Российский рынок недвижимости довольно молод по сегодняшним меркам: ему нет и тридцати. Но за эти годы многие, казалось бы, незыблемые правила и закономерности изменились коренным образом. Сейчас мы уже с трудом вспоминаем не только те времена, когда ипотеку выдавали под 40% годовых (четверть века назад), но и те, когда элитным могло называться жилье только в границах Садового кольца (шесть-семь лет тому назад), и даже те, когда высокие потолки однозначно указывали на принадлежность квартиры высокобюджетному классу (пять лет назад).

Подвижность продуктовых характеристик свойственна всем сегментам рынка. Правда, если самый дорогой из них потихоньку становится «ближе к народу», делаясь скромнее: выбирается за пределы центра, сокращает площади, снижает порог входа, то бизнес-класс приближается к потребителю с другой стороны: наращивая качественные характеристики, нагоняя по наполнению и проработанности проектов своего элитного собрата. Очередным шагом на этом пути стало появление в бизнес-классе формата клубных домов, которые когда-то, на заре рынка, занимали ценовую верхушку элитного рынка и представляли creme de la creme сверхдорогой недвижимости.

Новые клубные

«Клубный дом — это не только дом для избранных. В первую очередь, это дом для комфортного проживания умеренного количества семей на небольшой территории, — рассуждает Александра Синилова, директор департамента по работе с девелоперами Savills в России. — Клубный формат, скорее, является возрожденным образом жизни прежних веков. Исторически здания в Москве строили с расчетом на небольшое количество жильцов. Это просто и удобно для проживания и обслуживания. Как правило, в таких домах все соседи знают друг друга и стараются жить в атмосфере взаимного уважения».

В департаменте аналитики и консалтинга компании Knight Frank добавляют, что появление клубных домов бизнес-класса обусловлено как градостроительными нормами (ближайшее окружение из домов невысокой этажности, размер участка и плотность), так и возросшим интересом к формату именно в данном сегменте.

«Сейчас в районе Сокол-Аэропорт, например, реализуется три ЖК бизнес-класса». Только один из них — «Счастье на Соколе» — можно смело назвать клубным».

Среди потенциальной аудитории бизнес-класса в исторически престижных районах, расположенных за пределами ЦАО, накопился спрос именно на небольшие, камерные проекты, аккуратно вписанные в старую застройку, соразмерные ей, но превосходящие по качественному наполнению.

«Появление большого количества новостроек в масштабных проектах привело к тому, что клиенты устали от “муравейников”, — подчеркивает Александра Синилова. — Несмотря на молодой возраст московского рынка, многие клиенты уже сменили не одну квартиру и знают, каково это — жить в постоянном ремонте».

В качестве примера клубных домов бизнес-класса, экспонируемых на первичном рынке, в Knight Frank приводят, в частности, «Счастье на Масловке», «Счастье на Ленинском», «Счастье на Ломоносовском» и «Счастье на Соколе» (на фото ниже).

Пока что клубных домов на первичном рынке бизнес-класса не более 6%, уточняют в компании, а для развития этих проектов идеально подходят такие локации, как Донской, Савеловский районы, Раменки, Марьина Роща и район Сокол-Аэропорт.

Знакомый с каждым из этих районов горожанин согласится, что все они обладают своей историей, индивидуальностью и своеобразным старомосковским обаянием. У каждого есть своя изюминка: скажем, в Донском — старинный монастырь и конструктивистские кварталы, в Раменках — университет и сталинский «большой стиль»… Район же Сокол-Аэропорт уже почти век имеет славу интеллигентного.

Интеллигент среди интеллигентов

«Сокол, Аэропорт, как и северная часть Хорошевского района, давно считаются престижными, — рассказывает Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE. — И когда начался период новой, современной застройки, здесь возводили жилые комплексы бизнес-класса. Сейчас в районе Сокол-Аэропорт, например, реализуется три ЖК бизнес-класса».

Только один из них — «Счастье на Соколе» (на фото ниже) — можно смело назвать клубным. «Проект “Счастье на Соколе” отличается от остального предложения клубным форматом: в одном корпусе предусмотрено 29 квартир, в другом — 54, этажность здесь от 5 до 10 этажей», — поясняет председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

И действительно, на фоне проектов новой застройки района, которая в основном весьма монументальна, этот дом выглядит изящным и камерным. Ближайшие окрестности «Счастья на Соколе», впрочем, вполне соразмерны ему по высотности: дом стоит в старом «писательском» квартале, в районе улиц Усиевича и Асеева. До метро отсюда можно дойти меньше чем за пять минут, но от Ленинградки дом отделяет несколько сотен метров, поэтому соседство с трассой никак не сказывается на атмосфере: все та же спокойная размеренность.

Архитектура «Счастья» изящно зарифмована с историей района. Авторский проект дома отчасти отражает черты конструктивистских корпусов, кое-где еще сохранившихся в районе, и в то же время гармонично вписан как в «сталинскую» застройку соседних кварталов, так и в контекст окружающих его «писательских» домов — благородных светлых кирпичных построек 1950-60-х, в которых селились члены союзов писателей и композиторов, да и целая плеяда знаменитых актеров и других деятелей советской культуры.

Недалеко от строящегося «Счастья» жил, кстати, и Марк Лисянский — автор слов к неофициальному столичному гимну «Дорогая моя столица, золотая моя Москва». А в пяти минутах ходьбы расположен дом знаменитого барда Александра Галича. Такое прошлое не скроешь — даже не зная историю района в подробностях, чувствуешь его особую атмосферу.

Новый клубный сосед «Счастье на Соколе» (на фото выше) с первого взгляда производит впечатление интеллигента: два небольших корпуса объединены галереей, под которой предусмотрен проезд под сквозную арку, фасад перекликается с окружающей застройкой, очень мягко и ненавязчиво выделяясь на ее фоне. Достигается это сочетанием двух цветов: серебристо-серого и терракотового.

Да и на окружающую застройку дом не «давит». «Сроки ремонтов в подобных проектах более сжаты, скопление машин меньше, т. к. клубный дом обладает подземным паркингом и закрытой территорией, где можно погулять», — говорит о плюсах формата Александра Синилова.

И действительно, огороженная территория «Счастья на Соколе» не нагружает район: в доме организован подземный паркинг на 92 машиноместа (для 83 квартир), куда, кстати, можно спуститься на бесшумном лифте. Там же, в паркинге, предусмотрены места для велосипедов, мотоциклов и скутеров. Все общественные зоны, естественно, оформлены дизайнерами — чего стоит одно только уютное лобби в лофт-стиле (на фото выше).

Двор дома, по стандартам клубного жилья, довольно просторный — 1700 «квадратов», озелененных и благоустроенных для прогулок и спокойного времяпрепровождения. Дом окружен зеленью — еще раз спасибо сложившейся исторической застройке. К тому же, как это и бывает в старых московских районах, вокруг есть все необходимое для жизни: магазины, супермаркеты, торговый центр, детские сады, школы и лицеи. Та же история с зелеными и прогулочными зонами: рядом Амбулаторный пруд, пешком спокойно можно дойти до Петровского и Тимирязевского парков.

Широкая квартирография и атрибуты «красивой жизни»

Пару слов о квартирографии. Разброс площадей в доме достаточно щедрый: от 41,7 метра на просторную «однушку» до трехкомнатных квартир в 99,9 «квадрата». Потолки везде — 3,2 метра, остекление — панорамное. Из атрибутов «красивой жизни» предусмотрены еще и домашние камины.

Высокая конкуренция на рынке недвижимости на руку покупателям: застройщики поднимают уровень своих проектов, удерживая при этом ценовую планку

Стоимость квартир на старте продаж при этом начиналась от 11,8 миллионов рублей — для локации это весьма скромный показатель. «Средняя стоимость квартир и апартаментов, представленных в районе Аэропорт, составляет 40 млн рублей. В соседнем Хорошевском — 18,3 миллиона», — подчеркивает Илья Менжунов.

Очевидно, что высокая конкуренция на рынке недвижимости на руку покупателям: застройщики поднимают уровень своих проектов, удерживая при этом ценовую планку. Отрадно, что свою выгоду получают не только покупатели жилья бизнес-класса, но и жители старых столичных районов — ведь рядом появляются дома, соразмерные по габаритам окружающим зданиям; дома интересной архитектуры, пространство которых бережно вписано в сложившуюся застройку. Настоящие интеллигентные соседи.