Москва попала в тройку городов России, где менее всего выгодно инвестировать в недвижимость под сдачу в аренду. По данным «Циан.Аналитики», годовая доходность рантье в столице снизилась к концу 2022 года до 4,5% при покупке жилья на первичном рынке и до 4,8% – на вторичном. То есть жилье можно окупить примерно за 22 года. Ставки падали вслед за спросом, а недвижимость, несмотря ни на что, продолжала расти в цене. При этом 12% предложения на рынке аренды столицы приходится на новые дома. Несмотря на минимальную доходность, инвесторы все равно активно покупают жилье в новостройках под сдачу в аренду и получение пассивного дохода.

Инвестиции, но не под аренду

В дорогом сегменте недвижимость для большинства все тот же понятный и надежный инструмент для вложения средств. В прошлом году почти каждую пятую сделку в элитных новостройках Москвы, подсчитали в Intermark Real Estate, заключили инвесторы. Однако специально под сдачу «элитку» обычно не покупают. Для арендного бизнеса цены слишком высоки. Это сотни, а то и миллиарды рублей. «Рынок аренды элитного жилья, как правило, используется как временная мера, например, когда семья проживает за границей или жилье приобретено детям на будущее», – пояснил директор по развитию департамента городской недвижимости компании NF Group Игорь Егоров.

Низкая доходность из-за высоких цен на жилье

Наиболее популярным форматом в элитных новостройках Москвы является квартира с двумя спальнями, площадью около 100 кв. метров. В среднем она стоит 146 млн рублей. Также в большинстве случаев придется оплатить ремонт и мебель. Большая часть квартир от застройщиков, по данном «Метриум», реализуется без отделки (53% в элит-классе и 82,8% в классе де-люкс). Минимальная стоимость ремонта составляет примерно 150 тыс. рублей за кв. метр. Что касается мебели, то здесь цена зависит от страны-производителя и бренда. Стоимость меблировки для квартиры начинается от 3-5 млн рублей, то есть к цене жилья надо прибавить еще минимум 18 млн. В совокупности получается уже 164 млн рублей.

Такую сумму не компенсировать даже высокими ставками. По данным Intermark Real Estate, средний бюджет предложения составляет 329 тыс. рублей в месяц или почти 4 млн рублей в год. Если сдавать за эту сумму квартиру, купленную за 164 млн, то доходность составляет всего 2,4%, а жилье окупится лишь через 41 год. В эксклюзивных домах можно найти квартиры со ставкой до 2,5 млн рублей в месяц или 30 млн рублей в год. Но и стоимость такого жилья превышает 1 млрд рублей. Получаем доходность 3% и окупаемость за 33 с лишним года. «В настоящее время средняя доходность от аренды квартиры редко превышает 4-5% годовых», – уточнил Игорь Егоров.

Сложности с процессом аренды

При этом сложности с арендой в элитном сегменте никуда не уходят. Одним из главных вызовов, с которым сталкиваются арендодатели, сказал Игорь Егоров, является управление недвижимостью и процессом аренды. В первую очередь, необходимо непрерывно искать потенциальных арендаторов, проводить показы квартиры и оплачивать услуги агентов. Кроме того, требуется обеспечивать обслуживание квартиры, регулярно приводить в порядок технические системы и устройства, а также проводить косметический ремонт после каждого арендатора. Важно также иметь финансовый запас на случай возникновения неожиданных расходов, связанных с квартирой.

Также арендодатели должны обладать хорошими навыками коммуникации и умением решать проблемы с жильцами быстро и эффективно, например, если те недовольны условиями проживания или задерживают платежи. Следует также уметь качественно передавать и принимать имущество и мебель, оперативно оценивать и устранять повреждения. Если быть готовым ко всему вышеперечисленному, то сдача в аренду станет неплохим способом получения дохода во время простоя элитной квартиры. При приобретении жилья специально под сдачу, овчинка, пожалуй, выделки не стоит.