Вторичный рынок недвижимости Москвы, в отличие от первичного, вполне жив. В январе 2023 года продажи на обоих рынках ожидаемо снизились. В конце года традиционное сезонное оживление, а в январе – большое количество нерабочих праздничных дней, что каждый раз вызывает уменьшение активности покупателей в начале года. Однако в феврале спрос в новостройках продолжил падать: на 9,3%, до 7,4 тыс. ДДУ, по данным Росреестра. А на вторичном рынке, напротив, вырос на 39,3%, до 10,7 тыс. сделок. Еще в прошлом году владельцы жилья быстрее девелоперов сориентировались в текущей ситуации. Назначали рыночную цену, шли на торг, предоставляли скидки. Сегодня ликвидная квартира по адекватной стоимости, отмечают в «Инком-Недвижимость», продается очень быстро: за неделю, хватает двух-трех просмотров. Портал «Элитное.ру» решил узнать у экспертов, как владельцу жилья правильно оценить его перед продажей.

Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко:

– Существует два метода оценки: сравнительный и доходный. Наиболее объективный способ – доходный, который обычно используется при оценке коммерческих помещений. Его можно применять и к объектам жилой недвижимости в том случае, если они служат собственнику источником систематического дохода, например, когда квартира сдается в наем. Данный способ непрост и используется в оценке жилой недвижимости реже сравнительного, который является наиболее популярным. Сравнительный способ легок в применении и понятен обычным гражданам. Достаточно проанализировать цены всех аналогичных квартир в районе, которые выставлены на продажу, обратить внимание на срок размещения объявлений и посмотреть динамику изменения стоимости реализуемых лотов. Следует сравнить объекты по параметрам, по готовности документов для выхода на сделку, оценить отделку, локацию и понять, что если схожие лоты не были проданы за относительно длительный период, то свою квартиру лучше реализовывать по цене ниже уже предложенных вариантов.

Основными факторами, влияющими на цену, являются местоположение объекта, этаж и наличие/отсутствие балкона или лоджии. Наименьшее значение имеют такие факторы, как состояние отделки (ремонта), наличие/отсутствие мебели. Владельцы жилья ошибочно считают важными мебель и свой дорогой ремонт. Покупателю неинтересно, сколько продавец вложил средств в ремонт и по какому курсу доллара он закупал материалы и мебель. Есть рынок и рынок диктует условия. Ремонт оценивает покупатель, исходя из своих личных соображений: нравится или не нравится. Цены схожих по параметрам объектов могут варьироваться в диапазоне до 20% в зависимости от локации: чем дальше от метро, тем дешевле.

Погрешность при оценке жилья может быть в пределах 10%. Переоцененных лотов на вторичном рынке более 30%. Переоцененные квартиры могут продаваться годами. Есть объекты, которые находятся в реализации до 10 лет. Собственники такого жилья стоят на своем и не желают играть по правилам рынка. На сегодняшний день срок экспозиции составляет до 3 месяцев. Если цена правильная, то в течение данного периода времени квартира продается.

Директор по развитию департамента городской недвижимости компании NF Group Игорь Егоров:

– В жилой недвижимости лучше всего работает сравнительный метод оценки. Даже если мы говорим об элитной недвижимости с дорогим ремонтом, в которую вложены сотни миллионов рублей, оценка происходит сравнительным путем с аналогичными квартирами. При этом очень важно не сравнивать квартиру с экспонируемыми на рынке объектами, а искать информацию о сделках в том же или очень схожем жилом комплексе в этой же локации.

Чаще всего мы сталкиваемся с заблуждениями собственников по поводу востребованности того или иного стиля отделки. Часто в элитном сегменте люди тратят много сил и денег на отделку: заказывают эксклюзивный мрамор, мебель из Италии, выкладывают штучный паркет, приглашают мастеров для исполнения лепнины ручной работы. Им тяжело принять информацию, что будущий собственник, покупающий квартиру стоимостью более 200 млн рублей, вряд ли захочет жить в интерьере с устаревшим ремонтом, каким бы качественным тот ни был.

Правильная оценка в полной мере влияет на скорость продажи. Так, при продаже пентхауса стоимостью более 500 млн рублей агенту может потребоваться около двух недель, чтобы аргументированно доказать собственнику, что нужно выходить на рынок по правильной, незавышенной цене. При экспонировании объекта по рыночной цене заявки на покупку можно получить в течение недели, выбрать покупателя и быстро заключить сделку.

Директор по работе с ключевыми клиентами департамента городской недвижимости компании NF Group Ольга Богородицкая:

– К основным факторам, влияющим на стоимость элитной недвижимости, относятся: местоположение, окружение, в том числе внешняя инфраструктура, планировочные и архитектурные решения, инженерные системы, качество отделки, высота потолков, юридические и финансовые аспекты. Стоит отметить, что периодически запросы покупателей могут формировать кратковременный тренд. Например, во время и после пандемии коронавируса у покупателей были очень популярны отдельные кабинеты, балконы и террасы. Однако в настоящее время наличие подобных пространств уже в меньшей степени влияет на выбор квартиры.

Более высокая стоимость наблюдается у объектов с уникальными видовыми характеристиками, например, с панорамным остеклением, видом на парки, Москву-реку и набережные, архитектурные и исторические памятники. Также большое значение имеет приватность (количество квартир в доме и на этаже) и паркинг (клаусы/классический, наличие двух машино-мест на квартиру).

Сейчас очень много зданий с панорамным остеклением. Конечно, в таких квартирах предусмотрена принудительная приточно-вытяжная вентиляция, кондиционирование и очистка воздуха. Тем не менее многие все же привыкли к проветриванию, и невозможность открыть окна может стать минусом для покупателей, хотя на цене не скажется.

Если мы говорим о вторичных квартирах с отделкой, требования покупателей к отделке и материалам меняются. Часто случается, что квартира с готовым ремонтом морально устаревает и может стоит дешевле, чем квартира в том же районе в строящемся здании.

На вторичном рынке переоцененные квартиры могут продаваться годами. Во многом все зависит от целей продавца: если действительно нужно продать квартиру, то ставится реальная цена, и покупатели находятся довольно быстро, иногда даже за неделю. Также есть категория продавцов, которые намеренно экспонируют объект по завышенной стоимости, поскольку не ставит перед собой цель «продать» и стремятся находиться «в рынке» с квартирой.

Директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова:

– Главным для клиентов является образ жизни, который дает им недвижимость. Поэтому примерно в равной мере на стоимость высокобюджетного жилья влияют статус локации, концепция проекта (архитектура, дизайн, собственные сервисы), наличие либо отсутствие отделки. Для элитных проектов значимы не только транспортная доступность района и уровень развития инфраструктуры. Клиенты также обращают внимание на все, что подчеркивает респектабельность локации: это колоритная архитектура, наличие достопримечательностей, богатая история места.

Большинство покупателей на сегодняшний день выбирают квартиры в новостройках и в проектах, строительство или реконструкция которых закончилось не более пяти лет назад. Ключевая причина заключается в том, что подобные проекты, как правило, имеют более модные архитектуру и дизайн, построены с применением передовых технологий.

Практически все вторичное элитное жилье продается с отделкой, но на первичном рынке таких предложений немного. Опыт показывает, что ремонт от застройщика редко соответствует ожиданиям взыскательных покупателей. Самой удачной считается отделка от девелоперов Vesper и Capital Group. Стоит отметить, что даже в проектах, где все квартиры реализуются с ремонтом под ключ, наиболее эксклюзивные лоты, например, пентхаусы, продаются с голыми стенами.