами по поставкам отделочных материалов остаются Испания и Франция.

Некоторые застройщики купили все необходимое заблаговременно. Так, в апреле в комплексе Red7 (на фото ниже) от ГК «Основа» началась облицовка фасада кирпичом. Для этого используют более 1 млн красных кирпичей ручной формовки, которые запекались на немецкой фабрике Deppe. Весь кирпич привезли в Москву еще в начале прошлого года. Продолжают монтаж витражных окон от бельгийской компании Reynaers. Уже заказаны алюминиевые профили для окон и фурнитура от европейского производителя, а стеклопакеты производятся и собирают на российских предприятиях. К концу апреля из Европы на склады девелопера в Москве привезли более 40% материалов и оборудования для отделки общественных пространств и апартаментов. Это керамогранитная плитка от итальянского производителя Emil Group, инсталляции от немецкого производителя Tece и ванные от немецкого бренда Bette. Практически на весь оставшийся объем материалов, включая сантехнику, плитку и инженерную доску для полов и стен общественных пространств и апартаментов, заключили контракты.

Но это касается уже запущенных проектов, а вот вывод новых, в которых действительно можно оценить, не пострадало ли качество после замены на более «близкие» аналоги, может приостановиться. Возросшая себестоимость строительства, нарушение логистических поставок и колебания курса валют не дают уверенности участникам рынка. Девелоперам потребуется время, чтобы в полной мере использовать уже обсуждаемые сценарии. Также на фоне экономической нестабильности не спешат открывать продажи, чтобы сохранить возможность корректировки ценовой политики. В ближайшее время можно ожидать дальнейшего усиления дефицита предложения, возникшего на фоне ажиотажного спроса в прошлом году.

Минимальный объем предложения «элитки» и спрос на готовое жилье

По данным агентства Savills, в элитных новостройках Москвы в продаже осталось всего 22% жилья от запроектированного девелоперами объема. Даже при текущем спросе такого количества хватит не более чем на год-полтора – это рекордно низкий показатель. По подсчетам агентства Knight Frank Russia, на январь-март 2022 года был выбор из 1,1 тыс. квартир и апартаментов общей площадью 161 тыс. кв. метров. За год количество жилья в реализации снизилось на 49%. С начала года вышло всего три новых клубных дома, а в одном из проектов приостановили продажи, но пока это единичный случай. Из-за снижения предложения падает и спрос. За первый квартал купили 270 квартир и апартаментов: на 30% меньше, чем годом ранее.

При этом покупатели голосуют рублем за проекты в финальной стадии готовности. В них можно ожидать наличие заявленных европейских инженерных систем и материалов в полном объеме. По информации Savills, в первые три месяца года 58% сделок прошло в комплексах, готовых более чем на 90%. В январе-марте 2020 года этот показатель составлял 30%, 2021 года – 44%. Из трех проектов, лидирующих по объему продаж по ДДУ за первый квартал, два сдают во второй половине этого года (данные компании «Метриум»). Это «Золотой» от Capital Group и Roza Rossa от KR Properties (оба проекта на фото ниже), на которые пришлось более четверти проданных площадей: 1,8 тыс. из 6,3 тыс. кв. метров.

Более того, в дорогом сегменте повышенным вниманием стали пользоваться варианты с отделкой. Количество таких запросов за год выросло на треть. В то же время крупнейшие застройщики Московского региона начали снимать с продажи жилье с отделкой в строящихся домах. По данным ЦИАН на май 2022 года, полностью перестали предлагать такие квартиры две компании: «Донстрой» и Ingrad, а в части проектов – компания AFI Development. Также существенно снизилась доля жилья с ремонтом у компаний «Гранель» и Level Group. Кроме того, девелоперы стали поднимать объемы white box вместо отделки под ключ, а лидер по предложению (группа компаний ПИК) отказался от меблировки.