Первый месяц 2023 года встретил рынок новостроек Московского региона снижением продаж. По данным «Циан.Аналитики», по ДДУ купили 8,3 тыс. квартир и апартаментов. Относительно предыдущего месяца – декабря 2022 года – спрос ожидаемо сократился (на 36%), практически на такой же процент он упал и относительно прошлогоднего января (на 32,8%). Это вообще стало минимальным январским показателем за шесть лет. В ипотеку прошло 82% сделок против 84% месяцем ранее и 65% год назад. В то же время прекратился рост объема предложения, наблюдавшийся предыдущие восемь месяцев (в том числе за счет большего числа «новинок»). Выбор увеличился всего лишь на 0,2%, до 113,3 тыс. лотов.

На фоне неопределенности ситуации прогнозировать дальнейшие тенденции сложно, однако часть из них уже прослеживается, тем более, что в основном эти тенденции продолжаются с прошлого года. Из-за большого объема предложения баланс между интересами покупателей и застройщиков восстановится, что поможет обуздать цены. Сами квартиры будут становиться меньше. Господдержка спроса на жилье усилится, обеспечив определенный уровень продаж, который не допустит кризиса. Также станут чаще строить высотные комплексы, более выгодные девелоперам. Портал «Элитное.ру» на основе данных компании «Метриум» рассказывает о пяти главных трендах.

Стагнация цен и большее количество скидок

В 2023 году закончится период быстрого роста цен, длившийся с 2018 года. В первый месяц этого года средняя цена кв. метра в Московском регионе почти не изменилась: снизилась на 0,6%, до 258,7 тыс. рублей (информация «Циан.Аналитики»). В дальнейшем тоже ожидается стагнация. С одной стороны, в текущей ситуации конкуренция между девелоперами за покупателя очень острая. После запрета «нулевой ипотеки» они переключились на длительную рассрочку, кэшбек и прямые скидки. Последние вернулись в массовую практику еще во второй половине 2022 года, а в этом году возможны новые рекорды по размеру дисконтов. С другой стороны, издержки строителей все такие же высокие, и падения цен ждать не стоит. Однако увеличивать их застройщики будут крайне осторожно, и агрессивная политика здесь невозможна.

Квартиры меньше

Еще один способ сделать квартиры более доступными – сократить площадь. В январе-ноябре 2022 года средний метраж жилья, выставленного на продажу в столичных новостройках, сократился на 4 кв. метра, до 54,3 кв. метра. В 2023 году девелоперы продолжат оптимизировать предложение под все более скромные возможности покупателей. Ведь «квадраты» в предыдущие годы сильно выросли в цене, доходы населения сокращаются, а ставки по ипотеке повышаются: и в рамках льготной программы до 8%, и по рыночной ипотеке до 11%.

Застройщики как уменьшают метраж квартир всех типов, так и заменяют в предложении часть однокомнатных квартир на студии, двухкомнатных на однокомнатные и так далее. К примеру, в прошлом году доля студий увеличилась с 17% до 20%. То есть уже каждая пятая квартира в экспозиции – студия. Конечно, тренд скорее касается массового сегмента и отчасти «бизнеса», где доля такого жилья достигла 27% и 17%. В «премиуме» она не превышает 4,5%, в элитном и классе де-люкс – 1,4%.

Ипотеки с господдержкой больше

Ожидается расширение поддержки спроса со стороны государства. В конце 2022 года продлили программу льготной ипотеки, хотя и повысили ставку с 7% до 8% годовых. Существенно расширили семейную ипотеку. Кредиты со ставками до 6% теперь могут получить семьи с двумя детьми не только младшего, но и старшего возраста – до 18 лет. В начале этого года смягчили условия льготной ипотеки под 5% для IT-специалистов. Расширили список компаний, чьи сотрудники могут ее взять, а также увеличили возрастной диапазон заемщиков: от 18 до 50 лет. Смягчили требования по заработной плате, помимо которой стали учитывать и доход не с основного места работы. Военную ипотеку тоже может ждать переформатирование.

Примут и новые меры, на этот раз адресного характера. До 1 июля кабмин должен разработать льготную ипотеку для молодежи. Ведется обсуждение ипотеки для бюджетников, ученых. Особую поддержку получили жители новых регионов. Правительство запустило для таких людей льготную ипотечную программу под 2% годовых. Кроме того, рассматриваются различные варианты софинансирования приобретения недвижимости, включая компенсацию половины первого взноса.

Новостройки выше

Следующий тренд касается повышения высотности строительства. В конце 2022 года девелоперы реализовывали в массовом сегменте 15 проектов с небоскребами, в бизнес-классе – 27 и в премиум- и элит-классе – 12. Пять лет назад, в 2017 году, строили суммарно 41 такой проект. В 2023 году тренд усилится. Увеличивая этажность, девелоперы повышают коммерческую эффективность проекта, и в крупных жилых комплексах (в таких обычно и включают в состав небоскребы) можно выделить больше окупаемой коммерческой инфраструктуры на нижних этажах. Кроме того, видовые квартиры пользуются повышенным спросом.

В целом предпосылки для развития первичного рынка столицы в 2023 году скорее позитивные. Однако до сих пор сохраняется высокая вероятность появления факторов, не связанных напрямую с отраслью. Именно они и создают наибольшие риски в текущем году.