Вернулись малые застройщики, стало больше региональных покупателей, нарушилась сезонности спроса, локально выросли цены и исчезли скидки
Эксперты «Метриум» выделили основные тенденции уходящего года на загородном рынке элитной недвижимости Московского региона. Во-первых, вернулись малые застройщики, ведущие строительство в небольших масштабах – от одного до шести коттеджей одновременно. До 2014 года такая схема была распространена, но после кризиса стала нерентабельной из-за падения спроса и практики значительных, до 50% дисконтов. В 2015-2017 годах большинство малых застройщиков оставили эту нишу.
Однако те, кто остались, продолжили работу в ограниченных масштабах и смогли аккумулировать спрос на новые коттеджи с отделкой, современным дизайном и оснащением, в то время как рынок был затоварен устаревшими и неликвидными объектами. Доходность проектов малых девелоперов достигала 30-40%. На этом фоне они начали наращивать свою активность. Сегодня работает около десяти таких игроков, предлагающих дома разных сегментов, со стоимостью и 2-3 млн долларов, и от 10 млн долларов. В следующем году такие застройщики будут и дальше увеличивать свое предложение.
Вторым трендом стало изменение портрета покупателя. Доля региональных клиентов увеличилась до 26%, чаще всего это были жители Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Воронежа, Ростова-на-Дону или Брянска. Стало больше и покупателей с профессиональными интересами в области сельского хозяйства и агропромышленного комплекса, а также интернет-технологий. На такую категорию приходит почти треть запросов на загородную «элитку».
Еще одна важная тенденция – нарушение сезонности спроса при общем его росте. Раньше пик продаж приходился на весну и осень, но в этом году активность покупателей начала быстро расти еще в феврале, хотя обычно зимой неохотно ездят на просмотры. После весенней волны активности не наступил летний спад, который в предыдущие годы был связан с сезоном отпусков. А вот в октябре и ноябре число обращений резко упало. Ранее в эти месяцы спрос был наибольшим.
Четвертой тенденцией стал локальный рост цен. За январь-сентябрь в среднем по рынку кв. метр домов подорожал только на 4%, но в отдельных районах рост был намного выше. Например, в коттеджном поселке «Раздоры» средняя стоимость увеличилась за год на 45%, достигнув 80 тыс. рублей. Это совпало по времени со строительством рядом с проектом школы. Похожая скачкообразная динамика наблюдается везде, где развивается инфраструктура.
И, наконец, пятый тренд – стало меньше скидок и сократился их размер. В 2018 году на 28% упало число коттеджей, собственники которых готовы на дисконт. Средняя скидка на дома, стоящие от 100 млн рублей, уменьшилась на 5%, до 15%, а на особняки с ценой от 60 млн до 100 млн рублей – на 5%, до 10%. Владельцы ликвидного жилья – нового и вторичного с актуальным ремонтом и коммуникациями – часто вообще отказываются от торга. В то же время с продажи снимают наименее привлекательные и дорогие дома, чьи владельцы предоставляли большие дисконты.
«Рынок затоварен морально и технически устаревшими домами, которые не отвечают требованиям покупателей и при этом стоят дорого, – комментирует Илья Менжунов. – По нашим оценкам, такие коттеджи образуют порядка 80% предложения». И выход в ограниченном количестве современных домов сразу влияет на рынок в целом, вынуждая владельцев неликвида либо «обрушивать» цены на свои лоты (это позволяет найти покупателя), либо сдавать жилье в долгосрочную аренду, либо подвергать старые объекты глубокой реновации. При это на рынок вернулись покупатели с солидными бюджетами от 60 млн рублей. В этом году прошло не меньше шести сделок с домами стоимостью свыше 10 млн долларов. Такие клиенты не рассматривают неликвид, но готовы много платить за новые объекты от малых девелоперов. В 2019 году, как считает Илья Менжунов, именно такие покупатели поспособствуют дальнейшему восстановлению рынка.