Ипотека была и остается главным способом решения жилищного вопроса. В прошлом году этот способ вновь неплохо показал себя и как антикризисный инструмент. В 2022 году количество ипотечных сделок снизилось, как и спрос на жилье в целом. Но не столь значительно, как ожидалось. В Москве Росреестр зарегистрировал 108,4 тыс. договоров жилищного кредитования – на 15,1% меньше, чем годом ранее. На 13,9% упал спрос на первичном рынке, до 85 тыс. ДДУ, и на 22,4% – на вторичном рынке, до 132,6 тыс. сделок. При этом в новостройках Московского региона доля ипотечных сделок, по данным «Циан.Аналитики», достигла рекордных 73%.

Из-за роста цен покупатели вынуждены брать ипотеку на больший срок. В конце 2022 года средний срок на «первичке» был на 4 года дольше, чем в конце 2021 года, и на 6-7 лет дольше, чем в конце 2020 года. Это почти 26 лет в старых границах и области, а в Новой Москве – еще больше. Ипотеку обычно стараются закрывать раньше срока. Сразу это сделать сложно, поэтому чаще речь идет о частичном досрочном погашении. Однако существует множество тонкостей, не учитывая которые, можно допустить ряд ошибок. Эксперты портала «Элитное.ру» на основе данных компании «Метриум» рассказали о самых распространенных из них.

Не известить банк о досрочном погашении

Собираясь внести внеочередной ипотечный платеж, вы должны обязательно уведомить банк. В противном случае, если просто положить деньги на счет, банк спишет стандартную ежемесячную сумму, а оставшиеся средства пролежат там до следующего платежа. Чтобы деньги пошли именно на досрочное погашение, необходимо сделать заявку. Ее можно оформить в личном кабинете приложения или в офисе банка. Стоит учитывать, что из-за санкций приложения некоторых банков могут работать не вполне корректно.

Неправильно рассчитать сумму и дату внесения

Перед досрочным погашением стоит заранее выяснить детали процедуры и требования к минимальному досрочному платежу, который устанавливают почти все банки (максимума при этом нет). И не забудьте, что досрочное погашение не отменяет платежа по графику. Поэтому в дату планового погашения на счету должны оставаться деньги, требуемые для списания ежемесячной суммы.

Так, в ВТБ досрочный платеж не может быть меньше суммы процентов, которые нужно заплатить в текущем месяце. Например, заемщик каждый расчетный период в первых числах платит по кредиту 30 тыс. рублей, часть из которых поступает на погашение основного долга, а остальное – процентов. В конце декабря, получив, допустим, годовую премию, он решает частично досрочно выплатить кредит, внеся на свой счет 50 тыс. рублей. Но всю сумму банк не зачтет. Из поступивших денег в первую очередь спишут проценты, набежавшие с 1 по 25 декабря, и только оставшаяся сумма пойдет на погашение тела кредита. Таким образом, банк выполнит досрочное погашение не на ту сумму, которую заемщик запланировал, а на 50 тыс. рублей минус проценты от них на текущую дату списания. Но если внести эти же 50 тыс. в дату ежемесячного платежа (к примеру, в первый рабочий день января), то сумма полностью уйдет на уменьшение тела кредита, уже без процентов.

Собирать большую сумму для досрочного погашения

Часто стремятся накопить средства, чтобы сразу оплатить заметную часть задолженности. Это ошибка, так как сэкономить много не получится. Большинство кредитов предполагают аннуитетные платежи, имеющие свои особенности, выгодные для банка. В начале срока кредита в основном выплачивают проценты по нему и лишь потом – сумму основного долга. Чем продолжительнее срок погашения, тем больше процентов. Не стоит собирать большую сумму, чтобы внести ее на досрочное погашение кредита. Выгоднее регулярно вносить мелкие суммы. И банк не вправе ограничивать в количестве досрочных платежей, они могут поступать хоть каждый месяц.

Выбирать уменьшение размера вместо уменьшения срока в начале платежного периода

Когда заемщик подает заявку на частичное погашение, банк предлагает выбрать, что будет меняться в кредитной истории после списания: размер ежемесячного платежа или срок кредита. При каждом погашении можно выбирать один и тот же вариант или чередовать их. Первый предпочтительнее только в том случае, если в данный момент имеются финансовые трудности или нестабильное материальное положение. Но тогда стоит вообще отложить досрочное погашение. Второй вариант более выгоден. Ежемесячная сумма, которую нужно платить банку, состоит из части основного долга и начисленных процентов. В графике можно увидеть, что в первые годы ежемесячный платеж почти полностью идет исключительно на погашение процентов.

К примеру, заемщик взял ипотеку на 5 млн рублей сроком на 20 лет со ставкой 8% годовых. Ежемесячный платеж составит 41,8 тыс. рублей. В первый год порядка 33 тыс. рублей поступает на уплату процентов и только 8-9 тыс. рублей – на погашение самого кредита. То есть остаток долга практически не будет уменьшаться в первые 11 лет, и только спустя этот период пропорция изменится в пользу суммы, которая уйдет на погашение основного долга. Внося при этом дополнительно 10 тыс. рублей и выбирая уменьшение срока кредита, можно существенно снизить и сумму переплаты, и срок ипотеки: с 20 до 13 лет. Выгода от досрочного погашения зависит от оставшегося срока кредита. Чем ближе к концу, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно, ведь проценты банку уже выплачены.

Неправильно оформить полное досрочное погашение остатка кредита

Допустим, заемщик остался должен банку 60 тыс. рублей, и данная сумма укладывается в два месяца платежей. При этом приближается срок очередного страхового взноса, после невнесения которого банк, согласно условиям договора, поднимет ставку. Чтобы этого не допустить, принимается решение выплатить 60 тыс. рублей досрочно и закрыть ипотеку полностью. Тогда не стоит полагаться на заявку в приложении, лучше приехать в банк лично, написать заявление о закрытии кредита и попросить рассчитать полную сумму задолженности вплоть до копеек.

Делая расчеты самостоятельно, можно легко ошибиться. Ведь учитывается не только остаток долга, но и сумма процентов за текущий месяц, которая набежит к указанной заемщиком дате полного досрочного погашения. Если внести недостаточную для закрытия долга сумму, банк продолжит начислять проценты, и можно даже не узнать об этой просрочке. Заодно при личном посещении банка можно запросить справку о полном погашении ипотеки и закладную на жилье, если ее оформляли при заключении договора (данный вопрос лучше уточнить на месте). Эти документы понадобятся для снятия залога с квартиры. Процедуру можно пройти в МФЦ по месту регистрации.