В последние годы жилые комплексы в Москве перестали быть исключительно жилыми, застройщики стараются уходить от традиционных в советские времена «спальников». Всю нужную инфраструктуру стали размещать в шаговой доступности. Обычно на первых этажах жилых домов, а иногда – в стилобатах или отдельных зданиях. В советские годы дома с первыми нежилыми этажами почти не строили. Исключение делали лишь для выходящих на магистрали корпусов и мелкосерийных, экспериментальных и индивидуальных проектов. Массово появляться дома с нежилыми этажами начали лишь в конце 1900-х – начале 2000-х годов. В 2014-2016 годах власти города приняли решение о строительстве домов только с первыми нежилыми этажами, кроме малоэтажных комплексов в Новой Москве.

Застройщики теперь выделяют все более весомую часть площадей под объекты сервиса и ритейла. Появляются полноценные локальные точки притяжения. В комплексных проектах преобразования городских пространств создают настоящие «города в городе». В них вся необходимая инфраструктура, занимающая тысячи «квадратов», доступна прямо на территории. Жителям нет необходимости покидать комплекс, что экономит их время. Также увеличивается комфорт проживания в локации, что повышает статус и стоимость недвижимости.

Однако при любых масштабах важен действенный механизм отбора операторов и управления такой недвижимостью, от которого зависит качество услуг. Быстрее всего нежилые помещениях занимают самые популярные у жителей объекты: несетевые продовольственные и хозяйственные магазины, салоны красоты и парикмахерские, пекарни и кофейни. У них высокий оборот и небольшой срок окупаемости. А вот появления медицинских учреждений, детских клубов и подобных организаций приходится ждать годами. Это приводит к перекосу в обеспеченности инфраструктурой и социальному напряжению. Эксперты «Метриум» изучили примеры реализации подобных кейсов московскими застройщиками.

Мнение жителей

Некоторые девелоперы изучают общественное мнение и обсуждают решения вместе с жителями кварталов. Для создания комфортного окружения лучше получить обратную связи от тех, кто пользуется инфраструктурой. Все популярнее становятся механизмы соучаствующего проектирования.

Оно принципиально отличается от публичных слушаний (тем более, что их проведение приостановили до 1 января 2023 года). Можно высказать свое мнение не по градостроительным параметрам проекта, а по самой концепции, к примеру, торгового центра, и его наполнению. Так девелопер узнает пожелания жителей, а будущие арендаторы или владельцы могут избежать финансовых потерь из-за невостребованности их товаров или услуг в этой локации.

Соучаствующее проектирование применяет группа компаний «А101». Летом прошлого года девелопер обсудил с жителями квартала наполнение городского центра впечатлений «Сканди». Он откроется на площади Туве Янссон в жилом комплексе комфорт- и бизнес-класса «Скандинавия». Жители считают такие объекты одной из точек притяжения в локации. Поэтому они предложили гастропространства, кинотеатр, хобби-центры, детские игровые зоны, отделения банков и почты.

Отбор девелопером

Важно выдержать баланс между факторами, связанными и с экономикой, и с общественным мнением. Застройщики должны определиться: продать нежилые помещения, сдать их в аренду или использовать смешанную модель.

Компания Optima Development, строящая жилой квартал премиум-класса Prime Park, решила сдавать такие объекты в аренду. Как считает девелопер, это обеспечит более тщательный отбор арендаторов, позволяющий оправдать ожидания жителей. Можно проанализировать каждое предложение потенциальных нанимателей на его соответствие не только запросам жителей, но и концепции проекта.

Отбор девелопером плюс мнение жителей

Иногда подходы совмещают. Девелопер «Кортрос» в своем проекте бизнес-класса Ilove тоже станет арендодателем нежилых помещений первой очереди. Практически на все объекты есть предложения от потенциальных нанимателей, они подписывают договоры аренды. При этом арендаторов отбирали с учетом мнения жителей. Тем более, что квартал ориентирован в основном на семьи, что накладывает отпечаток на наполнение. Компания провела опрос тех покупателей, которые уже купили квартиры на момент формирования концепции.

«При реализации наших проектов мы использовали различные механизмы формирования инфраструктуры на первых нежилых этажах», – сообщил коммерческий директор «Кортрос-Москва» Дмитрий Железнов. По его словам, с точки зрения эффективности вложений, девелоперу выгоднее продавать нежилые объекты, чем сдавать их в аренду. Но это может привести к дисбалансу в обеспеченности инфраструктурой и эксплуатационным сложностям, особенно при множестве собственников. Поэтому в Ilove и других новых комплексах пошли по другому пути, самостоятельно сдавая в аренду нежилые помещения.