За 20 лет количество позиций в классификации жилых комплексов выросло с трех до семи и продолжает расти
В 2002 году, когда рынок коммерческого жилья в России начал обретать какие-то цивилизованные формы, сформировалась первая классификация многоквартирных комплексов. Классов насчитывалось всего три: «эконом», «бизнес» и «элит». К эконом-классу относилось типовое панельное жилье.
Элитный дом, согласно этой классификации, должен был находиться в престижном районе центра столицы и иметь не более 40 квартир. Параметры элитного жилья списали с комплекса Agalarov House, построенного в 1997 году в Пресненском районе Москвы. Этот дом долгое время считался эталоном в элитном сегменте. В Agalarov House всего 34 квартиры, большое лобби площадью 400 кв. м, а также собственный фитнес-клуб со спа-зоной исключительно для жителей.
Что касается бизнес-класса, то в этот промежуточный сегмент попадало всё остальное, не похожее на «панель» или элитный клубный дом. Просто и понятно. Однако застройщикам было тесно в этих рамках. Количество классов стало расти. Сегодня существует минимум семь классов жилых комплексов, которые более-менее признаны экспертами по недвижимости. В реальности их больше.
Премиум-класс: как элитную недвижимость стали строить кварталами
Первой пошла на расширение рамок троичной системы классификации группа «МИАН», принадлежащая Александру Сенаторову. В 2005 году компания начала строить на Якиманке ЖК «Коперник» на 146 квартир, назвав проект элитным.
Такой подход сначала возмутил весь рынок элитной недвижимости, включая даже риелторов
До этого момента девелоперам приходилось выбирать между много и дорого: одни возводили многоквартирный бизнес-класс, но лоты там стоили существенно дешевле, чем в элитном сегменте; другие – небольшие клубные дома, квадратных метров там было мало, но стоили они очень дорого (от 5 тыс. долларов). Компания Сенаторова не стала выбирать между много и дорого. Она построила многоквартирный дом, оправдав его элитность наличием большого холла со стойкой ресепшн и дополнительным сервисом, как в пятизвездочных отелях.
Такой подход сначала возмутил весь рынок элитной недвижимости, включая даже риелторов, основной доход которых, как правило, идет от реализации новостроек. «Появление этого проекта запустило много споров и скандалов в прессе, но вскоре все поутихло», – вспоминает Константин Ковалев, управляющий партнер агентства элитной недвижимости «Вебстер». Возмущение риелторов напоминало акцию «Пчелы против меда»: «МИАН» исправно платил агентствам комиссию, а идти на принцип в ущерб собственному доходу было неразумно.
Прецедент был создан, и владельцев площадок в центре Москвы уже не мучили муки выбора. Люксовую недвижимость стали строить кварталами: «итальянским», «английским». Своеобразный рекорд на тот момент поставила компания «Интеко» с люксовым проектом «Садовые кварталы» (на фото выше), включавшим более тысячи квартир. А консультанты и продавцы жилья пытались найти объяснение элитности этих проектов. «Кто-то предлагал считать основным кретерием элитных домов ограниченное количество квартир в подъезде, но в конечном итоге для больших проектов стали использовать новый термин – «премиум», – рассказал Константин Ковалев.
Комфорт-класс: один в поле воин
Идея еще одного промежуточного класса – «комфорт» – зародилась в недрах ГК «Пионер». Владелец строительно-дизайнерского бюро «Правила» Дмитрий Отяковский, работающий в то время коммерческим директором компании «Пионер», вспоминает, что в конце «нулевых» девелоперская группа решила вывести на рынок несколько жилых комплексов повышенной комфортности под единым брендом Life.
Представляя комплекс в каком-то новом промежуточном классе, девелопер существенно расширяет аудиторию
В этих проектах запланировали подземные парковки, закрытые территории, удобные планировки квартир, просторные фойе вместо обычных подъездов. «Но назвать проекты в Бутово, Сходне и Текстильщиках бизнес-классом у нас язык не поворачивался», – рассказывает он. В результате решили позиционировать комплексы как новый класс жилья – «комфорт». Первым в 2010 году вышел на рынок комплекс «Life-Лазаревское» в Бутово. «Квартиры там продавались на 15-20% дороже, чем в соседних проектах массового сегмента, но за счет дополнительных опций реализовали проект очень быстро», – добавляет Дмитрий Отяковский.
Позиционирование жилого комплекса оказалось для девелопера крайне удачным маркетинговым ходом. О появлении на рынке недвижимости нового класса много писали профильные СМИ. Если в те времена в поисковике набирали: «купить квартиру в ЖК комфорт-класса» (или похожий запрос), выдавалось лишь одно предложение – жилой комплекс «Life-Лазаревское».
Девелоперы постоянно изобретают новые классы жилья, а если точнее, – новые термины. В последние годы появились комплексы классов «комфорт-плюс», «комфорт-лайт», «бизнес-плюс» и «бизнес-лайт». «Позиционирование в новом классе помогает оставаться в стороне от конкурентов и, что не менее важно, предлагать проект как совершенно новый, передовой и уникальный продукт, – рассуждает управляющий партнер агентства недвижимости ZIP Realty Евгений Скоморовский. – А кроме того, представляя комплекс в каком-то новом промежуточном классе, девелопер существенно расширяет аудиторию, привлекая внимание потенциальных покупателей сразу двух классов».
Дополнительное дробление еще больше запутывает ситуацию на рынке, а не упрощает ее
Так, одно из относительно новых слов в классовой терминологии – «бизнес-лайт». В этом классе позиционируются жилые комплексы «Детали» (на фото выше) в Новой Москве и «ARTквартал. Аквилон» в Петербурге. В результате, на эти проекты могут обратить внимание покупатели как «комфорта», так и «бизнеса». Однако большинство экспертов недвижимости согласны, что сегодня на рынке произошло перенасыщение классами.
«Застройщики порой изобретают новые классы исключительно под рекламные цели, и их нельзя рассматривать всерьез, – считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов . – Конечно, отнести новостройку к тому или иному классу сложно: многие критерии отнесения между разными классами совпадают. Но дополнительное дробление еще больше запутывает ситуацию на рынке, а не упрощает ее: не стоит плодить сущности без необходимости».