Элитное жилье вне категорий. Почему жилые комплексы de luxe уже не поддаются классификации
18 июля 2016

Новые элитные проекты могут быть расположены на окраине Москвы, не иметь собственной парковки или территории

Текст: Денис Тыкулов
Элитное жилье вне категорий. Почему жилые комплексы de luxe уже не поддаются классификации

В начале 2000-х годов игроки рынка дорогой недвижимости сформировали критерии классов жилья. Элитный жилой комплекс, согласно этой классификации, должен находиться в центре столицы, иметь не более 40 квартир, а цены должны стартовать от 5 тыс. долларов за кв. метр. Но рынок внес свои коррективы, и сегодня многие люксовые проекты не соответствуют тем или иным критериям. Тем не менее, эксперты не ставят под сомнение их отношение к элитному классу.

Количество жилья. От 40 к 1000 квартир

По большому счету, главным отличительным критерием элитной недвижимости от комплексов бизнес-класса, являлось количество квартир. Этот пункт задавал правила игры для застройщиков, которым приходилось выбирать между «много» и «дорого». Одни делали ставку на массовость –продавая много квартир, но дешевле, другие – строили маленькие дома, тратились на отделку, но квартиры в них стоили на порядок дороже.

Люксовую недвижимость стали строить кварталами – «итальянским», «английским»

Первой хаос и беспорядок в классификации дорогого жилья внесла ныне несуществующая группа «МИАН» Александра Сенаторова. Компания вывела на рынок жилой комплекс «Коперник» (на фото ниже) на 146 квартир, объявив этот проект элитным. Некоторое время риэлторы и консультанты ставили под сомнение люксовость этого проекта, но очень недолго. Жадность победила и одним за другим агентства, вероятно по мере включения их в пул продавцов этого проекта, признали жилой комплекс«Коперник» элитным.

Элитное жилье вне категорий. Почему жилые комплексы de luxe уже не поддаются классификации

Прецедент был создан и владельцев площадок в центре Москвы уже не мучили муки выбора. Люксовую недвижимость стали строить кварталами – «итальянским», «английским». Своеобразный рекорд в этом вопросе поставила компания «Интеко», запустив проект «Садовые кварталы» (на фто ниже) почти на 1000 квартир. Жилой комплекс состоит из 17 корпусов высотой от 6 до 16 этажей, которые возводятся на участке 11 гектаров. А к 2018 году общая площадь застройки достигнет 1 млн кв. метров.

Элитное жилье вне категорий. Почему жилые комплексы de luxe уже не поддаются классификации

«Несмотря на нестандартные размеры, «Садовые кварталы» признаны всеми участниками рынка жильем de luxe, – говорит директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов. – Во-первых, дело в удачном расположении – проект возведен в самом центре Хамовников, недалеко от Фрунзенской набережной, Комсомольского проспекта и Садового кольца. Во-вторых, в разработке квартала принимали участие сразу семь ведущих архитектурных бюро во главе с Сергеем Скуратовым».

Ради справедливости стоит вспомнить, что были и более глобальные проекты по строительству дорогого жилья. Около десяти лет назад бизнесмены Михаил Шишханов, Сулейман Керимов и Михаил Гуцериев обещали возвести элитный жилой комплекс «Рублево-Архангельское» площадью 2,7 млн кв. метров. Заочно этот проект окрестили «Городом миллионеров», однако он так и не был реализован.

Местоположение. В пределах кольца – от Садового до МКАД

«Location, location, location…» – еще совсем недавно эту фразу без устали повторяли все девелоперы, брокеры и маркетологи элитного рынка, как правило, делая при этом глубокомысленное лицо. Мол, выше головы не прыгнешь, и именно местоположение объекта определяет его класс и ценовую политику застройщика.

А если досталась площадка на периферии города, то лучше спокойно строить массовое жилье, а «не изобретать велосипед». Что касается элитных проектов сегмента, то они могли возводится в центральном округе, внутри Садового кольца. Правда, сегодня об этом критерии уже практически никто не вспоминает.

Вектор очевиден – центральное местоположение больше не является обязательной характеристикой элитного жилья

В текущей системе координат элитного рынка, район Хамовники, расположенный между Садовым и Третьим транспортным кольцами, как выше упомянул Илья Менжунов, считается крайне удачным местоположением. Сегодня между кольцами возводится достаточно много объектов. Ярким примером такой тенденции стали проекты Barkli Residence и Barkli Park (на фото ниже) от корпорации Barkli. Компания «Донстрой», реализует жилые комплексы «Суббота» в районе Беговой и «Долина Сетунь» в Раменках.

Элитное жилье вне категорий. Почему жилые комплексы de luxe уже не поддаются классификации

«Если взять Barkli Park, то он действительно расположен за границами привычных элитных районов столицы, – соглашается директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank Алексей Трещев. – Но окружение, двухуровневый подземный паркинг, огороженная территория и высота потолков от 3,3 метров безоговорочно делают этот комплекс элитным. Более того, Barkli Park у Екатерининского парка и имеет 2 выхода в парк. Интерьеры были созданы известным дизайнером Филиппом Старком».

Элитное жилье вне категорий. Почему жилые комплексы de luxe уже не поддаются классификации

Более того, теперь никого не удивляет клубный проект «Таежный» (на фото выше), построенный Первым строительным трестом в окрестностях станции метро «Медведково». Впрочем, элитные застройщики городского жилья уже вышли за пределами МКАД. Так, группа «ОПИН» возвела в районе за московской кольцевой на пересечении с Волоколамским шоссе жилой комплекс «Парк Рублево», а рядом с инновационным центром построен ЖК «Сколково парк для жизни» (на фото ниже). Инвестором проекта является Millhouse, структура, принадлежащая Роману Абрамовичу. «Вектор очевиден – центральное местоположение больше не является обязательной характеристикой элитного жилья», – подытожил Илья Менжунов.

Элитное жилье вне категорий. Почему жилые комплексы de luxe уже не поддаются классификации

Площадь квартир. Элитные малогабаритки

«Площадь элитных квартир обычно начинается от 60 кв. метров», – говорит Алексей Трещев. Вероятно, слово «обычно» в контексте текущей ситуации на рынке стоит трактовать как «раньше». По данным компании Est-a-Tet сегодня на первом рынке элитной недвижимости реализуется порядка двухсот квартир площадью до 50 кв. метров. Например, в квартале I’M есть квартиры площадью 33 кв. метро, в жилом комплексе «Суббота» – всего 34 кв. метра.

Просто на рынке сформирован новый формат – «квартира для пиджака»

А в проекте «Современник» (на фото ниже) компании «Веспер», как приводит пример сам Алексей Трещев, есть апартаменты площадью всего 30,6 «квадратов». «Однако – это элитный проект», – уверяет эксперт, апеллируя тем, что в «Современнике» всего 86 апартаментов с отделкой высокого качества; расположен он внутри Садового кольца, в районе метро «Чистых пруды»; а архитектурой проекта занималось известное бюро Architects of Invention.

Элитное жилье вне категорий. Почему жилые комплексы de luxe уже не поддаются классификации

«Просто на рынке сформирован новый формат – «квартира для пиджака», – добавил Алексей Трещев. Надо заметить, что термин «квартира для пиджака» на рынке элитной недвижимости существует, по меньшей мере, около десяти лет. Правда, в середине 2000-х годов им обозначали квартиры площадью 60-90 кв. метров. Лотов меньшей площади на рынке люксового жилья просто не было. Вероятно, пиджаков в то время у покупателей дорогих квартир было гораздо больше.

Автостоянка. Парковка за забором

Один из существующих критериев элитного жилья – это наличие собственной парковки с коэффициентом 1,5-2 парковочных места на квартиру. Однако мест в жилых комплексах не хватает. Покупатели дорогой недвижимоти в центре Москвы давно смирились с тем, что заплатив за парковочное место 5-12 млн рублей, им придется играть в «пятнашки» или парковаться «валетом». «Пятнашками» называют механизированный зависимый паркинг, а валетной – стоянку со сдвоенными местами. В этом случае нужен парковщик или соседи должны договариваться о времени въезда и выезда. В частности, так устроен паркинг в резиденции «Знаменка» (на фото ниже).

Элитное жилье вне категорий. Почему жилые комплексы de luxe уже не поддаются классификации

Но бывает, что автостоянки в элитном комплексе просто нет. Например, отсутствует она в апарт-комплексе «Советник» (на фото ниже), построенном компанией Insigma Group на Большой Дмитровке. «Однако это клубный дом, расположенный в 5 мин ходьбы от Кремля и оборудованный самыми современными инженерными системами», – перечисляет элитные критерии проекта управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate Ирина Калинина.

Элитное жилье вне категорий. Почему жилые комплексы de luxe уже не поддаются классификации

Собственная территория. Из подъезда на улицу

У каждого жилого комплекса должна быть придомовая территория. Вне зависимости от класса. В проектах массового жилья там устанавливают качели для детей, лавочки для пенсионеров и засаживают чахлыми деревцами. В элитных жилых комплексах – придомовое пространство организуют именитые ландшафтные дизайнеры. Например, в проекте I’M (на фото ниже) ландшафтный дизайн выполнен по проекту голландской архитектурной компании Hyco Verhaagen GmbH.

Элитное жилье вне категорий. Почему жилые комплексы de luxe уже не поддаются классификации

Но есть элитные комплексы, не имеющие собственной территории. Например, отсутствует она в проекте St Nickolas компании «Веспер». «Однако этот комплекс расположен на Никольской улице, всего в 300 метрах от Кремля, оснащен подземным паркингом и качественным инженерным оборудованием, – рассуждает управляющий партнер ZIP Realty Евгений Скоморовский. – Так что элитность этого проекта не вызывает никаких сомнений».

Элитное жилье вне категорий. Почему жилые комплексы de luxe уже не поддаются классификации

Ирина Калинина приводит в пример апарт-комплекс Turandot Residences (на фото выше). Здесь тоже нет собственной территории, только на уровне пятого этажа здания размещен внутренний двор с элементами ландшафтного дизайна. Остальное же, замечает она, на достаточно высоком уровне: эксклюзивная отделка от Jade Jagger for yoo, площади лотов – от 113 до 281 кв. метров, высокие потолки – 3,5 м, парковка подземная – 2,5 м/м на каждый апартамент, а также система «умный дом» и современная инженерия.

Подводим итоги

Получается, что жестких критериев элитной недвижимости нет. Просто застройщик, перед стартом проекта, должен для себя понять, какой жилой комплекс он возводит – люксовый, премиальный или бизнес-класса. А потом маркетологи компании должны убедить в этом решении рынок.

Мало обозначить цену, надо, чтобы люди «проголосовали» за нее рублем

Наверное, главным и самым надежным индикатором уровня проекта остается цена. На заре рынка, в начале 2000-х принято было считать, что элитные квартиры должны стоить от 5 тыс. долларов за кв. метр. К 2007-2008 годам, когда рынок был на пике, по словам директора департамента стратегического консалтинга Kalinka Group Романа Попова, минимальная планка выросла до 7 тыс. долларов за «квадрат», однако в последнее время она вернулась к исходной отметке в 5 тыс.

Правда, мало обозначить цену, надо, чтобы люди «проголосовали» за нее рублем. И если в текущих условиях покупатели готовы платить за кв. метр от тыс. и выше, а квартиры, несмотря на кризис, активно реализуются, то значит комплекс можно считать элитным.