Год на рынке недвижимости выдался, мягко говоря, странный, сотканный из нонсенсов и противоречий. Портал «Элитное.РУ» выделил пять самых ярких тенденций 2016 года, доказывающих, что ситуация больше не будет прежней.

1 – Квартиры с отделкой в элитных новостройках

Раньше застройщики элитного жилья крайне редко выводили на рынок проекты, в которых можно было приобрести квартиры с отделкой. Объясняли эту тенденцию очень просто: богатые люди хотят жить в квартирах с эксклюзивным ремонтом. Однако в этом была большая доля лукавства. Девелоперам было просто не выгодно заниматься ремонтом. Отделочные работы не приносили им серьезного дохода, зато требовали пристального внимания. Ведь небольшие недоработки строителей могли стать причиной отказа покупателя принимать жилье. Проще было быстро сдать жилой комплекс «в бетоне» и быстро заняться другим проектом. Тем более, что на растущем рынке квартиры расхватывали как горячие пирожки – соотношение спрос/предложение было в пользу застройщика.

В последние годы ситуация изменилась. За последние два года, по данным компании Knight Frank, в сегменте элитного жилья на рынок вышло 6 комплексов с готовыми апартаментами. Особо отличилась компания Vesper, которая вывела в 2015 году на рынок проекты Chekhov и «Современник» (на фото выше), а в 2016-м – комплексы Bunin и Nabokov. Кроме того, в текущем году дочерняя структура ВТБ, компания «Волей Гранд» приступила к реставрации проекта «Хлебный дом», а девелопер «Ковакс» начал реализацию комплекса «Резиденция Тверская». Апартаменты в этих проектах также реализуются с отделкой. В сегменте бизнес-класса на рынок в 2016 году вышло три проекта с отделкой: Only (на фото ниже), «Большевик» и «Фили Парк».

«Занявшись реализацией элитного жилья с отделкой, мы получили много хороших отзывов от наших клиентов, – говорит генеральный директор компании Vesper Борис Азаренко. – Многие из них, получив ключи, уже через день переехали жить в новый дом, а в проекте Bunin, расположенном на Плющихе , мы больше половины квартир продали за семь месяцев».

2 – Мелкая нарезка и дефицит многокомнатных квартир

Длительное время московский рынок недвижимости испытывал дефицит небольших квартир, но с начала кризиса ситуация изменилась. Застройщики, чтобы стимулировать продажи, вывели на рынок много проектов с мелкой нарезкой. Например, в недавно вышедшем на рынок жилом проекте «Прайм-Тайм» (на фото ниже) представлены студии, одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. Всего в комплексе бизнес-класса 670 квартир, 84 из них – студии, а многокомнатных – нет.

«Еще два года назад на студии и «однушки» площадью до 35 кв. метров на первичном рынке столицы приходилось около 0,5% от общего объема продаж, – замечает управляющий директор агентства ZIP Realty Евгений Скоморовский. – В настоящее время доля малогабаритных квартир в новостройках выросла до 9-10%». А в общем объеме продаж доля однокомнатных квартир, по наблюдениям аналитиков агентства недвижимости Est-a-Tet, составила 52%, двухкомнатных – 32%, а на трехкомнатные пришлось всего 14%.

«Раньше средняя площадь элитных квартир составляла 150-180 кв. метров, а сегодня она уменьшилась до 100-120, – делится наблюдениями директор департамента розничных продаж компании PSN Group Екатерина Тейн. – И летом текущего года проявился обратный тренд: теперь не хватает больших квартир».

Примерно каждая десятая сделка – это приобретение смежных квартир

В результате появилась новая тенденция. «Теперь люди приобретают по две квартиры, а потом их объединяют», – замечает эксперт. Особенно страдают от дефицита больших площадей покупатели элитной недвижимости, где, по словам Евгения Скоморовского, примерно каждая десятая сделка – это приобретение смежных квартир. В сегменте эконом-класса этот показатель в 2-3 раза ниже.

По мнению начальника отдела маркетинга ИСК «Форт» Юрия Кочеткова, спрос на большие квартиры вырос благодаря падению цен. «Как в Москве, так и регионах и в прежние годы было достаточно людей, которые хотели улучшить свои жилищные условия, – рассуждает аналитик, – но все они ждали нужного момента».

3 – Вторичный рынок опустился, но не достиг дна

По данным компании «Инком-Недвижимость», спрос на вторичном рынке достиг самой низкой отметки за 10 лет. Даже в сравнении с 2015 годом, который не отличался активностью на рынке недвижимости, количество сделок упало почти на четверть. При этом, замечают аналитики агентства, 85% сделок прошло с дисконтом, который в среднем составлял 8-9%.

Cудя по всему, дна рынок так и не нашел – объем предложения по-прежнему растет

При этом цены за последние годы существенно снизились. Если в конце 2014 года они достигали 215 тыс. рублей за кв. метр, то сегодня, по данным аналитиков центра «Индикаторы рынка недвижимости», средняя цена «квадрата» на вторичном рынке столицы составляет 173,5 тыс. руб. Сегодня, по словам риэлторов, за 6-7 млн руб. можно приобрести однокомнатную квартиру в центре Москвы.

И, судя по всему, дна рынок так и не нашел – объем предложения по-прежнему растет. Как замечают аналитики «Инком-Недвижимость», только с октября по ноябрь он увеличился на 6%. В результате, на текущий момент на московском рынке выставлено 43,4 тыс. квартир. А средний срок экспозиции вырос до 86 дней. Это самый высокий показатель за последнее десятилетие.

4 – Доля ипотечных сделок выросла

Больше половины квартир в столичных новостройках, по данным агентства Est-a-Tet, приобретается в ипотеку. В Подмосковье этот показатель еще выше – порядка 70%. Для сравнения: по данным 2015 года кредитными средствами пользовались лишь 15% покупателей квартир на первичном рынке Москвы, и 20% – Подмосковья. «Это косвенный показатель того, что кризис будет продолжаться, – рассуждает советник по макроэкономике гендиректора брокерского дома «Открытие» Сергей Хестанов. – Проще говоря, у людей нет собственных денег на покупку жилья».

В целом по стране, по информации АИЖК, только за первые десять месяца 2016 года россиянами получено 675 тыс. кредитов на покупку домов и квартир на общую сумму 1,15 трлн руб. Это на 30% больше, чем, за тот же период прошлого года. А в 2009 году объем ипотечного рынка России составлял всего 153 млрд руб.

5 – Квартиры в Москве покупают сибиряки, немцы и китайцы

По данным агентства недвижимости Est-a-Tet, доля жителей столицы, приобретающих элитные квартиры в Москве, за прошедший год уменьшилась на 22%, до 54%. Остальное жилье покупают уроженцы других регионов. Причем пятая часть из них – сибиряки (из Красноярского края, Новосибирской области, республики Саха и других регионов), а по 10% приходится на Урал и Дальний Восток. Выросла на рынке московской недвижимости и активность иностранцев. Поднялся спрос со стороны немцев и итальянцев, а доля китайцев выросла за последние два года втрое.