Чувство места. Как благоустройство территории повышает капитализацию жилья
13 сентября 2019

Лидером по благоустройству дворов-парков в центре Москвы стало Замоскворечье, а Хамовники – в аутсайдерах

Фотографии: gillespies.co.uk
Чувство места. Как благоустройство территории повышает капитализацию жилья

_Москва и Петербург не оригинальны: недвижимость с собственным парком, сквером и даже небольшим зимним садом здесь будет цениться не меньше, чем в Лондоне, Берлине и Варшаве. Именно такое жилье эксперты рекомендуют покупать и с инвестиционными целями: квартиру с благоустроенным общественным пространством всегда можно сдать дороже, а при необходимости – продать быстрее. Другое дело, что в обеих столицах спрос на жилье с благоустроенной территорией пока, очевидно, превышает предложение. Как поменять данный тренд? Об этом порталу Элитное.ру» рассказала гендиректор Gillespies в России Маргарита Серова.

Жить как в Европе

Россияне, получившие открытый доступ к информации (интернет, путешествия, образование, работа в международных компаниях), стали намного более требовательными, чем раньше. Это касается многих сфер жизни, и качество недвижимости здесь – не исключение.

Еще в 2017 году ВЦИОМ констатировал, что 66% россиян хотят жить в собственном доме, а иметь рядом парк или сквер хотят более 60% жильцов. В июльском исследовании «Райффайзенбанка» этого года парки также названы одним из основных приоритетов при выборе квартиры. Сегодня близость к дому зеленых территорий является одним из важнейших критериев, влияющих на окончательное решение покупателя о будущем жилье.

Модель «мой дом – моя крепость, а все, что за порогом меня не волнует» канула в Лету: москвичи и петербуржцы готовы и хотят социализироваться

Кстати, одним из наиболее благоустроенных округов в Москве остается ЦАО: здесь сосредоточено множество парков, скверов и просто старых зеленых дворов (на фото ниже – «Зарядье»). В клубных жилых проектах квартир и апартаментов ЦАО на 1 кв. метр жилья приходится от 0,05 до 0,10 кв. метров благоустроенной территории комплекса. Лидер по благоустройству жилых дворов – Замоскворечье. Здесь на один кв. метр жилой недвижимости приходится 0,15 кв. метров пространства для прогулок и отдыха. Меньше всего дворов-парков у района Хамовники: менее 0,05 кв. метров на 1 кв. метр жилья.

Чувство места. Как благоустройство территории повышает капитализацию жилья
Чувство места. Как благоустройство территории повышает капитализацию жилья

Конечно, пока качество жилья и уровень его благоустройства в России отстает от Европы и США, но это нормально: постепенная эволюция вкуса и запросов потребителей – естественный процесс. Те, кто застал здесь девяностые годы, хорошо помнят «маркеры богатого человека»: трехметровые заборы – в загородных домах, бронированные двери – в городских квартирах. Все это «заборно-дверное наследие» можно встретить и сейчас. Однако нельзя не признать, что отношение к нему изменилось. Тот, кто когда-то предпочитал барокко – и в интерьерах, и на фасаде, – сегодня все чаще (не без помощи профессионалов) выбирает европейскую сдержанность интерьеров, функциональность внутренних планировок, удобство и комфорт окружающей среды, наличие ландшафтного дизайна, делающего любой жилой проект настоящим домом.

Чувство места как залог успеха

Модель «мой дом – моя крепость, а все, что за порогом меня не волнует» канула в Лету: москвичи и петербуржцы готовы и хотят социализироваться, ощущать, что не только квартира, но и территория у дома принадлежит им. Именно поэтому потенциальные покупатели жилья теперь обращают такое пристальное внимание на окружение объекта: безопасная ли это среда, есть ли возможность обеспечить детский досуг, насколько застройка доступна для маломобильных граждан и т.д.

Мы убеждены: чтобы проект был востребованным, успешным, проектирование застройки должно быть комплексным, с грамотным распределением территорий и функций, с разнообразными общественными пространствами, генерирующими «чувство места» и стимулирующими жителей к общению. И то, что всего пять лет назад считалось привилегией застройки премиум-класса, станет необходимым минимумом для стандартной застройки: дворы без машин, игровые и рекреационные пространства для жителей всех возрастов, пространства для социализации, которые могут быть использованы круглый год.

К новым форматам, например, относятся уникальные сады на крышах, подиумы с озеленением и закрытые зимние сады

Все то, что в Британии на повестке дня последние 5-10 лет – использование натуральных, экологичных местных материалов, сохранение энергии, сортировка отходов, использование в благоустройстве многолетних растений, устойчивых к местному климату и позволяющих сократить потребление воды, – совсем скоро придет и в Россию. Но для этого необходимо «образовывать» как местные власти и частных девелоперов, так и конечного потребителя.

Вся ваша флора и фауна

Да, интересных и комплексно благоустроенных объектов у нас все еще катастрофически мало – рынок пока насыщен застройкой, мало различимой между собой. Но будущее за углом: международные игроки в Москве и Петербурге активно исследуют новые подходы к проектированию, которые позволят горожанам соприкасаться с природой там, где они живут и работают.
К новым форматам, например, относятся уникальные сады на крышах, подиумы с озеленением и закрытые зимние сады.

Чувство места. Как благоустройство территории повышает капитализацию жилья
Чувство места. Как благоустройство территории повышает капитализацию жилья

В штаб-квартире одной крупной ИТ-корпорации в Лондоне, например, мы создаем именно такой сад на крыше протяженностью 300 метров (на фото выше), проходящий через все здание и спускающийся вниз несколькими уровнями. Проект предусматривает деревья, сады, газоны и лужайки с дикими растениями, террасы, большие лестницы, места для отдыха, а также беговую дорожку протяженностью 200 метров.

Жилые комплексы, опирающиеся на ландшафтную архитектуру, существенно повышают капитализацию проектов

Важным трендом в развитии придомовых территорий становится эффективное использование пространства, отделение частных зон от открытых общедоступных за счет инструментов благоустройства: соблюдения определенной пропорции зеленых насаждений и мощения, баланса использования различных цветов и фактур, натуральных и износостойких материалов.

Здоровье начинается с ландшафта

Популярность благоустройства в целом и зеленых насаждений в частности – вопрос не только эстетический. Уже давно это неформальный признак того, что девелоперу, строящему жилой или коммерческий проект, не все равно, как чувствуют себя в нем резиденты, каким воздухом они дышат, как часто они хотят проводить здесь время. Таким образом, благоустройство – это уже про здоровье и качество жизни, а не про красоту. Повышение значимости этих вопросов для конечных клиентов подталкивает и архитекторов, и девелоперов к тому, чтобы ставить «заботу о благополучии жителей» во главу угла и даже делать это своим конкурентным преимуществом.

Чувство места. Как благоустройство территории повышает капитализацию жилья
Чувство места. Как благоустройство территории повышает капитализацию жилья

В Лондоне в таких проектах, как Sky Garden Nine Elms и Crossrail Place Roof Garden (на фото выше), внешние и внутренние ландшафты в буквальном смысле слова подчеркивают идею заботы о физическом и психологическом благополучии людей. Пространство там наполнено разнообразными природными элементами, которые повышают качество воздуха, улучшают освещенность и создают уникальные природные оазисы в городской среде.

Стоимость проектирования и реализации благоустройства составляет, как правило, не более 5% от общей сметы строительства проекта

Союз архитекторов, ландшафтных дизайнеров и экологов вообще становится все крепче, а озеленение в жилых комплексах все чаще направлено на улучшение качества воздуха. Кроме того, на западе уже и в домах создается уникальный микроклимат: существуют проекты, в которых жильцы получают зоны с «альпийским воздухом», «джунглями», «лавандовыми полями Прованса».

Чувство места. Как благоустройство территории повышает капитализацию жилья
Чувство места. Как благоустройство территории повышает капитализацию жилья

Жилые комплексы, опирающиеся на ландшафтную архитектуру, существенно повышают капитализацию проектов. Взять, к примеру, проект NEO Bankside (на фото выше) в Лондоне. Он стал более востребованным среди покупателей после того, как там были созданы внутренние дворы-парки и общественные пространства, ориентированные на разновозрастных жильцов. Некоторые российские девелоперы стремятся следовать этим международным трендам: например, жилой комплекс «Среда» или «Варшавское шоссе, 141», в успешности которых важную роль сыграли уникальные для России дворы-парки и продуманное благоустройство.

Можно вспомнить и лондонский квартал рядом с площадью Aldgate. Не так давно здесь было высажено более 70 деревьев, сформировано новое общественное пространство, и полностью перекрыто автомобильное движение на перекрестке улиц Middlesex и St Botolph. В результате всех этих улучшений количество выбросов сократилось до уровня ниже ежегодных норм впервые с начала измерения загрязненности воздуха в 2003 году. И в итоге жилье там стало стоить почти на 25% дороже!

Чувство места. Как благоустройство территории повышает капитализацию жилья
Чувство места. Как благоустройство территории повышает капитализацию жилья

Отдельная тема – парковки. Конечно, в жилом комплексе и в городе их создание необходимо, но мы, например, всегда рекомендуем избегать перенасыщения парковочными местами во дворах и иметь в запасе варианты реорганизации парковочного пространства в случае, если в будущем пользование личными автомобилями снизится благодаря развитию каршеринга и улучшению общественного транспорта.

Зеленые инвестиции

Стоимость проектирования и реализации благоустройства составляет, как правило, не более 5% от общей сметы строительства проекта. При этом, как показывает практика, такие инвестиции впоследствии ускоряют продажи и повышают стоимость девелоперского актива. Качественный проект благоустройства, выполненный с учетом не только норм проектирования, но и интересов будущих жителей, даже реализованный с использованием экономичных местных материалов, но с «душой», повышает ценность общего проекта гораздо больше, нежели проект со стандартным подходом и непродуманными решениями, сделанный в последнюю очередь по принципу «на что остался бюджет». Не стоит экономить на качестве и деталях среды для своих будущих покупателей, учитывая, что в условиях насыщения рынка и повышения конкуренции благоустройство остается простым и эффективным инструментом для их завоевания.