В прошлом году ГК ФСК вывела на рынок жилых новостроек восемь новых проектов: четыре – в Москве и столько же – в регионах. В текущем, 2025 году, по словам гендиректора «ФСК Девелопмент» Дмитрия Трубникова, компания снова планирует вывести четыре новых ЖК в столице и четыре в регионах. Казалось бы, ничего не изменилось, и девелопер вполне оптимистично смотрит в будущее, но нет. «Строительство порядка 40 корпусов в уже действующих проектах перенесено на 2026 год, – делится Дмитрий Трубников. – Рынок жилья затоварен, и будет логично отложить вывод новых очередей на будущее».

Планы на ближайшее будущее у девелоперской группы довольно скромные. «Сегодня доля компании “ФСК” на рынке первичного жилья Москвы составляет 7%, – говорит Дмитрий Трубников, – и мы планируем сохранить эту долю». Если рассматривать фразу девелопера в контексте ситуации на рынке жилья, то ее можно понять так: компания готова падать, но не сильно, со средней скоростью падения всего рынка новостроек.

На волне успеха последних лет застройщики не запасали «жирок на зиму», а активно инвестировали в покупку земельных участков и разработку новых проектов

В июле прошлого года на рынке кредитования жилья произошло два важных и крайне неприятных для застройщиков события. Во-первых, свернули много программ льготной ипотеки. Во-вторых, Центробанк стал поднимать ключевую ставку: сначала до 18%, через месяц (в августе) еще на 1%, а в конце октября до пикового значения в 21%. Ипотека стала очень дорогой, что обрушило спрос на квартиры.

В результате уже в ноябре, согласно данным аналитиков сайта Dataflat.ru, количество сделок в столице снизилось на 27%. А в ряде регионов, например, Санкт-Петербурге и Краснодаре, падение превысило 50%. Застройщики оказались в непростой ситуации. Возведение жилья – сложный технологический процесс, и непосредственно строительство – лишь вершина айсберга. До момента выхода на площадку работа над проектом в недрах девелоперских компаний проводится минимум пару лет. Сюда входит и покупка земельного участка, и разработка концепции комплекса, и согласование с городскими властями, и многое другое. Быстро остановить такой конвейер практически невозможно. Ситуация осложняется тем, что на волне успеха последних лет застройщики не запасали «жирок на зиму», а активно инвестировали в покупку земельных участков и разработку новых проектов.

В этом разрезе стратегия, озвученная Дмитрием Трубниковым, кажется хорошим планом выживания. Во-первых, ФСК предлагает покупателям более широкую палитру разных проектов. Во-вторых, в новых комплексах цены можно сделать ниже и доступнее, что сложно провернуть с лотами при строительстве очередного корпуса в уже строящемся ЖК. Такой дисконт сильно возмутит покупателей, которые уже приобрели квартиры по более высоким ценам. А сравнить цены в разных проектах, расположенных в разных локациях и на разных стадиях строительства, обычным обывателям сложно. Ну, а в-третьих, данная стратегия позволяет девелоперу, сохраняя ресурсы для всего технологического цикла строительства, резать косты: например, уменьшить расходы на рекламу или оставить трех проектировщиков вместо пяти.

На рынке дорогого жилья снижение девелоперской активности будет еще заметнее

И, судя по всему, многие девелоперы придерживаются той же стратегии, но в отличие от группы ФСК, которая открыто заявила о своих планах, они замораживают стройки без лишнего шума. Так, в этом году, по данным аналитиков компании «Метриум», застройщики в границах «старой» Москвы планируют ввести в эксплуатацию 131 корпус в 38 проектах бизнес-класса, что на 28% меньше, чем в 2024 году. В прошлом году в этом классе построили 182 корпуса.

На рынке дорогого жилья снижение девелоперской активности будет еще заметнее. В текущем году столичные застройщики обещают сдать в эксплуатацию 27 премиальных и элитных проектов, что, по данным «Метриум», на 40% меньше, чем в 2024 году (45 жилых и апартаментных комплексов).

Снижение строительной активности аналитики фиксируют не только в Москве. Так, по данным консалтингового агентства NF Group, объем ввода жилья бизнес-класса в Петербурге может достичь исторического минимума. Согласно данным разрешительной документации, на 2025 год запланирован ввод в эксплуатацию всего трех жилых проектов, суммарная площадь жилья в которых составляет 22 тыс. кв. м. Для сравнения: в 2024 году в северной столице было построено 319 тыс. кв. м жилья бизнес-класса, в 2023 году – около 150 тыс. кв. м.

Пока стратегия снижения скорости строительства оправдывает себя. Ведь спрос продолжает сильно падать: по данным системы мониторинга и аналитики новостроек bnMAP.pro, в январе 2025 года в Москве и области продано 9416 лотов, что на 27,3% меньше, чем в декабре 2024 года. Зато цены на кв. м остаются на месте.

Пока застройщикам удается сохранить контроль над падением: цены на жилье практически не меняются

В последние месяцы эксперты озвучивают два сценария изменения цен в 2025 году. Первый: цены на кв. м стагнирут или немного растут, но незаметно, меньше уровня инфляции (в пределах на 5-7% в год). Второй вариант еще хуже: квартиры упадут в цене на 20-30%. Например, такой сценарий прогнозируют аналитики консалтинговой компании «Яков и партнеры».

Однако, судя по всему, пока застройщикам удается сохранить контроль над падением: цены на жилье практически не меняются. По данным портала «Индикаторы рынка недвижимости», цена кв. м в границах «старой» Москвы за январь текущего года выросла на 0,3%, в Новой Москве – снизилась на 0,1%. И если ориентироваться на объемы нового строительства, то до варианта «еще хуже» дело не дойдет.

Есть такой вид парашютного спорта, который называется «групповая акробатика», а по-английски – relative work. Если перевести дословно, то получается словосочетание «относительная работа». Это когда несколько спортсменов во время свободного падения, в положении лежа, выполняют акробатические элементы, выстраивая в процессе падения различные фигуры. Нечто подобное сегодня пытаются исполнить и девелоперы на рынке жилых новостроек: строят в положении лежа, пытаясь сохранять скорость падения относительно других игроков.